2021房地产估价师经典例题6章 第1章
下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
正确答案：CE
财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格＝7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100＝10098（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A、隐含的估价对象范围不同
B、参数选取不合理
C、基础数据不正确
D、价值类型选取不合理
E、选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,C,E
解析：
考点:确定估价结果。不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：（1）估价计算的正确性；（2）估价基础数据的正确性；（3）估价参数的合理性；（4）估价计算公式的恰当性；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；（6）不同估价方法的估价前提的一致性；（7）估价方法的适用性；（8）估价假设的合理性；（9）估价依据的正确性；（10）估价原则的正确性；（11）房地产市场状况的特殊性。
王某向甲房地产开发公司预购了1 套商品住房，预测面积90 ㎡，单价为6000 元／㎡，预售合同中未对面积误差的处理方式做出约定，实测面积93 ㎡，如买受人不退房，则王某实际支付房款为( C )万元。
A.54.00
B.55.18
C.55.62
D.55.80
答案：C
解析：
(1)面积误差比＝(实测面积－预测面积)/预测面积×100％=(93－90)/90=3.33%。
(2)根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
(3)王某实际支付房款=90 ㎡×(1＋3%)×6000 元／㎡=55.62(万元)。
下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（ ）。
A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。
房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。
2021房地产估价师经典例题6章 第2章
进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A．债务融资成本分析
B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析
D．担保费分析
下列说法有误的一项是（ ）。
A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C．临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年
D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
正确答案：D
存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。
已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（ ）。（过时）
A．10
B．9
C．0．9
D．0．1
对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）
正确答案：×
对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。
评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师经典例题6章 第3章
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。
防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修3年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修5年。参见教材P99。
借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）
正确答案：×
借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。
最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。
某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师经典例题6章 第4章
如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。
答案：错
解析：
评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。
(2013真题) 建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）
答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。沉降缝一般兼起伸缩缝的作用，其构造与伸缩缝基本相同，但是伸缩缝不能代替沉降缝，当伸缩缝和沉降缝结合设置时，或防震缝与沉降缝结合设置时，基础也应断开.。
( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A、 直线距离
B、 空间距离
C、 空间直线距离
D、 经济距离
酬金制物业服务费的构成包括（）。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.法定税费
D.物业服务企业的酬金
E.物业管理企业的利润
答案：B,D
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（ ）。
A、苏慕斯法则
B、“四三二一”法则
C、霍夫曼法则
D、哈柏法则
答案：B
解析：
考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的
答案：C,D
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设；选项B是依据不足假设；选项E是滥用估价假设，应该对估价资料合理怀疑，并进行有效核实。P419。
建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。
2021房地产估价师经典例题6章 第5章
(2015真题) 国内生产总值（GDP）通常大于国民生产总值（GNP）。（）
答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。GDP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP＝GDP＋对外要素收入净额。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。
下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。
A.上调住房抵押贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
答案：B
解析：
本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。
A．向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利
B．审核相关资料、程序的合法性
C．组织当事人调节
D．核实补偿安装标准
E．出具裁决终结书
正确答案：ABCD
房屋拆迁行政裁决的最后一个程序应设为：经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。
总体必然为同质性总体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师经典例题6章 第6章
个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。
A、57.81
B、71.58
C、74.33
D、82.59
答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%[1－1/（1+6%）30]＝57.81（万元）。
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
【解】
(1)项目总开发价值
①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2
②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2
③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元
④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5 000万元
②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700万元X8%=616万元
④其他工程费：4 60万元
⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元
⑥财务费用
a. 土地费用利息：
7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元
b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元
c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元
d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元
⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元
⑧项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元
(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元
(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
答案：
解析：
改错如下：
(1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2
(2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元
(3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元
(4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元
(5)土地费用利息：
5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元
(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元
(7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元
(8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元
(9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元
(10)项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元
(11)开发利润：(24 684—18802.02)万元=5881.98万元
(12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28%
我国现行建筑安装工程费中，属于企业管理费的是( )。
A.养老保险费
B.失业保险费
C.医疗保险费
D.劳动保险和职工福利费
答案：D
解析：
企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、，财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。
该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（ ）。
A．商业信用
B．银行信用
C．股票
D．消费信用
