21年房地产估价师考试答案8辑 第1辑
商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。
A、商用房地产风险更高
B、商用房地产的收益更高
C、商用房地产的价值更高
D、商用房地产的增值潜力更大
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
进度计划管理通常采用网络图和（ ）。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：C
解析：
本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。
陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（ ）。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.签订房屋买卖合同
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。选项A，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，应由江某缴纳；选项D，住房转让手续费，按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元，陈某购买的是存量房，手续费为每平方米6元。
下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（ ）。
A.直接比较调整
B.间接比较调整
C.总价调整
D.单价调整
E.减法调整
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。
在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A．2040.8
B．3451.83
C．5089.1
D．6666.7
正确答案：B
政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。
21年房地产估价师考试答案8辑 第2辑
下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（ ）。
A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。
建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。
国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1．O以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
正确答案：D
2005年国办发[2005]26号文件对享受优惠政策普通住房标准作了规定，享受优惠政策的住房原则上应同时具备A、B、C三个选项所述的内容才行，故选D。
领取房屋权属证书，权利人应按（ ）缴纳印花税。
A.申请登记时的房地产价值的0.3‰
B.申请登记时的房地产价值的0.5‰
C.申请登记时的房地产价值的1‰
D.按件计税
答案：D
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房产证按件计税。参见教材P258。
在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。
A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
正确答案：A
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
耕地占用税实行( )。
A.比例税率
B.累进税率
C.比例税率和定额税率
D.定额税率
答案：D
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
21年房地产估价师考试答案8辑 第3辑
根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，门窗翘裂的最低保修期限为6个月。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物建筑寿命的基础上做出的。
答案：错
解析：
在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上做出的。
按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（ ）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。
契约的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位何个人不得改变计税价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
保险可运用资金，除（ ）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。
A.筹备金
B.资本金
C.保险利润
D.留存收益
E.寿险准备金
答案：B,D
解析：
本题考查的是保险资金的性质和特点。除资本金和留存收益外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。
关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（ ）。
A．张某无权退房
B．张某有权退房
C．张某退房，甲企业应承担违约责任
D．张某退房应承担违约责任
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
正确答案：B
[答案] B
建筑物的现值V＝C(1-dt)＝800×120×(1-2.2%×8)＝79104元
21年房地产估价师考试答案8辑 第4辑
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（ ）万平方米。
A、500.0
B、537.5
C、612.5
D、650.0
答案：C
解析：
考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1－平滑指数）×前期预测值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。
要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。此体现了( )的会计信息次要质量要求。
A.可比性
B.实质重于形式
C.及时性
D.谨慎性
答案：C
解析：
及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。
商业银行的最基本职能是（ ）。
A、充当信用中介
B、变货币收入为货币资本
C、充当支付中介
D、创造派生存款和信用流通工具
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。
（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。
（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。
正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。
（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（ ）的考虑结果。
A．大陆政策多变
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
正确答案：D
投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
21年房地产估价师考试答案8辑 第5辑
采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（ ）
答案：错
解析：
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
正确答案：
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
正确答案：ACD
《商品房销售管理办法》和《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》属予房地产的部门规章。
物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（ ）。
A.张某选择房屋产权调换
B.张某要求先补偿、后搬迁
C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿
D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议
答案：C
解析：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
正确答案：
答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2）开发费用可能发生变化。
（3）开发周期可能延长。
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（5）折现率或利润率水平可能发生变化。
21年房地产估价师考试答案8辑 第6辑
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
正确答案：ACDE
不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上1～4 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：D
解析：
采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。
物业管理的社会化有两个基本含义，即（ ）。
A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
答案：C,D
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
引起建筑物物质折旧的因素包括（ ）。
A.地震
B.电梯数量不够
C.酸雨
D.单行道
E.门窗的自然破损
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
21年房地产估价师考试答案8辑 第7辑
根据《不动产登记实施细则》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。
A.房屋所有权转让
B.房屋抵押
C.在建工程抵押
D.预购商品房抵押
E.预购商品房
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。参见《不动产登记实施细则》。
评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
正确答案：C
甲公司实施房屋拆迁时可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判
采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（ ）的需要。
A．房地产作价入股
B．法院强制拍卖
C．房地产税收
D．房地产征收补偿
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的五家估价机构进行了调查，这样的调查属于( )。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（ ）元。
A、1836.21
B、1810.39
C、1784.45
D、1795.36
答案：A
解析：
考点:复利计算。根据公式：P=A/i×[1-1/（1+i）n]，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
需要关注城市主导产业带来的污染类型为（ ）。
A.硫氧化物
B.煤渣和粉煤灰
C.工业废水
D.放射性辐射污染
答案：B,C
解析：
该城市主导产业以煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输为主，容易形成煤渣和煤灰粉污染、工业废水污染。A 项，硫氧化物及其危害污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。D 项，放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。放射性辐射污染的主要来源有：①宇宙线；②地球上的天然放射性源；③人类活动增加的辐射；④核燃料的“三废”排放。
某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A、17.13%
B、18.30%
C、18.61%
D、21.47%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝32.2万元。成本利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝32.2／(600＋900＋50＋60＋150)＝18.3%。参见教材P298。
21年房地产估价师考试答案8辑 第8辑
钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（ ）等多种形式。
A.墙承重结构
B.剪力墙结构
C.框架剪力墙结构
D.框架筒体结构
E.框架结构
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为（ ）。
A.人工式拍卖
B.电子式拍卖
C.无声拍卖
D.有声拍卖
E.现场拍卖
答案：A,B
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。根据拍卖方式不同，减价拍卖可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（ ）。
A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的
B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的
C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响
D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。选项AB错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。
A、4870
B、5020
C、5340
D、5520
答案：B
解析：
考点:成本法总结。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。
下列关于法的概念，表述错误的是( )。
A.法是由国家制定或认可
B.法体现集体意志
C.法以权利义务为主要内容
D.法以国家政权的强制力来保证实现
答案：B
解析：
法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，体现国家意志并以国家强制力来保证实现的人们行为规范的总称。
某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法概述。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。
