21年物业管理师历年真题9章
21年物业管理师历年真题9章 第1章
工商行政管理机关行政行为的具体效力中，( )是指行政行为一旦有效成立和生效，非依法规定而不得随意变动其内容。
A．约束力
B．确定力
C．执行力
D．强制力
B:二级培训体系有利于加强培训的针对性、适应性、及时性，加强项目机构培训的责任感
C:如果项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立一级培训体系
D:如果企业员工集中，且培训资源较紧缺，则宜建立二级培训体系
E:如果项目多且分散，则宜建立二级培训体系
B:局部补偿
C:拆迁补偿
D:完全补偿
E:管理负担补偿
(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成"夹缝"状况的主要原因。(2)根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是：①应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;②最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;③进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据( )，定期检查房屋共用部位的使用状况。
A．房屋规划部门的要求
B．房屋实际使用年限
C．物业服务合同的约定条款
D．业主的要求
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务
在智能建筑迅猛发展的同时，智能建筑的建设与管理也存在着( )等问题。
A．整体水平不高，设计质量低
B．施工规范、验收标准不健全
C．耗能大
D．舒适度不断降低
E．系统集成商技术与职业道德良莠不齐
21年物业管理师历年真题9章 第2章
我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的财面价值进行( )。
A．转让
B．出让
C．转移
D．移交
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
B:初始
C:延续
D:变更
E:他项权利
B:利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出
C:总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额
D:销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%
A. 75% B. 80%
C. 85% D. 90%
B:造成物业全面损坏、安全隐患和邻里纠纷
C:使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任
D:减少物业管理的运行、维修和维护成本
E:增加物业管理的运行、维修和维护成本
企业财务报告的( )是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。
A．资产负债表
B．利润表
C．现金流量表
D．成本报表
21年物业管理师历年真题9章 第3章
第一类无形磨损，是指( )。
A．由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进，技术更完善，生产效率更高，运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的磨损
B．生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值
C．设备因自然力产生的磨损
D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损变形和损坏
B:转移
C:变更
D:注销
B:第二类有形磨损
C:第一类无形磨损
D:第二类无形磨损
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
A:确保电梯主电源通畅，保持轿厢照明
B:与被困人员通话，安慰被困人员保持镇静
C:确定电梯位置采取专业方法将电梯移至距平层位置约±0.5m
D:用电梯专用厅门钥匙开启门厅，用手拉开电梯门，协助被困人员撤离轿厢
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
画需求曲线时经常假设其他商品的价格( )。
A．有所上升
B．有所下降
C．保持不变
D．不能确定
用于干燥环境中的混凝土工程，不宜选用的水泥有( )。
A.火山灰水泥
B．矿渣水泥
C.复合水泥
D.粉煤灰水泥
E．普通水泥
B:70%
C:80%
D:100%
21年物业管理师历年真题9章 第4章
紧急事件的处理要求如下：(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。(2)管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。(3)随事件的不断发展、变化，对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现"多头领导"，造成混乱。(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。
B:英国
C:中国
D:德国
B:通知
C:函
D:决定
物业服务企业的财务管理不包括( )。
A．成本和费用管理
B.利润管理
C．营业支出管理
D．专项维修资金的管理
E.特殊资金的收支管理
下列选项中，物业服务企业资质管理的必要性主要表现在( )等。
A．针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理．
B．针对物业管理的管理特征，有必要加强对物业服务企业的监督管理
C．针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准人和清出制度
D．针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度
E．针对物业管理的综合特征，有必要加强对物业服务合同管理
B:不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的，如健美、减肥等
C:借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等
D:运动不激烈，趣味性、技巧性强，如高尔夫球、保龄球等
E:运动中讲究科学方法，即运动有定的规律性，时间和运动量适中等
B:电梯专业人员
C:公安人员
D:物业维修人员
21年物业管理师历年真题9章 第5章
《物业管理条例》中法律制度的内涵不包括( )。
A．尊重和维护业主的财产权利
B．建立业主民主协商机制
C．自主管理的机制
D．平衡利益机制
E．物业与物业人员的道德规范
根据成品的加工方法不同，可把石灰分为( )。
①石灰膏；②生石灰粉；③石灰乳；④块灰；⑤熟石灰；
A．①②④
B．①③④⑤
C．①②④⑤
D．①②③④
房地产投资决策以( )为基础。
A.投资者在税收方面取得的好处
B．投资者对未来收益估计
C．投资者对物业增值可能性的估计
D．投资者能获得金融机构支持的可能性
房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的（ ）倍。
A．2．0
B．2．5
C．3．0
D．3．5
B:差异
C:集中
D:分散
B:风险事件发生后，投保人不能获得损失的全部赔偿
C:风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益
D:物业服务企业一般对他人所造成的损坏不全部补偿
B:选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C:与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D:决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
21年物业管理师历年真题9章 第6章
B:业主大会
C:业主委员会
D:物业产权人
B:根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
C:就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
D:提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见
E:设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
一般把个体一生中所经历的社会化划分为( )。
A．青少年时期的社会化
B．基本社会化
C．继续社会化
D．成人社会化
E．再社会化
对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是( )。
A．企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
B．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
C．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
D．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
B:每周
C:每月
D:每年
是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
A．房地产咨询
B．房地产价格评估
C．房地产经纪
D．房地产代理
居住小区社区文化的特点包括( )。
A．文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容
B．不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性
C．业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性
D．文化氛围是营造社区文化的必要环境
E．社区成员是社区文化的主体
21年物业管理师历年真题9章 第7章
物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括( )。
A．物业共用部位的维修、养护和管理
B．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
C．车辆停放管理
D．承揽房屋装修工程
E．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，则只对它们的( )进行比较。
A．经济寿命
B．费用
C．生产效率
D．能耗情况
在建筑物分等中，建筑物按破坏产生的后果严重性分为三级。其一般性建筑属于( )。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
B:产品市场战略、要素市场战略、研究开发战略、技术进步和投资战略、人力资源和人才战略、财务战略、组织创新战略
C:总成本领先战略、差别化战略和专业化战略
D:进攻型战略、防御型战略和紧缩性战略
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定( )。
A．承租户的改建必须经出租人书面同意
B．必须明确改建后新增部分的归属
C．必须明确改建费用的承担
D．用于生意的固置物的处理
E．交一定的保证金
零售商业物业的租赁管理中，制定租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
A．策略
B．方案
C．时间
D．计划
E．合同
B:管理理念层
C:软件产品层
D:管理策略层
E:管理系统层
21年物业管理师历年真题9章 第8章
保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体包括（ ）。
A．保险合同是一种要式合同
B．保险合同是一种附合合同
C．保险合同是一种非要式合同
D．保险合同是双务有偿合同
E．保险合同是射幸合同
B:区域结构
C:产业结构
D:供求结构
E:投资结构
B:可以向业主收取手续费
C:承担业主拖欠交费的相关损失
D:承担分户计量与小区总额不符的相关损失
在建筑给水管材类型中，具有韧性强、耐腐蚀、重量较轻、安装方便等优点的是( )。
A．铜管
B．钢管
C．塑料管
D．铸铁管
物业管理招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（ ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。
A．5
B．10
C．15
D．20
某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）
3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）
4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：
(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。
(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；
(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；
(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。
B:寻租者经营业务的性质
C:寻租者经营业务的方式
D:寻租者经营业务的规模
E:寻租者将来扩展办公室面积的计划
21年物业管理师历年真题9章 第9章
物业接管验收应特别重视( )验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。
A．设计质量
B．施工质量
C．综合功能
D．附属设备
物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤包括( )。
A．详细调查并确定所需的保险
B．保险金额和保险费的确定
C．选择保险公司
D．分析保单条款
E．保险价值的重建
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害（ ）的合法权益。
A．全体业主
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．物业买受人
B:要先易后难、先大后小
C:要充分利用各种技术方法
D:要广泛利用社会资源和市场力量
E:以交易为主
B:占有权
C:使用权
D:处分权
业主对物业的专有部分享有( )、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
A．转让
B．占有
C．出售
D．拍卖
风险管理中，（ ）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
A．风险识别
B．风险评估
C．风险控制
D．风险调整
