2022房地产估价师考试答案9章 第1章
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．两个月
从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
答案：对
解析：
考点:后续开发经营期。建设期的起点和开发经营期的起点相同。
(2015真题) 当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
2022房地产估价师考试答案9章 第2章
某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。
A、57.81
B、71.58
C、74.33
D、82.59
答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%[1－1/（1+6%）30]＝57.81（万元）。
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。
我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。
A．低存低贷
B．低存高贷
C．高存低贷
D．高存高贷
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
张某购买住房可以享受的税收优恵政策为（ ）。
A.按照成交价1%缴纳契税
B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税
C.2014年7月1日转让该房，免征营业税
D.2015年7月1日转让该房，免征个人所得税
答案：A,B
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。选项A，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税；选项B，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在35税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ）
答案：对
解析：
房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润，不需要还本付息。
2022房地产估价师考试答案9章 第3章
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
正确答案：B
下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（ ）。
A.土地所有制在城乡之间不同
B.土地和房屋的所有制不同
C.行政管理不到位
D.房地产市场足够规范
答案：D
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。
由于信用卡的结算支付通过电子计算机进行，因此又被称为电子货币。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
2022房地产估价师考试答案9章 第4章
按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于( )。
A.暂时性污染
B.永久性污染
C.线源污染
D.移动污染
答案：B
解析：
按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。
暂时性——污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。
永久性污染源——一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/㎡。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
正确答案：D
开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息、+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=（1000+1500）元/㎡×（1+16%）+100元/㎡=3000元/㎡
收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试答案9章 第5章
在下列城市中，城市总体规划需要经过国务院审批的有( )。
A.直辖市重庆
B.湖南省会长沙
C.西藏自治区首府拉萨
D.河北省地级市廊坊
E.浙江省县级市义乌
答案：A,B,C
解析：
直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。
分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由市人民政府审批外，由市人民政府规划行政主管部门审批。
答案：对
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。参见教材P175。
属于房屋产权转移登记情形的有（ ）。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
甲领取0.3万㎡营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）
A将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B重新办理房地产抵押登记
C直接领取他项权证
D无须再办理房屋抵押登记
某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
2022房地产估价师考试答案9章 第6章
下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。
A.公共绿地
B.宅旁绿地
C.屋顶绿地
D.晒台绿地
E.公共服务设施所属绿地
答案：A,B,E
解析：
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括①公共绿地、②宅旁绿地、③公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括①屋顶、②晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
收益性物业服务费用通常以（ ）为基础进行测算。
A.收益性物业经营收入
B.收益性物业管理费用
C.收益性物业运营费用
D.收益性物业的预算费用
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。
保障性住房不包括（ ）。
A.廉租住房
B.租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
2022房地产估价师考试答案9章 第7章
李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.0.67
D.1.67
答案：B
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV＝1－（1/LR）＝1－（1/2.5）＝0.6。参见教材P266。
2007年未，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）
A．9%
B．12%
C．12．5%
D．15%
下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的有（ ）。
A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m2
D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。
某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为（ ）万元。
A．96
B．192
C．240
D．480
答案：D
解析：
建筑面积=2000×10000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×4000=4800000（元）=480（万元）。
某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A.40000
B.53600
C.66800
D.80000
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比＝（实测面积-预测面积）/预测面积×100％＝（100-110）/110×100％＝-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3％＋110×4000×6.0909％×2＝66800元。
2022房地产估价师考试答案9章 第8章
报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A、报酬率是投资回收与投入资本的比率
B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
本题考查的是报酬率的实质。选项A错误，报酬率是投资回报和投入资本的关系；选项B错误，风险大，风险报酬高，二者是正比关系；选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低；选项D正确，土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
民法上的物不包括( )。
A.房屋
B.土地
C.矿产
D.智力成果
答案：D
解析：
民法上的物应满足以下3个条件：
一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在。
二是人力可以支配。
三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体。但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。
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下列关于拍卖程序的表述中，正确的有（ ）。
A.主持人点算竞买人
B.主持人报出起叫价
C.竞买人举牌应价或报价
D.主持人落槌表示拍卖成交
E.没有底价的，主持人不需要明确提示
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖会依照下列程序进行：（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。
A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。
某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?
正确答案：
2022房地产估价师考试答案9章 第9章
为保证住宅专项维修资金的稳定增值，可以委托中国银行进行理财业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有( )。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价时点
D．估价报告交付日期
E．估价结果价值高低
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。
房地产开发项目市场定位的含义主要包括（ ）。
A．预测开发成本
B．选定目标市场
C．确定消费群体
D．明确项目档次
E．设计建造标准
注：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。
房地产权属登记的地域范围是（ ）。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
正确答案：D
《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是( )。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
答案：B,C,D,E
解析：
在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括：
①了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；②必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；③全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；④处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及其理由等。
