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2021物业管理师考试历年真题精选8章

发布时间：2021-07-03

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第1章

物业管理师应当具备的执业能力包括()。

A:掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B:具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识
C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D:具有丰富的物业管理实践经验
E:具备丰富的领导才能

答案：A,B,C,D
解析：

物业管理中最常见的租赁形式是()

A:定期租赁
B:自动延期租赁
C:意愿租赁
D:私房租赁

答案：A
解析：
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。其中，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。

为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。

A:限制承租商在定地域范围内重复设店
B:限制经营相似的用户
C:关于每一独立承租单元的用途
D:营业时间

答案：C
解析：
制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。

在调查方案中，一般包括( )等内容。

A．调查的目的和任务

B．确定调查对象

C．调查的时间和时限

D．调查的组织工作及计划

E．调查依据

正确答案：ABCD

物业管理企业利润总额包括( )。

A．企业所属项目上交的管理酬金

B．营业利润

C．投资收益

D．营业外收支额

E．补贴收入

正确答案：BCDE

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第2章

下列关于管理规约的说法中，正确的有()。[2006年真题]

A:管理规约经业主大会通过后生效
B:管理规约对全体业主具有约束力
C:管理规约对物业服务企业具有约束力
D:管理规约对物业建设单位具有法律约束力
E:管理规约仅有道义上的约束力

答案：A,B
解析：
管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

关于建筑通风的说法，正确的有()。

A:通风包括自然通风和机械通风两种
B:利用风压的通风是自然通风，自然通风的效果主要职决于室内外温差的大小
C:机械通风是依靠风机作用而进行的通风
D:通风就是把室内被污染的空气直接或经净化后排到室外
E:机械通风的通风量会在一定程度上受到外界气候的影响

答案：A,C,D
解析：
通风就是把室内被污染的空气直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。根据空气流动的动力不同，通风方式可分为自然通风和机械通风两种。所谓自然通风，就是依靠室内外空气所产生的热压和风压作用而进行的通风，所谓机械通风，就是依靠风机作用而进行的通风，因为是依靠风机作用，所以不受到外界气候的影响。

《房地产开发企业资质管理规定》中规定，一级资质的企业从事房地产开发经营须( )年以上。

A.1

B．3

C．5

D．7

正确答案：C

物业服务企业可以于年终了时，按照年末应收账款余额的( )计提坏账准备金，计入管理费用。

A:0.1%～0.3%
B:0.3%～0.5%
C:0.5%～0.7%
D:0.7%～0.9%

答案：B
解析：

业主公约的内容主要包括( )。

A．有关物业的使用、维护、管理

B．业主的共同利益

C．业主应当行使的权利

D．业主应当履行的义务

E．违反公约应当承担的责任

正确答案：ABCE

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第3章

以下业主大会决定的事项，需要专有部分占建筑物总面2/3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意的有()。

A:制定和修改管理规约
B:业主大会议事规则
C:筹集和使用专项维修资金
D:专项维修资金使用与续筹方案的决定
E:改建、重建建筑物及其附属设施

答案：C,E
解析：
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

下列社会组织中，( )是指社会中从事物质资料的生产、交换、分配和消费为其主要活动的组织。

A．经济组织

B．政治组织

C．群众组织

D．文化组织

正确答案：A

政府的税收政策会影响到房地产( )进而影响到商品房供给的数量。

A．储备基金

B．开发成本

C．绩效

D．收益

正确答案：B

正确处理（ ）之间的财务关系，是物业服务企业生存和发展的前提与基本保证。

A．企业同其所有者

B．企业同其债权人

C．企业同其债务人

D．企业内部各单位

正确答案：A

按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于( )万元。

A．5

B．10

C．15

D．20

正确答案：B

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第4章

物业管理的核心是()。

A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主

答案：A
解析：
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。

商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由()选聘物业服务企业来实施。

A:主管部门
B:建设单位
C:责任人
D:业主

答案：B
解析：
开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系表现为：商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务：客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。

共用题干
宏景物业服务企业招聘了批物业服务技术人员，这些技术人员在上岗前，宏景对他们进行了岗前培训，主要培训内容包括建筑识图、建筑构造和建筑材料方面的基础知识以及二次装修管理、接管验收等物业管理基础性工作。问题：

建筑平面图包括的基本内容有()。
A:外墙面装修材料、构造做法及施工要求
B:走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸
C:屋顶平面图还要标明屋面的排水及屋面上其他构件的布置
D:底层平面图还应画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号

答案：B,C,D
解析：
建筑立面图是平行于建筑物备方向外墙面的正投影图，简称（某向）立面图（或称正立面、某侧立面图）。建筑立面目是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。
一套房屋工图纸往往有很多张，识图时掌握看图的基本方法，一般可按如下方式进行：①从前往后顺序看；②从粗到细区别看；③从大到小连着看；④专业图纸对着看。
绝热材料一般是轻质、疏松、多孔的纤维状材料。按其化学成分不同可分为有机材料和无机材料两大类，按照施工方法的不同可分为湿抹式绝热材料、填充式绝热材料、绑扎式绝热材料、包裹及缠绕式绝热材料和浇罐式绝热材料。
建筑平面图包括的基本内容有：①图名、图例。②定位轴线、编号及室内地面的标高。③建筑物及组成房间的名称和平面位置，墙、柱的断面形状和尺寸等。④门、窗的位置、尺寸及编号。如果有高窗（窗底标高一般距该层楼（地）面2m），因剖切面在高窗下，因此常用虚线在该层示出。⑤走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸等。⑥底层平面图还应画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号。⑦屋顶平面图还要标明屋面的排水及屋面上其他构件的布置。
建筑物构成主要是由基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗等6个部分组成。其中，基础是建筑物最下部的承重构件，它承受着建筑物上部结构传递下来的全部荷载，并将这些荷载传给地基。

物业服务企业对侵占公共场地、私搭乱建、损害居住环境行为采取的措施是()。

A:强行拆除
B:可能无法制止，固为没有相应手段
C:应当向规划管理部门报告
D:应当向房屋管理部门报告

答案：C
解析：
对于一些轻微的违法违规行为，在业主和使用人配合下，物业服务企业可能有能力制止，对于另一些违法违规行为，物业服务企业可能由于缺乏必要的依据和职权而无法制止。在这种情况下，物业服务企业应当做的是，及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告。对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告，对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告，对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。

()是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务公司采用。

A:固定预算
B:弹性预算
C:零基预算
D:流动预算和概率预算

答案：A
解析：

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第5章

一般来说，购物中心承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由( )。

A．购物中心业主统筹管理

B．承租户自行管理

C．业主与租户共同管理

D．不确定

正确答案：A

有效的承诺应具备的条件有( )。

A:承诺必须由受要约人向要约人发出
B:承诺的内容应当与要约的内容一致
C:承诺必须在要约的存续期间内作出
D:承诺应以行为的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过通知作出承诺的除外
E:受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约

答案：A,B,C,E
解析：

下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。

A:交通与公用设施情况调查
B:确定管理计划目标
C:进行严密的经济论证
D:组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标

答案：B
解析：
制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行()实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。

A:业主自行
B:委托相应专业公司
C:委托专业的物业服务企业
D:委托专业的物业服务企业和相应专业公司

答案：C
解析：

前期物业管理项目招标原则为( )。

A．不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人

B．不得对潜在投标人实行歧视待遇

C．不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实行不符的资格要求

D．公开招标

E．邀请招标

正确答案：ABC

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第6章

在物业管理中，业主可能出现的心理效应中，情感效应也称为()。

A:光环效应
B:成见效应
C:以点概面效应
D:移情效应

答案：D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和()三种形式。

A:房屋租赁
B:房屋出售
C:房屋转租
D:商品房销售

答案：A
解析：
1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。

又称定期维修，具有周期性的特点。

A．预防性维修

B．改善性的预防维修

C．事后维修

D．计划性预防维修

正确答案：D

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和()。

A:继承
B:抵押
C:保险
D:信托

答案：B
解析：
本题考核的知识点为房地产交易的内容。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。

自动喷水灭火系统中，( )灭火系统适用于燃烧猛烈、火势蔓延快的严重危险建筑物。

A．雨淋自动喷水

B．水喷雾

C.预工作式喷水

D．湿式喷水

正确答案：A

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第7章

商品房预售合同登记备案，应当由()办理。

A:房地产开发企业
B:房地产销售代理机构
C:商品房预购人
D:房地产开发企业和商品房预购人共同

答案：A
解析：
房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始入住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。


2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。


请分析后回答以下问题：


1.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?


2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?


3.该小区的前期物业服务合同何时终止?


4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。


5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?


答案：
解析：

1.上述16户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限;但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。


2.乙物业服务企业的做法不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修;同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。


3.该小区的前期物业服务合同的终止时间为2008年7月31日(24时)或2008年8月1日(零时)。


4.拒绝移交的理由不成立;理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。


5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验：


(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。


(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。


(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。

下列关于消防通道管理的说法中，正确的是 （ ）

A.物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B.物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C.物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D.业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

答案：B
解析：
部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求， 绝对不能堵塞消防通道。

收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，要依靠两者之间的( )合同。

A.物业服务

B.施工

C.租赁

D．规划

正确答案：C

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )，

A:合同风险
B:管理风险
C:资金风险
D:技术风险

答案：A
解析：
本题考核的是前期物业管理的合同风险。前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。

2021物业管理师考试历年真题精选8章 第8章

业主将住宅改变为经营性用房的必要条件有()。

A:遵守法律法规以及管理规约
B:经其他业主同意
C:下岗无收入来源，生活困难
D:家庭人均收入低于该地区平均人均收入
E:征得有利害关系的业主同意

答案：A,E
解析：

物业经营管理中的战略性工作的内容是( )。

A．确定战略、进行资产组合

B．确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合

C．决策分析、进行资产组合

D．确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合

正确答案：B

共用题干
在某住宅小区，张先生的住宅集办公与住宿于一体。某日，张先生回家正沿楼梯上楼，突然停电。因楼道设有照明设施，他因此重重的摔了一跤。问题：

下列说法正确的有()。
A:照明供电的干线有放射式、树干式、混合式和环式等四种配电系统
B:一般建筑物内若干条支线，备支线的负荷应尽可能相等
C:从外墙或地下室到总照明配电盘的线为进户线
D:室内照明支线的每单相回路，一般采用不大于10A熔断器或自动保护开关

答案：B,C
解析：
电气照明是通过电光源将电能转换为光能，在夜间或采光不足的情况下提保证工作、学习、生活所需的明亮环境。
照明的种类可分为：①工作照明，即正常工作时使用的室内外照明，②应急照明，即正常照明因故障熄灭后，供事故情况下继续工作或安全通行的照明，③值班照明，在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明，④警卫照明，在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要设置的照明，⑤障碍照明，即装在建筑物上作为障碍标志用的照明，⑥彩灯及装饰，为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。
在下列场所应设置事故照明：①在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所，②在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方，③公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处，④医院的手术室、急救室等。
A项，照明电的干线有放射式、树干式和混合式等三种配电系统。室内照明支线的每一单相回路，一般采用不大于15A的熔断或自动保护开关。

有关四级资质的房地产开发企业应具备条件的说法有误的是()。

A:注册资本不低于100万元
B:工程技术负责人具有相应专业中级以上职称
C:从事房地产开发经营2年以上
D:已竣工的建筑工程质量合格率达100%

答案：C
解析：
根据《房地产开发企业资质管理规定》，四级资质应当具备的条件有：①注册资本不低于100万元，②从事房地产开发经营1年以上，③已竣工的建筑工程质量合格率达100%；④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员，⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，⑦未发生过重大工程质量事故。

只可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业管理企业属于( )。

A．一级物业管理企业

B．二级物业管理企业

C．三级物业管理企业

D．四级物业管理企业

正确答案：C

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