房地产估价师考试历年真题精选9节 第1节
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是（ ）。
A．专体讨论法
B．问卷调查法
C．观察法
D．实验法
正确答案：D
实验法是最科学的调查方法，要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。
进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A、 是否考虑计算公式的影响
B、 是否的考虑设备寿命影响
C、 是否考虑资金时间价值的影响
D、 是否考虑设备磨损的影响
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。
A、制定市场规则
B、进行市场监管
C、确定土地利用条件
D、制定商品房价格
E、提供商业贷款
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。
甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A、债务融资成本分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第2节
某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
答案：C
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确答案：C
[答案] C
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
某市2016年房地产投资统计的总体单位应是该市2016年全年累计的房地产投资总额。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统计的基本概念。总体单位是构成总体的个体。该市2016年全年累计的房地产投资总额是总体而不是总体单位。
下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
A、购买价格
B、空置率
C、运营费用
D、资本化率
答案：D
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）
在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第3节
缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（ ）
答案：对
解析：
国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
在建设项目设计阶段，居住小区设计的评价指标中，人口净密度属于住宅设计指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目各个阶段工程造价的计价与控制。民用建筑设计包括住宅设计、公共建筑设计以及居住小区设计。其中居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。参见教材P157。
下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是( )。
A.应付票据
B.应付账款
C.应交税费
D.应付债券
答案：D
解析：
类。左右两方的金额合计必定相等，保持平衡。
资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：
(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。
(2)长期投资，反映长期投资的情况。
(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。
(4)无形及递延资产，反映无形及递建资产及其他资产等。
个人转让房屋的个人所得税应税收入含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
经过交易情况修正之后就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第4节
在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。
A、客观收益
B、实际收益
C、有形收益
D、无形收益
E、潜在收益
答案：A,C,D
解析：
考点:净收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的有形收益、无形收益、客观收益。
某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
答案：B
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值×抵押率，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（600－50）×0.7＝385（万元）。
根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．价值定价法
D．认知价值定价法
正确答案：B
目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。
为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/m2。
A、7000
B、7003
C、7436
D、7670
答案：B
解析：
考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。
在下列行为中，属于犯罪的有( )。
A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税
答案：B,C
解析：
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般章行为，不构成犯罪。
在水污染中，主要由城市化造成的是（ ）。
A、工业污染源
B、生活污染源
C、农业污染源
D、辐射污染源
答案：B
解析：
本题考查的是水污染源。生活污染源主要是由城市化造成的。
在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
正确答案：ABC
不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第5节
某投资方案的净现值NPV为200万元，假定各不确定性因素分别变化+10%，重新计算得到该方案的NPV见下表，则最敏感因素为（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
答案：A
解析：
本题考查的是敏感性分析。NPV变化率最大的因素就是最敏感的因素。P227。
下列关于销售不动产缴纳增值税规定的表述中，正确的是（）。
A、个人销售自建自用住房，免征增值税
B、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额
C、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额
D、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额
答案：A
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项B错误，一般纳税人销售期2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项C错误，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A．异质性
B．排他性
C．替代性
D．互补性
答案：C
解析：
根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
正确答案：A
A对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。
A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
正确答案：C
本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。
A、2
B、3
C、4
D、5
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第6节
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记机构。根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。
下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
正确答案：D
房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。
以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）
答案：错
解析：
根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
请教:2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十三)第1大题第21小题如何解答?
【题目描述】
假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A．10%
B．15%
C．5%
D．9%
| 【我提交的答案】： B |
| 【参考答案与解析】： 正确答案：D |
答案分析：
D 此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
答案：对
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。
房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率
优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （ ）
正确答案：×
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第7节
征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（ ）。
A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地
B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度
C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地
D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（ ）。
A．资本金较充裕
B．财务风险较高
C．偿债能力较强
D．资金应变能力较强
答案：B
解析：
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。
减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
计算的应补地价（总价)为（ ）万元。
A.1272 B.1017 C.819.6 D.390
下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。
A.权益投资比率
B.空置率
C.土地费用
D.容积率
E.运营费用
答案：A,B,E
解析：
【考点】房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第8节
某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为( )。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％
在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
（二） 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。
请问：
结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
答案：
解析：
（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：
①估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
②价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
③价值类型。
④估价对象抵押的合法性分析。
⑤合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。
⑥把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。
⑦遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
⑧市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。
⑨估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
⑩其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
①预测开发完成后的价值宜谨慎；
②开发费用可能发生变化；
③开发周期可能延长；
④开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；
⑤折现率或利润率水平可能发生变化。
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
正确答案：ABC
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选项进行协调并执行共同标准。
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A.证券发行人
B.证券交易场所
C.证券投资者
D.证券市场中介机构
E.证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
货币政策目标的中间目标指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。终极目标指中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第9节
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A.某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B.供给量与价格正相关
C.在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D.开发技术水平的提高可以提高开发成本
E.当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产供给。选项C错误，在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D错误，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
【考点】概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、79%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（ ）。
A.102%×105%×108%×107%― 100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%― 100%
D.2%×5%×8%×7%
答案：A
解析：
本题考查的是速度指标。各期环比发展速度=各期环比增长速递+100%，得到各期环比发展速度分别为：102%、105%、108%、107%，则该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度=定基发展速度-1=102%×105%×108%×107%-1。
关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（ ）。
A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C、在投资分析中，一般采用单利计息
D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息
E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
答案：B,E
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P154~P155。
评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。
A．土地基础设施完备程度和平整程度
B．土地使用权年限
C．土地使用者
D．土地用途
E．土地权利性质
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
土地使用者与基准地价无关。
