21年房地产估价师每日一练5篇 第1篇
下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。
A．毛租金乘数法
B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法
D．净收益乘数法
该房地产开发公司的性质可以分（ ）。
A．股份有限公司
B．有限责任公司
C．无限公司
D．两合公司
控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划管理。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（ ）
答案：对
解析：
以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。
A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。
21年房地产估价师每日一练5篇 第2篇
广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的含义。广义的房地产等同于不动产，狭义的房地产是不动产的一部分。
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。
答案：
解析：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*[1 -1/(1+y)28.5]/[1-1/(1+y)40]*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。
《中华人民共和国城乡规划法》规定，一切建设项目都需要申请选址意见书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商业房地产的区位优劣，主要取决于（ ）。
A.周围环境安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.自然景观
D.繁华程度和临街状况
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
21年房地产估价师每日一练5篇 第3篇
以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。
A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。
答案：错
解析：
不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( )元。
A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
正确答案：A
[答案] A 依题意，第6年最后一个月即计息期为第72期时，则第6年最后一个月还款额为
1600(1+0.2%)72-1＝1843.86(元)
下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（ ）。
A．子女继承取得房屋
B．以获奖方式取得房屋
C．接受赠与境外别墅
D．住房所有权更正为夫妻共有
答案：B
解析：
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
正确答案：B
[答案] B
该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：
d＝(2450-2300)×0.1+(2650-2450)×0.3+(2830-2650)×0.2+(3000-2830)× 0.4＝150×0.1+200×0.3+180×0.2+170×0.4＝179(元/m3)
则2006年初的价格最接近于：V6＝2300+179×5＝3195(元/m2)
21年房地产估价师每日一练5篇 第4篇
下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）
A 随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B 反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C 调查对象就是被调查和访问的具体单位
D 调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
正确答案：C
[答案] C 经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
按照费用构成要素划分，下列费用属于企业管理费的是（ ）。
A.检验试验费
B.研究试验费
C.总承包服务费
D.安全文明施工费
答案：A
解析：
本题考查的是工程造价的构成。选项B属于工程建设其他费；选项C属于其他项目费；选项D属于措施项目费。参见教材P137～139。
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A．置业投资
B．设备租赁
C．售后回租
D．权益融资
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。
A、国债收益率
B、银行存款利率
C、市场平均投资收益率
D、银行贷款利率
E、银行同业拆借利率
答案：A,B
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
21年房地产估价师每日一练5篇 第5篇
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。
A、 城市或区域产业结构与布局
B、 人口数量与结构
C、 土地资源状况
D、 信息技术的发展和应用
答案：D
解析：
“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。
城市居住区通常以（ ）为主要标志。
A.用地规模
B.建筑规模
C.居住人口规模
D.居住户数规模
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。城市居住区通常以居住人口规模为主要标志。
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。
某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。
A．10.2万元
B．11.0万元
C．11.3万元
D．11.5万元
正确答案：C
关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。
A.保留价可以低于起拍价
B.保留价可以高于起拍价
C.保留价可以等于起拍价
D.保留价完全等同于目前市场价
E.保留价一般低于目前市场上的交易价
答案：A,B,C,E
解析：
保留价的商谈。确定保留价时，要考虑拍卖标的的市场价格。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
