房地产估价师真题下载5节 第1节
我国目前没有专门针对房地产业务设置的责任保险，任何责任风险均不可以通过相应的责任保险产品来分散。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是责任保险。我国目前还没有专门针对房地产业务设置的责任保险，但有些责任风险可以通过相应的责任保险产品来分散。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（ ）。
A.房屋所有权初始登记
B.房屋预告登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋抵押权设立登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。
关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在
D．城市地籍图比例一般为1：500
下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
[答案] D 物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行，维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。
国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。
答案：错
解析：
国家股是由国家投资所形成的股份；法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份。但是国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。
房地产估价师真题下载5节 第2节
(2017年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、市场风险
D、法律风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
有关H公司购房，下列说法错误的有( )。
A、 H公司应缴纳营业税40万元
B、 H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C、 担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D、 合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
法的分类中，按法所规定的内容不同，法分为( )。
A.实体法
B.普通法
C.特殊法
D.程序法
E.一般法
答案：A,D
解析：
按法设立和适用范围，分为国内法与国际法。国际法主要表现形式是国际条约。
按法所规定的内容不同，分为实体法与程序法。
房地产估价师真题下载5节 第3节
下列说法有误的一项是( )。
A、 个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B、 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C、 W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年
D、 一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
答案：D
解析：
存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。
在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有 ( )。
A.用地性质
B.容积率
C.人口容量
D.用地面积
E.建筑形式
答案：A,B,D
解析：
规定性指标一般包括以下各项：
(1)用地性质。指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。
(2)用地面积。规划地块划定的面积。
(3)建筑密度。即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。
(4)建筑控制高度。即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
(5)建筑红线后退距离。即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。
(6)容积率。即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，
(7)绿地率。规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
正确答案：A
选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势的。
被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（ ）。
A、各层功能分布图
B、以实测现状为参考的结构图
C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图
D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图
E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料
答案：C,D,E
解析：
考点:确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。
房地产估价师真题下载5节 第4节
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（ ）来吸引租户。
A、所处的位置
B、周围景观
C、通达性
D、租金低廉
答案：D
解析：
考点:加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63万元，V＝2600.63/8%＝32507.88万元，P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62万元。参见教材P267。
1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容不包括（ ）。
A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制
B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度
C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化
D.发展住房金融
E.加强住房物业管理
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。
房地产估价师真题下载5节 第5节
政策性银行资金来源主要是企业直接出资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产开发经营管理条例》
D．《城市商品房预售管理办法》
E．《城市房地产转让管理规定》
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（ ）。
A、3.5
B、4.5
C、5.5
D、6.5
答案：C
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120元；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51元，两者的差额=1125.51-1120=5.51元。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的( )和( )内进行拆迁。
A、 拆迁范围；拆迁方向
B、 拆迁范围；拆迁期限
C、 拆迁地址；拆迁方向
D、 拆迁地址；拆迁期限
答案：B
解析：
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。
