2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第1卷
在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（ ）。
A.土建资料
B.前期工作资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的资料
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。
下列关于个人房地产税收优惠政策，表述正确的有（ ）。
A.个人出租住房取得的收入按4%征收房产税
B.个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税
C.个人销售住房暂时免征土地增值税
D.个人购买经济适用住房减按1.5%征收契税
E.个人出租住房，减半征收个人所得税
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是关房地产税收的优惠政策。个人购买经济适用住房减半征收契税；对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。P261。
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
正确答案：
针对一般纳税人，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。参见教材P148。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
正确答案：D
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第2卷
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（ ）万元。
A．159.8289
B．992.0172
C．187.5321
D．162.3825
正确答案：D
依题意，可根据公式：式中
某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。
A.有效市场＞渗透市场＞服务市场
B.服务市场＞有效市场＞渗透市场
C.有效市场＞服务市场＞渗透市场
D.服务市场＞渗透市场＞有效市场
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。
下列关于股票的表述中，错误的是（ ）。
A、股票可以作为买卖对象和抵押品
B、股票本身有价值
C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股
D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险
答案：B
解析：
本题考查的是股票的含义。选项B错误，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。
某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%
答案：C
解析：
【考点】现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中：
税收现金流量=60（万元）；
投资者权益增加值：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10-1]＝71.19；
第一年利息＝500×7%=35（万元）；
投资者权益增加值＝71.19-35=36.19（万元）；
权益投资数额＝500（万元）；
投资回报率＝（60+36.19+5）/500＝20.24%。
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（ ）。
A.致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章
B.致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外
C.致估价委托人函中应写明估价作业日期
D.致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价
答案：A
解析：
本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。
某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（ ）。
A．房屋的天面
B．与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C．有围护结构的门廊
D．不封闭有顶盖的永久性架空走廊
答案：A
解析：
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算面积。B 项，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C 项，有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积。D 项，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
下列各选中，不需要在附件中写明的是（ ）。
A.估价委托书复印件
B.专业帮助情况和相关专业意见
C.估价对象变现能力分析
D.估价对象法定优先受偿款调查情况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第3卷
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A．电费
B．物业管理费
C．水费
D．供暖费
E．房地产税
同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。
（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A、市场供求风险
B、通货膨胀风险
C、利率风险
D、或然损失风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A.现货价格
B.期货价格
C.现房价格
D.期房价格
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（ ）来选取。
A．估价假设和估价原则
B．价值类型和估价结果
C．估价程序和估价方法
D．估价目的和估价对象
答案：D
解析：
在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
在通常情况下，（ ）出让的地价最低。
A.拍卖方式
B.挂牌方式
C.招标方式
D.协议方式
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。
企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（ ）。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.市场集中化
答案：C
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A、 资产负债率
B、 内部收益率
C、 流动比率
D、 速动比率
答案：B
解析：
因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第4卷
某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。
某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A、8.93%
B、9.8％
C、11.1％
D、12.5％
答案：C
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。
开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。
A．132
B．660
C．2.93
D．4950
结账工作一般包括试算平衡和调整账目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。城市规划分为城市总体规划和详细规划。
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。
（ ）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
A.碳氢化合物
B.二氧化碳
C.一氧化氮
D.二氧化氮
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
由于具有（ ）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第5卷
经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。
不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
正确答案：A
长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。
某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
答案：
解析：
第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率＝（60－5－6）/60×100%＝81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。
依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中约定的状况。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。
房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。
A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第6卷
某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A、9.8％
B、11.1％
C、11.9％
D、12.5％
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。参见教材P298。
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
一份正式的可行性研究报告应包括（ ）等6个部分。
A、封面
B、摘要
C、结论
D、正文
E、附图
答案：A,B,D,E
解析：
考点:可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。
A．向社会直接融资手续费和利息负担大
B．利用外资的率比较优惠
C．利用外资受国内金融融资较大
D．利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/㎡。
A．2427
B．7500
C．2575
D．2632
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
下列关于建设用地使用权出让合同解除的说法中，错误的是（ ）。
A.延期付款超过60日经催交后仍不能支付的，土地管理部门有权解除合同
B.土地管理部门按规定解除合同时，可以请求违约赔偿
C.土地使用者按规定解除合同时，由土地管理部门双倍返还定金
D.土地管理部门延期交付土地超过30日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。在签订出让合同后，土地使用者应交纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地管理部门延期交付土地超过60日，经土地受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
正确答案：ABD
[答案] ABD
就计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。
2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第7卷
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场
D.空置率
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A、投资机会选择与决策分析阶段
B、前期工作阶段
C、建设阶段
D、租售阶段
答案：B
解析：
考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。
(2013真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（ ）。
A.单务行为
B.双务行为
C.无偿行为
D.有偿行为
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为。
敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
A、 最合理
B、 最乐观
C、 最可能
D、 最悲观
E 最公平
单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。
某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A．500
B．750
C．800
D．1000
答案：C
解析：
该写字楼用地的价格=（108－400×540/10000）/10.8%=800（万元）。
