房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第1节
商业标准宗地的位置应是( )。
A、 街角地
B、 二面临街地
C、 一面临街地
D、 畸零地
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法中标准宗地的选择。标准宗地的具体要求有很多，在复习的时候应在理解的基础上进行记忆。
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。
A.固定性决策
B.标准化决策
C.程序化决策
D.科学性决策
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。
某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
关于房屋征收估价，下列说法错误的是（ ）。
A.房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担
B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘
C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务
D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。
《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
规费包括：社会保障费、住房补贴和工程排污费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是规费。规费是政府规定收取的费用。包括：社会保障费、住房公积金和工程排污费。P150。
某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。
A.1417.68
B.444.08
C.1861.76
D.973.60
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。参见教材P158。
1.计算出贷款额
1）房屋总价：2000×120＝24（万元）
2）贷款额：24×70%＝16.8（万元）
2.计算出月供
3.第6年初一次偿还本金4万元，则在6-15年间减少的月供为
4.提前还款后的月供
1417.68-444.08＝973.6（元）
若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。( )
正确答案：×
[答案] × 若年利率为6%，按季度计息，则季度实际利率为6%÷4＝1.5%，设月实际利率为x，则(1+x)3-1＝1.5%，得x=0.498%
房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第2节
下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
正确答案：B
[答案] B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在；选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去；选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去；选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162～163。
以下指标属于市场指标的是( )。
A、 销售量
B、 出租量
C、 吸纳量
D、 建筑面积
E 预售面积
关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。参见教材P171。
编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（ ），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A、数额
B、用途
C、发生时间
D、付款特点
答案：D
解析：
考点:资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况
某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%
答案：D
解析：
本题考查名义利率、实际利率和通货膨胀率之间的关系。（1+实际利率）=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率），得到：名义利率=（1+实际利率）×（1+通货膨胀率）-1=（1+10%）×（1+3%）-1=13.3%。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第3节
为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。
美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7．5%，两年后的年利率调整为8．5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。
A．1250
B．1398
C．1416
D．1562
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）
正确答案：×
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
此题为判断题(对，错)。
下列（ ）项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。
A.宾馆
B.超市
C.住宅
D.加油站
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第4节
关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。 某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人 应占有的土地份额为（ ）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
此人应占有的土地份额＝{126－[(2400－800)÷6000]×300}÷800×100%＝5.75%
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )
此题为判断题(对，错)。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
正确答案：B
B编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是（ ）。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第5节
房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
A、最高工程费用
B、最高租售数量
C、最高购买价格
D、最高土地取得价格
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P285。
(2016真题) 城市生活垃圾，污水属于（）。
A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有毒有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。
在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（ ）。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第6节
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（ ）万元。
A、2000
B、3000
C、3500
D、4000
答案：A
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－1000－1000/50%＝2000（万元）。
(一)抵押人借甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又借乙20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
A．70
B．60
C．40
D．30
房地产价格评估遵循的原则不包括（ ）。
A.公正
B.公平
C.公开
D.诚实信用
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。
利息备付率通常按（ ）计算。
A、月
B、日
C、季
D、年
答案：D
解析：
考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。
