22年物业管理师考试题库精选8卷 第1卷
物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于（ ）。
A:物业服务企业开展多种经营收入的盈余
B:业主缴纳的住宅专项维修资金
C:住房公积金
D:物业服务费
管理规约由()签字承诺。
A:业主委员会
B:物业服务企业制定后
C:物业管理区域内业主
D:房地产主管部门
答案：C
解析：
由于管理规约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，管理规约的效力范围涉及全体业主。
房屋租赁关系是( )。
A．经济契约关系
B．买卖关系
C．合作关系
D．代理关系
国家对房地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有()。
A:《中华人民共和国城乡规划法》
B:《城市房地产中介服务管理法》
C:《土地管理法》
D:《中华人民共和国物权法》
工作照明包括()。
A:一般照明
B:彩灯和装饰照明
C:局部照明
D:警卫值班照明
E:混合照明
答案：A,C,E
解析：
工作照明分三种：①一般照明，指不考虑局部的特殊需要，为整个被照场所而设置的照明，②局部照明，当从事精细工作，要求工作位置的照度较高（3001x上）时，应采用局部照明，③混合照明，一般照明不能完全满足要求的场所，如车间等，应设置局部照明，就整个被照场所而言，这种照明为混合照明。
组合投资理论用基本的（ ）模型来分析每一个房地产项目。
A．管理可行性分析
B．详细可行性研究
C．财务可行性分析
D．最低的资本化率
下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。
A:写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）
B:在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平
C:根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高
D:一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高
E:物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入
答案：A,D,E
解析：
B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
是指行政主体在行使行政管理职权过程或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。
A．行政违法责任
B．违法行政责任
C．刑事法律责任
D．民事法律责任
22年物业管理师考试题库精选8卷 第2卷
下列关于供给价格弹性和供给价格弹性系数的理解中不正确的是( )。
A．供给价格弹性是价格变动对供给量变动的反应程度
B．供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
C．供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D．一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
下列选项中，可以直观地反映物业服务企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供依据的是（ ）。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．应交增值税明细表
D．利润表
物业管理服务合同中的清洁卫生服务内容包括()。
A:生活垃圾收集与处理
B:露天停车场的保洁
C:业主家的地毯清洗
D:公共管道疏通服务
E:草坪修剪
答案：A,B,D
解析：
物业管理服务合同中的清洁卫生服务内容包括：①建筑物外公共区域清洁，其中包括露天停车场清洁等；②建筑物内公共区域清洁；③生活垃圾收集与处理；④公共管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洁；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。
我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。
A．《城市新建住宅小区管理办法》
B．《物业管理条例》
C．《全国优秀管理住宅小区标准》
D．《物业服务企业资质管理试行办法》
下列关于房地产抵押的说法，错误的是()
A:房地产抵押应当遵循民事法律原则
B:房地产抵押是以转移财产占有权为条件的物权担保方式
C:房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押
D:权属有争议的房地产不得设定抵押
答案：B
解析：
抵押和质押都是《担保法》规定的担保形式，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。
物业服务合同由()与业主大会选聘的物业服务企业签订。[2006年真题]
A:各业主分别
B:业主大会
C:业主委员会代表业主
D:物业建设单位
答案：C
解析：
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业管理机关的首要职责是( )。
A:执法监督
B:制定政策法规
C:管理服务
D:执行政策法规
下列无机胶凝材料中，不属于气硬性胶凝材料的是（）。
A:石灰
B:石膏
C:水泥
D:石灰膏
22年物业管理师考试题库精选8卷 第3卷
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为( )两大类。
A．联合作业
B．综合管理
C．外包管理
D．委托管理
E．自行作业
下列不是清洁卫生服务管理的基本方法的是( )。
A．日常管理
B．外包管理
C．自行作业
D．管理方法
E．管理要点
下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是()。
A:物业经济指标
B:服务满意度
C:物业品牌化
D:市场占有率
答案：D
解析：
本题考核的知识点为写字楼物业经营管理绩效评价的指标。写字楼物业经营管理绩效评价的指标有：服务满意度，物业经济指标，物业品牌化。
在物业管理机构更迭时管理工作移交内容的物业资料中，对于业主入住资料来说，业主入住资料包括( )。
A:入住通知书
B:综合竣工验收资料
C:装修验收表
D:设备维修记录
E:身份证复印件、相片
关于承租人的治安责任，不正确的是( )。
A．将承租房屋继承给下一代，应向当地派出所审报备案
B．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆或有毒等物品
C．必须持有本人身份证或其他合法证件
D．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要( )风险。
A．应对
B．识别
C．评估
D．控制
效力待定民事行为的法律后果包括( )。
A．当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方
B．双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
C．其行为从开始起就没有法律约束力
D．行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利，使行为归于消灭
业主临时公约规定的违约责任主要包括( )。
A．业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼
B．业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼
C．物业管理企业违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，业主可依据临时公约向人民法院提起诉讼
D．物业管理企业违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，业主可依据临时公约向人民法院提起诉讼
E．建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼
22年物业管理师考试题库精选8卷 第4卷
从房产移交的角度而言，入住的实质均是( )。
A．建设单位向业主交付物业的行为
B．物业管理单位向业主交付物业的行为
C．建设单位向物业管理单位交付物业的行为
D．物业管理企业只是具体办理相关手续
E．建设单位应承担相关法律责任和义务
香港房屋委员会注重( )。
A．利润
B．收取费用
C．民事纠纷
D．物业的保养、维修及改善
在安全防范工作检查方法中，( )工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。
A:日检
B:周检
C:月检
D:督查
临时管理规约一般由( )在出售物业之前预先制定。
A．中介机构
B．房屋所有人
C．建设单位
D．业主委员会
空调的安装位置和安装方式的选定，主要考虑()。
A:建筑物外观美观和统一性
B:空调安装的安全性
C:空调噪声和滴水对环境和相邻业主的影响
D:对空调的定期维修保养和巡视检查
E:空调的工作效率
答案：A,B,C,E
解析：
空调的安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率，建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。
一般用于洗衣房、开水间、浴室等用水设备上的建筑内部给水系统的配水装置是( )。
A．胶带龙头
B．旋塞式配水龙头
C.盆浴水龙头
D.混合龙头
根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和( )为主体的招标等类型。
A．物业使用人
B．政府部门
C．代管单位
D．物业产权人
零售商业物业的机构设置中，督促相关部门解决与客户投诉有关的问题应由()负责。
A:财务部
B:工程部
C:安保部
D:物业部
答案：D
解析：
零售商业物业的机构设置中，物业部负责保洁、绿化、杀虫灭鼠、垃圾清运等工作；负责与客户的联络，处理有关服务投诉；收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映；督促相关部门解决与客户投诉有关的问题；定期组织客户联谊活动；办理客户/承租户进场与退场手续；建立、完善客户档案，协调客户与项目各部门之间的关系；负责项目公共区域的清洁服务；评估、审议保洁公司报价与服务标准；负责项目公共区域的卫生防疫包括虫害、鼠害、垃圾处理；负责项目员工工服制作、洗涤、保管、缝补、调换等；负责公共区域绿化养护、花卉植物租摆；客户往来信函的分发。
22年物业管理师考试题库精选8卷 第5卷
新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取 ( )。
A．三级资质证书
B．四级资质证书
C．临时资质证书
D．暂时证书
写字楼物业经营管理的资源中，物业企业拥有的各类专业人才属于()。
A:人才资源
B:品牌资源
C:物业服务企业资源
D:管理技术资源
以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是( )。
A．家庭收入水平及分布
B．人口数量及状态
C．物价水平
D．房地产金融政策
医院物业经营管理内容不包括()。
A:医疗设备设施管理
B:亲属探望病人的时间管理
C:医院清洁卫生及绿化管理
D:安全服务
答案：B
解析：
医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面：①医疗设备设施管理，②医院清洁卫生及绿化管理，③医疗辅助服务；④安全服务，⑤病区被褥用品洗涤及供应管理服务，⑥开设和提供其他服务项目。
收益性物业估价的基本方法中，物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等适用的方法是（ ）。
A．市场法
B．交易法
C．成本法
D．估算法
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()
A:物质折旧
B:功能折旧
C:预算折旧
D:经济折旧
E:设备折旧
答案：A,B,D
解析：
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
下列选项中，管理的核心是( )。
A．有效地利用人、财、物、技术、信息等资源
B．有效的组织子系统
C．处理好各种人际关系
D．满足社会活动组织的要求
保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括 ( )。
A．保险人
B．被保险人
C．第三人
D．投保人
E．业务员
22年物业管理师考试题库精选8卷 第6卷
以下不属于维修养护计划的编制依据的是( )。
A．房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
B．房屋及设施设备的维修养护计划的制订
C．房屋及设施设备的技术状态
D．房屋及设施设备的使用要求和管理目标
酬金制与包干制的类型与内容有( )。
A．物业服务费用酬金制
B．物业服务成本费用酬金制
C．物业服务费用包干制
D．物业服务成本费用包干制
E．酬金制和包干制的财务待征
不动产登记费按()收取。
A:不动产的面积
B:不动产的体积
C:件
D:价款比例
答案：C
解析：
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的()特点。
A:负面性
B:不确定性
C:可测性
D:确定性
答案：C
解析：
风险具有以下三个特征：(1)负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。(2)不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生。(3)可测性。凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的。这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或机率。所以，风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性。这种风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。
建筑从根本上看是由三个基本要素构成，即( )，简称“建筑三要素”。
A．建筑功能
B．建筑经济技术条件
C.建筑规模
D．建筑形象
E．建筑物质技术条件
某建筑物的建筑面积200m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，已使用年限20年，判定建筑物剩余经济寿命20年，残值率为5%，则其现值为( )元。
A．5000
B．45 000
C．50 000
D．55 000
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（ ）的比值。
A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D．可用于还款的利润与全部应还本付息金额
《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过()的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A:企业竞争
B:招标投标
C:质量评比
D:投票表决
答案：B
解析：
《物业管理条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
22年物业管理师考试题库精选8卷 第7卷
设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和称为( )。
A．生命周期成本
B．全年费用
C．管理费用
D．期间费用
下列( )是影响人际交往的因素。
A．个性因素
B．移情效应
C．晕轮效应
D．情感的相悦性
下列选项中，关于自动扶梯梯级的使用与维护，说法错误的是()。
A:相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板
B:应经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板
C:乘客可以携带重物使用扶梯
D:应经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级
E:自动扶梯可以作货梯使用
答案：C,E
解析：
自动扶梯梯级的使用与维护措施包括：①经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板，②经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级，③防止乘客带重物上梯，④严禁将自动扶梯作货梯使用，⑤相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板。
客户满意调查过程的成败首先取决于该（ ）。
A．分析结果
B．客户满意过程再评估
C．调查的策划 ~~
D．客户满意度调研
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为( )。
A．3人以下
B．3人以上
C．4人以上
D．5人以上
在下列情况中，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的是( )。
A.经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于《物业管理条例》规定可以使用划拨土地的项目
B．公有住宅转让后仍用于居住的
C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D．根据城市规划土地使用权可以出让的
通常将房地产市场划分为一级市场、二级市场、三级市场，那么三级市场是指( )。
A．存量房地产交易市场
B．工地转让商品房租售市场
C．工地新建商品房租售市场
D．工地使用权出让市场
大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积为11m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争，激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。结果大成物业服务企业并未中标，原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。
请分析后回答以下问题：
1.大成物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷？
2.如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？
正确答案：
1．在编写物业服务方案时，避免专业方面缺陷的基本措施：
(1)应该组织相关专业人员共同研讨、分析投标项目的具体情况、管理服务的范围、类型、档次、标准、特点、难点和要求等内容，并共同编写物业服务方案，而不是由企业总经理一个人独立动笔完成方案的编写。
(2)为了保证物业服务方案的专业性和可行性，物业服务方案中应介绍清楚物业服务企业将在各管理阶段提供的物业服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、服务质量目标、服务保障措施、服务物资装备、服务工作量、服务费用等。
(3)采取一些提高本企业技术、管理人员的专业能力与管理水平等其他有效措施。
2．组织投标活动的基本工作：
(1)成立相关专业人员参加投标的工作小组。
(2)解读招标文件。
(3)考察物业现场。
(4)进行投标可行性分析。
(5)按照招标文件的要求编写投标文件。
(6)投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
(7)参加现场答辩。
22年物业管理师考试题库精选8卷 第8卷
某宗物业交易总价为20万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付。假设月利率为0.6%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。
A．20.22
B．19.21
C．18.54
D．18.66
投资价值与市场价值都可采用的评估方法是( )。
A．成本法
B．假设开发法
C．收益法
D．对比法
国务院在房地产领域颁布的行政法规有()
A:《城市房屋拆迁管理条例》
B:《城市房屋拆迁单位管理规定》
C:《土地管理法实施条例》
D:《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E:《城市房屋权属登记管理办法》
答案：A,C,D
解析：
国务院关于房地产颁布的行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。
在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（ ）。
A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．寻租者将办公室集中布置
E．寻租者能否组合出一个独立的出租单元
关于投资回报率的叙述正确的是（ ）。
A．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
B．包括还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值
C．反映开发项目投资回收能力的重要指标
D．可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益
E．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
前期物业管理合同关系是根据()形成的。
A:建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同
B:业主和物业服务企业签订的前期物业服务合同
C:建设单位和业主签订的前期物业服务合同
D:房产开发商和业主签订的前期物业服务合同
答案：A
解析：
前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。
《住宅室内装饰装修管理办法》明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了()在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。
A:装修人
B:装饰装修企业
C:物业服务企业
D:业主
E:相关行政管理部门
答案：A,B,C,E
解析：
《住宅室内装饰装修管理办法》明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业服务企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。
某企业流动资产年末数为600000元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为()。
A:1.693
B:1.709
C:2.288
D:3.152
答案：B
解析：
速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。其计算公式为：速动比率=速动资产/流动负债*100%，式中：速动资产是指扣除存货后流动资产的数额，速动资产=流动资产存货。题中，该企业速动资产=600000-312600=287400（元），所以该企业速动比率=287400/168150=1.709。
