22年房地产估价师考试题免费下载5卷 第1卷
关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有（ ）。
A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期
C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间
E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期，即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日，即建设期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间，可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346～347。
均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。
下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（ ）
A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
(2016年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）
答案：错
解析：
本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途
B.土地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。
某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（ ）年。
A．38
B．40
C．58
D．60
答案：A
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10=38（年）。
22年房地产估价师考试题免费下载5卷 第2卷
在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅？
需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变化为（ ）。
A．下降；增加
B．上升；增加
C．下降；减少
D．上升；减少
正确答案：A
供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响见教材。
(2016真题) “英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（）
答案：对
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。
住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
答案：B
解析：
担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A.估价对象
B.价值类型
C.价值时点
D.估价目的
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
22年房地产估价师考试题免费下载5卷 第3卷
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
对经营公租房所取得的租金收入，按4%征收房产税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。对公共租赁住房免征房产税。
下列会计行为中，属于会计舞弊行为的是（ ）。
A.将现金和费用科目同幅度多记以侵占现金
B.因对会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算抄写差错
答案：A
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式有：（1）利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊；（2）拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊；（3）隐匿或篡改凭证；（4）虚构业务；（5）利用过渡性会计科目进行舞弊；（6）故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊；（7）利用计算机舞弊。选项BCD属于会计差错。
我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。
关于预算的说法正确的是（ ）。
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存人多少资金做出科学合理的预计
正确答案：D
预算不是一门很精确的科学物业的实际收支，很少与预算中的估计定金一致，因而A项错误。在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。长期预算的详细与准确度低于年度运营预算。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
答案：B
解析：
净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益
=4362.40－2260－130－250-210－10%×4362.40=1554.96（万元）。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B．周某有权退房 建设工程教育网提供
C．周某退房，甲公司应承担违约责任
D．周某退房应承担违约责任
正确答案：BC
甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。
22年房地产估价师考试题免费下载5卷 第4卷
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）万元。
A．40
B．30
C．25
D．22
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.125
C.144
D.227
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）－3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地价＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144万元/年。参见教材P354。
(2013真题) 速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）
答案：对
解析：
本题考查的是财务分析。考查基本概念。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（ ）。
A、回归分析法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、指数平滑法
E、市场因子推演法
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项AE属于相关分析法。参见教材P115。
张某出资为了其叔父投了人身和财产保险，因此可以制定自己为受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．10日
B．15日
C．1个月
D．2个月
正确答案：C
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
22年房地产估价师考试题免费下载5卷 第5卷
某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92
答案：D
解析：
本题考查的是动态投资回收期。
动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+。
年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
正确答案：D
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
答案：
解析：
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
FNPV=-2500+（400-200）/（1+20%）+500/（20%-5%）×{1-[(1+5%)/（1+20%）]9}/（1+20%）+3500/（1+20%）10=174.55（万元）
计算财务内部收益率：
当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）
当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）
FIRR=i1+NPV1/[NPV1+（-NPV2）]×（i2-i1）=21.4%
因此，该项目财务净现值FNPV=174.55>0。
财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A、承租人的承受能力
B、承租人愿意承担的费用
C、业主希望的投资回报率
D、同类型物业的市场供求关系
答案：D
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P339。
建筑排水系统按其排放的性质不包括（ ）。
A.生活污水
B.地下水
C.生产废水
D.雨水
答案：B
解析：
本题考查的是建筑排水设备。建筑排水系统按其排放的性质可分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。
合同手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。在业主、承包商和监理单位三方中，以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
