房地产估价师考试历年真题精选9节 第1节
居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（ ）元。
A.0
B.10
C.80
D.550
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。
资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（ ）。
A、1.50%
B、3.57%
C、3.70%
D、3.94%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。参见教材P156。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第2节
具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪声是( )。
A.交通噪声——声源面广而不固定
B.建筑施工噪声
C.工业噪声
D.社会生活噪声
答案：B
解析：
建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。
被征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
住房置业担保（ ）。
A．由专门的机构承担
B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C．提供的保证方式是连带责任保证
D．实行保证金制度
E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。
A.提高贷款利率
B.提高购房最低首付款比例
C.提高法定存款准备金率
D.提高房地产交易环节税收
答案：D
解析：
财政政策主要内容包括①政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和②税收。
国家可以收回出让土地使用权的情况包括（ ）。
A.土地使用权期限届满
B.未按照合同约定支付土地使用权出让金
C.司法机关决定收回
D.房屋灭失
E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。国家收回土地使用权的原因包括：（1）土地使用权期间届满处理；（2）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；（4）司法机关决定收回土地使用权。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第3节
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B.《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，是估价的底线
C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料
D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行核查验证；选项D错误，估价师声明、估价假设和限制条件不属于估价依据。P34。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目的销售净利率为（ ）%。
A.43.00
B.44.80
C.48.00
D.50.00
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。销售净利率=净利润/销售收入净额，（1）停车位总售价=60000/30×15=30000万元；（2）停车间总售价=1600×2万元×15=48000万元；（3）住宅总售价=1万元×1760×21×15=554400万元；（4）项目建安成本及各项税费=[（1600+1760×21）×15+80000]×5000=329200万元。项目净利润=项目销售净额-建安成本及各项税费投入总额=（30000+48000+554400）-329200=303200万元，销售净利率=303200/（30000+48000+554400）=47.94%。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税
答案：错
解析：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第4节
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
征收土地公告应包括的内容有（ ）。
A．征收批准机关、文号、时问和用途
B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积
C．征地补偿标准和农业人口安置途径
D．办理征地补偿的期限、地点
E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
正确答案：ABCD
答案：A，B，C，D，E选项的内容是征地补偿安置方案公告的内容之一。
住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
5.关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为（）。
A.应当首先保护购房人刘某的权益
B.甲银行抵押在先，优先受偿
C.乙银行办理了登记，应当优先受偿
D.甲、乙银行按贷款比例受偿
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第5节
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
若要计算项目的财务内部收益率，需采用（ ）计算。
A.回归分析法 B.内插法
C.移动平均法 D.市场因子推演法
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
正确答案：B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。
A．35．5
B．45．5
C．50．0
D．65．5
正确答案：B
综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4．5年。50-4．5=45．5年。
关于价值时点的说法，错误的是（）。
A.价值时点可以是过去、现在或将来
B.价值时点是由估价目的决定的
C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D.价值时点与实地查勘日期可以不一致
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162表5-1。@##
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A、 可以要求双倍返还房屋总价款
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
房地产估价师考试历年真题精选9节 第6节
租金常常以（ ）为计算基础。
A、建筑面积
B、使用面积
C、出租单元内可出租面积
D、每平方米可出租面积
答案：D
解析：
考点:写字楼租金的确定。租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。
解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
宏观经济政策目标有( )。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳定
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制定的政策措施。
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。
A．3752
B．3806
C．4128
D．4830
答案：A
解析：
根据公式
式中A=350万元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（万元）。
下列建设项目的用地，可不采用招标、拍卖等公开竞价方式获得建设用地使用权的是（ ）。
A.汽车旅馆
B.酒店式公寓
C.普通商品住房
D.市公安部警备用房
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。P29。
投资决策分析主要包括市场分析、（ ）和投资决策三部分工作。
A.风险控制
B.项目调研
C.项目财务评价
D.资金管理
答案：C
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第7节
出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ ）
答案：错
解析：
考点:不同收益类型房地产净收益的测算。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租型房地产没有销售收入。
下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承
答案：D
解析：
根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为①以出让方式取得土地使用权的房地产转让和②以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5力元，约有1 5%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（ ）万㎡。
A．1260
B．1380
C．1440
D．2100
比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（ ）
答案：错
解析：
考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。
经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产需求曲线的表述中，正确的是（ ）。
A、需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线
B、消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动
C、相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移
D、房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移
答案：C
解析：
考点:房地产需求。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D，如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。
房地产估价师考试历年真题精选9节 第8节
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。
A．可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B．可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C．可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E．可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,E
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
石灰在建筑工程中的应用主要为各种装饰石膏板。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是石灰和石膏。石灰在建筑工程中的应用主要为：配置水泥石灰混合砂浆、石灰砂浆；拌制灰土或三合土；生产硅酸盐制品；利用石灰膏稀释成石灰乳，用作内墙和顶棚的粉刷涂料。
若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A．抵押价值
B．处分抵押物时的市场价值
C．抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D．处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
(2015真题) 经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（）
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。
在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（ ）
A、试错法
B、移动平均法
C、曲线拟合法
D、线性内插法
E、指数修匀法
答案：A,D
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。
某宗房地产收益年限为50年。通过预测未来第一年的净收益为26万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、 1100
B、 636
C、 1300
D、 1204
房地产估价师考试历年真题精选9节 第9节
有关房地产按照权益状况划分的说法，正确的有（ ）。
A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产
B、处分按份共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途
D、已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押
E、抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。选项C错误，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。P257。
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选
择要考虑土地位置的（ ）。
A 可接受性 B 保值增值性 C 现实社会需要程度 D 未来发展趋势 E 固定性
某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于（ ）万元。
A．2000
B．2500
C．3000
D．3500
财务分析的目的不包括（）。
A、评价企业的偿债能力
B、评价企业的资产管理水平
C、评价企业的营运能力
D、评价企业的发展趋势
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。参见教材P390。
“可贷资金利率理论”认为（ ）。
A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C．利率不是由可贷资金的供求决定的
D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
