2021房地产估价师模拟试题6辑 第1辑
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权
B．质量
C．效率
D．能量
E．环境
正确答案：ABE
[答案] ABE
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。
可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。
答案：对
解析：
建筑设计时，①除考虑平面位置的布局外，②还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
商品房销售合同属于（ ）。
A、有偿合同
B、要式合同
C、单务合同
D、实践合同
答案：A,B
解析：
本题考查的是合同法概述。商品房销售合同属于有偿合同、要式合同、双务合同、诺成合同。
2021房地产估价师模拟试题6辑 第2辑
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A、5061.44
B、5546.94
C、5562.96
D、6772.85
答案：A
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。折现率＝6%＋6%×25%＝7.5%，6000×（1－6%）/1.0755＋400×0.7/0.075×（1－1.075－5）＝5061.44。参见教材P234。
计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用（ ）。
A．资本率法
B．现金流量表法
C．重叠价值估价法
D．折旧率法
正确答案：C
重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总
答案：错
解析：
考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。
下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（ ）。
A.土地使用权转让市场
B.存量房地产交易市场
C.土地使用权出让市场
D.新建商品房租售市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。
依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（ ）
答案：错
解析：
考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。
2021房地产估价师模拟试题6辑 第3辑
根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。
A.15％
B.20％
C.25％
D.30％
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
经济适用住房价格（ ）。
A．由市(县)人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价
D．由政府限定销售价格
正确答案：A
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
商业银行的最基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。
A．估价时点
B．估价委托日
C．估价报告出具日
D．估价开始作业日
2021房地产估价师模拟试题6辑 第4辑
在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（ ）。
A、维修和保养费
B、生活用水和污水排放
C、杂项费用
D、清洁卫生费
E、保险费
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，且分项较多，主要包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P371。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。不是额度，而是幅度。
房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
正确答案：A
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可纠在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
2021房地产估价师模拟试题6辑 第5辑
有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（ ）。
A．紫线
B．绿线
C．蓝线
D．黄线
答案：C
解析：
城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A 项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。B 项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。D 项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让
答案：对
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
答案：错
解析：
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
2021房地产估价师模拟试题6辑 第6辑
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。（ ）
正确答案：×
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。
房地产买卖（ ）。
A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
C.属于单务行为
D.其受让人不需承担任何义务
答案：A
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
