21年房地产估价师历年真题解析8章 第1章
为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。
A.6080.60
B.6141.81
C.6151.81
D.6223.22
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
正确答案：D
房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 （ ）
正确答案：×
房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工龄不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
正确答案：A
[答案] A 1000×5%×(1+7%+3%)＝55(万元)
指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
担保物权包括（ ）。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．留置权
E．质权
正确答案：CDE
用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第2章
（ ）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资产负债表
D．现金流量表
查账的原则包括（ ）。
A.独立性原则
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.可靠性原则
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是查账。查账的原则包括独立性原则、客观性原则、合法性原则、公正原则和群众性原则。
评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（ ）。
A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以( )万元的罚款。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：C
解析：
注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3 倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
A.私立学校用地50年
B.厂房用地50年
C.大型超市用地50年
D.别墅用地70年
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。
在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（ ）个可比实例。
A、1～2
B、2～3
C、3～5
D、5～6
答案：C
解析：
考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。
关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第3章
(2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）登记。
A.异议
B.更正
C.转移
D.变更
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、2.00
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.24（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.24－268.24＝2.00（万元）。
(2013真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。
A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
本题考查的是契税－减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。
答案：错
解析：
不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
答案：A,B,D,E
解析：
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
下列有关丘的表述中，不正确的是（）。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房屋权属证书中应注明丘号
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。组合丘不一定大于独立丘。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第4章
某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
评估时应考虑的补偿费用不包括（ ）。
A、拆除工程费
B、修缮工程费
C、恢复工程费
D、修复期间的损失营业额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。
国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
正确答案：A
强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。
某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。
关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。
A.应缴纳房屋所有权登记费80 元
B.免征营业税
C.免征契税
D.无须交纳土地增值税
答案：A
解析：
B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第5章
实施加成征税，加二成等于加正税的( )。
A.10％
B.20％
C.30％
D.40％
答案：B
解析：
加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。
在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载属于偶然荷载。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
正确答案：BC
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
砖混结构建筑的特点，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。砖混结构的抗震性能较差。
下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。
A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D．设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
实地查勘的工作内容，主要包括（ ）。
A、感受估价对象的区位优劣
B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况
C、观察估价对象的内外部状况
D、调查估价对象的历史使用状况
E、检查房地产使用者生活习惯因素
答案：A,B,C,D
解析：
考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第6章
契税的税率采用（ ）。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
正确答案：D
契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市（ ）。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：A
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
房地产开发项目的市场定位方式主要有（ ）。
A、产品差别化定位
B、避强定位
C、对抗性定位
D、服务差别化定位
E、重新定位
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。参见教材P122。
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A.开发－销售模式
B.开发－持有出租－出售模式
C.购买－持有出租－出售模式
D.购买－更新改造－出售模式
E.购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（ ）。
A.有效毛租金收入
B.有效毛收入
C.净收益
D.潜在毛租金收入
答案：B
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第7章
利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率下降，就会引起债权组合价值的相对下降。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。
下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承
答案：D
解析：
根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为①以出让方式取得土地使用权的房地产转让和②以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
假设开发法的操作步骤包括（ ）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．甲出具的商品房销售委托合同
诚实信用是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，未作评估的，保留价由( )参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
A.人民检察院
B.人民法院
C.公证机关
D.司法机关
答案：B
解析：
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009] 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
答案：
解析：
1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为：
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；
2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
[试题分析] (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
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21年房地产估价师历年真题解析8章 第8章
(2016年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
正确答案：
在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出4层仓库的现时价格。
2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。
A．1716
B．1741
C．3985
D．1213
如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
答案：A
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。
下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内韵存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别；应免征个人所得税
正确答案：D
每年6月30日为住房公积金结息日。单位和职工缴存比例不应低于5％，不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。职工装修自住住房时不可提取本人住房公积金账户内的存储余额。
申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（ ）。
A.尚未登记的不动产首次申请登记的
B.继承.接受遗赠取得不动产权利的
C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的
D.产权交换取得不动产所有权
E.申请更正登记或者异议登记的
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形
