房地产估价师答疑精华6节 第1节
甲公司2009年为员工投保的险种为（ ）。
A．社会保险
B．政策保险
C．人身保险
D．财产保险
某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A、 2003年6月15日
B、 2003年8月15日
C、 签订估价委托合同之日
D、 估价人员与委托人商定的某日
答案：A
解析：
房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。
某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（ ）。
A.该项目预期的显成本为6亿元
B.该项目预期的隐成本为1.5亿元
C.该项目预期的超额利润为4亿元
D.该项目预期的经济成本为4.5亿元
E.该项目预期的经济利润为8.5亿元
答案：B,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本＝会计成本（显成本）＋正常利润（隐成本）＝4.5＋1.5＝6（亿元）。经济利润（超额利润）＝销售收入－经济成本＝10－6＝4（亿元）。参见教材P200。
一个估价项目中的估价目的，取决于（ ）。
A、估价师的经验判断
B、估价机构的定位
C、估价报告使用者的预期
D、估价委托人对估价的实际需要
答案：D
解析：
考点:估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )
此题为判断题(对，错)。
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料
答案：
解析：
本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划；（3）该地区居住物业的市场状况与发展趋势资料；（4）该地区居住物业的建造成本费用；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的征收政策及安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
公共管理与公共服务设施用地包括行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地分类。城市用地分类中，公共管理与公共服务设施用地包括行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地。
凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列用地，法定出让年限为50 年的有( )。
A.居住用地
B.工业用地
C.体育用地
D.娱乐用地
E.旅游用地
答案：B,C
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
房地产估价师答疑精华6节 第2节
试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
正确答案：
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（ ）。
A.可出租或可使用面积
B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划与室内装修
E.物业服务企业的经营业绩
答案：B,E
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。写字楼租金确定，考虑以下三方面因素：可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。参见教材P350～351。
出现正杠杆效用的条件为 ( )。
A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时
B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时
C.所投资房地产的回报率低于抵押贷款回报率时
D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时
答案：A
解析：
出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。
出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。
A、土地
B、建筑物
C、装饰装修
D、动产
E、特许经营权
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。
答案：错
解析：
工程造价由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。
不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。
A、 下降
B、 上升
C、 不变
D、 不能确定
答案：B
解析：
长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。
(2017真题) 商品房预售合同的主要内容不包括（）。
A.人均面积分摊
B.面积差异处理方式
C.前期物业管理
D.商品房质量及保修责任
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。
房地产估价师答疑精华6节 第3节
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。
（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。
（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。
正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。
（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保留价规则。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。
协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（ ）。
A、项目系统各种需求关系的协调
B、项目系统内部人员关系的协调
C、项目系统组织关系的协调
D、与业主有合同关系的设计单位的协调
E、与业主没有合同关系的社会团体的协调
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设监理制度。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。
单独设立销售机构的销售机构的费用计入（ ）。
A、管理费用
B、其他费用
C、销售费用
D、前期费用
答案：C
解析：
考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。
瑕疵请求权是指（ ）。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
正确答案：B
房地产估价师答疑精华6节 第4节
注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
(2016真题) 只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（ ）元/m2。
A、8230.5
B、8112.5
C、8080,0
D、8075.0
答案：B
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建设单位申请领取施工许可证建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（ ）。
A.比较法和收益法
B 成本法和假设开发法
C.比较法和成本法
D.收益法和成本法
答案：D
解析：
工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。
A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
答案：A,B,C
解析：
二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24
答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元
房地产估价师答疑精华6节 第5节
相对于权益融资，债务融资的特点有（ ）。
A、资金使用有时间限制
B、资金融入方须到期还本
C、资金融入方须按时支付利息
D、债券不可以在流通市场上转让
E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。
某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%， 该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
正确答案：C
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。
A.居住用地
B.工业用地
C.体育用地
D.娱乐用地
E.旅游用地
答案：B,C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。科教文卫体、工业、综合用地的最高出让年限为50年。
某市2016年房地产投资统计的总体单位应是该市2016年全年累计的房地产投资总额。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统计的基本概念。总体单位是构成总体的个体。该市2016年全年累计的房地产投资总额是总体而不是总体单位。
公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（ ）。
A.教育系统
B.超级市场
C.医疗卫生
D.商业
答案：B
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。
房地产估价师答疑精华6节 第6节
以下情况能引起房地产市场需求增加的是（ ）。
A．未来预期收益的增加
B．收入水平的提高
C．边际税率的降低
D．土地供给的减少
我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。
A．1982
B．1984
C．1985
D．1986
运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。
A、 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B、 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C、 观察、分析时间序列，得出一定的模式
D、 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E 对未来的价格进行分析和预测
某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )。
A．40%
B．60%
C．50%
D．67%
正确答案：B
[答案] B
30÷50×100%＝60%
对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A、影响重要性
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
答案：B
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
答案：
解析：
存贷比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款*100%。
存贷款比率( Loan-deposit Ratio)，也称存贷比、存贷款比例。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的、盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想法提高存贷比例。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，在就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（就是银行在央行或商业银行的存款）。如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭（当然，目前我国还未发生此种情况，国外银行这种情况很普遍），也会损害存款人的利益。所以银行存贷比例不是越高越好．应该有个度．央行为防止银行过度扩张，目前规定商业银行最高的存贷比例为75%。
中止施工满（ ）的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
答案：B
解析：
本题考查的是施工许可管理。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素
A变动可能性
B影响重要性
C发生经常性
D类型归属性
关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
答案：B
解析：
运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。
