房地产估价师真题下载6辑 第1辑
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（ ）。
A.绝对指标
B.相对指标
C.统一指标
D.平均指标
E.变异指标
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。
下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
答案：B
解析：
本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。
开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
答案：D
解析：
本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。
下列有关名义利率和实际利率的描述，错误的是（ ）。
A．名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大
B．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C．当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等
D．当每年计息周期数m>l时，名义利率小于实际利率
商业房地产的区位优劣，主要取决于（ ）。
A、周围环境状况安宁程度
B、位置有利于原料和产品的运输
C、自然景观
D、繁华程度和临街状况
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。
A、 经营收入
B、 资本金
C、 经营成本
D、 销售收入
判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。
答案：对
解析：
单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载6辑 第2辑
毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加－土地增值税。
不动产权利人法定名称改变时，应申请不动产权属（ ）登记。
A.他项权利
B.转移
C.所有权初始
D.变更
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市总体规划的重要依据是（ ）。
A.镇规划
B.区域规划
C.城市规划
D.城镇体系规划
答案：B
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。区域规划是城市总体规划的重要依据。
计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?
正确答案：
计算房地的重新购建价格有两大路径：①模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；②先计算土地的重新购建价格，再计算建筑物的重新购建价格，然后相加。
计算土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格，也可采用成本法计算其重新开发成本。
计算建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。
我国《物权法》规定的物权主要有（ ）。
A.使用物权
B.他物权
C.所有权
D.担保物权
E.用益物权
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是物权概述。我国《物权法》规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。
相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、 投资利润率
B、 投资回报率
C、 资本金利润率
D、 资本金净利润率
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
房地产估价师真题下载6辑 第3辑
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A．10.0％
B．14.0％
C．25.0％
D．35.0％
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为( )。
A、 129.28万元
B、 128.28万元
C、 127.28万元
D、 126.28万元
房屋登记费按（ ）收取。
A．房屋面积
B．件
C．房屋体积
D．房屋价值
答案：B
解析：
房屋登记费向申请人收取。按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80 元。
(2016年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ( )。
A．6个月
B．9个月
C．1年
D．2年
××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为201 1年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
201 1年6月30日至201 1年7月5日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1 990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3. 8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，201 1年6月30日为1：8. 27 。
1．比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347（人民币元/m2）
2．比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)2*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484（人民币元/m2）
3．比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)6*100 ]/100*(100/110)=10458（人民币元/m2）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m2)
总价= 9430*7800 =7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2 。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215（万元）
年运营费用= 3215*55% =1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447（万元）
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)50]=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1 800万元，设备及安装工程费1 1 90万元，室外工程费350万元，管理费等1 50万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5. 85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5. 85%)0.5 -1]=101（万元）
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183 *6%=851（万元）
3．在建写字楼的评估价值
总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741（万元）
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m2，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
答案：
解析：
1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。
2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明
3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5．估价方法中缺少估价方法定义。
6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10．可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
1 1．可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
1 2．可比实例C选用汇率错误，应用2000年1 2月28日汇率计算。
13．确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14．在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明）
16．没有说明空置率是预测的客观空置率。
1 7．年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
1 8．全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19．收益年限取值缺少依据或说明。
20．计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21．在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22．应该首选现金流量折现法进行计算。
23．续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24．续建期的确定未说明是客观数据。
25．假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。
26．假设开发法中缺少投资利润的计算。
27．假设开发法中缺少销售费用的计算。
28．假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案：
1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。
2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3．结果报告中缺风险提示。
4．结果报告中缺变现能力分析。
5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。
由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。参见教材P305。
房地产估价师真题下载6辑 第4辑
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案：ACD
[答案] ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。
按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（ ）。
A．居住物业投资
B．商用物业投资
C．土地开发投资
D．房地产经营投资
E．酒店投资
答案：A,B,E
解析：
按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。
中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。
A.贷款额度控制
B.消费信用控制
C.间接信用指导
D.证券市场信用控制
答案：B
解析：
指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。
A.拖欠建设工程价款
B.已抵押担保的债权数额
C.房地产变卖处置费用
D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。
不属于房地产估价机构选定方法的是（ ）。
A、被征收人协商选定
B、被征收人多数决定
C、被征收人随机选定
D、房屋征收部门决定
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。
下列各项中，不属于房屋面积测算内容的是（ ）。
A.房屋建筑面积
B.产权面积
C.使用面积
D.房屋占地面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算的概念。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。
公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。
A 卖方和买方掌握必要的市场信息
B 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D 卖方和买方追求各自利益的最大化
E 卖方和买方急于完成交易
房地产估价师真题下载6辑 第5辑
下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（ ）。
A、统一财产范围
B、统一付款方式
C、统一税费负担
D、统一成交日期
答案：D
解析：
考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。
以（ ）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。
A.保险基金来源的不同
B.保险标的的不同性质
C.保险的实施形式
D.保险标的的价值确定与否
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
正确答案：ABCD
住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。
不属于保险合同辅助人的是（ ）。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
正确答案：A
保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。
若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验判断。（ ）
答案：错
解析：
在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验进行判断。
加成与附加不同，附加只对特定的纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（ ）m。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物_韵空闲土地使用权可以单独设定抵押
正确答案：D
根据《担保法》的规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
房地产估价师真题下载6辑 第6辑
下列关于划拨土地使用权出租的说法中，不正确的是（ ）。
A.房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
B.用地单位因发生转让.出租.企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁
C.租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同
D.划拨土地没有使用期限的限制，也可以进行转让.出租.抵押等经营活动
答案：D
解析：
本题考查的建设用地使用权划拨的管理。划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )
工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )
在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
正确答案：B
房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A、 地役权
B、 典权
C、 抵押权
D、 租赁权
答案：D
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。
房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。参见教材P58。
