21年房地产估价师每日一练6卷 第1卷
某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为（）元。
A、530000
B、515000
C、520000
D、540000
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（104-100）／100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
正确答案：B
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D、 房地产估价人员可以假定估价时点
E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
答案：A,B
解析：
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。
认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（ ）。
A．可贷资金利率理论
B．储蓄投资决定理论
C．流动性偏好利率理论
D．马克思利率决定理论
答案：C
解析：
流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的；B 项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。
城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。
A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
B.地形坡度超过20度以上的地段
C.洪水淹没深度为2米的地段
D.农业生产价值很高的基本农田保护区
E. 地下水位深度距地表面深度较浅的地段
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：①土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；②地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。③属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1-1.5 m ,需采取防洪措施；④地形坡度较大，修建建筑物时；除需要采取一走的工程措施外，还需动用较大土石方工程；⑤地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。参见教材P20。
21年房地产估价师每日一练6卷 第2卷
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。
A、 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B、 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C、 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D、 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2012真题) 根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）
答案：错
解析：
本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。
某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。
A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程
答案：B
解析：
单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。
21年房地产估价师每日一练6卷 第3卷
政府宏观调控房地产的手段包括( )。
A、 严格控制建设程序
B、 金融政策和住房政策
C、 地价政策
D、 城市政策
E 住房政策
颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤（ ）μm的颗粒物。
A.100
B.200
C.500
D.800
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤100μm的颗粒物。
运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。（ ）
答案：对
解析：
长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A、24%
B、25.68%
C、24.75%
D、26.25%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。参见教材P156。
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师每日一练6卷 第4卷
某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案：A
A因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以
我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。
按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。
估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。
（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。
（四）价值类型：为房地产的市场价值。
（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。
（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。
以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
8.本次评估，以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
（四）不相一致假设
本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
（五）依据不足假设
本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。
二、估价报告使用限制
（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。
（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（五）本报告使用期限为一年（即自20××年12月11日至20××年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
答案：
解析：
错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改错题相对较容易，是常遇到的错误。
本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。
通过真题，希望大家：
第一，要学会把题放在一起来考核自己。
第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。
第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。
第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。
21年房地产估价师每日一练6卷 第5卷
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
答案：
解析：
1. 一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。
2.成本法。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;②用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
房地产开发企业开发位于地级市的非经济适用住房项目时，按预计利润率预缴企业所得税的，预计利润率不得低于（ ）。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是企业所得税。预计利润率暂按以下规定的标准确定： （1）非经济适用房开发项目 ：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。
A、征用期间导致房屋毁损的价值损失
B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C、征用期间租赁经营损失
D、征用期间市场上类似房地产的增值差价
答案：D
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。
下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素
C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料
D．地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料
正确答案：D
地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。
21年房地产估价师每日一练6卷 第6卷
房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。房地产估价师，仍旧实行资格认证制度，实行准入类职业资格管理，即注册认证制。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。
A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A．1945
B．2000
C．2695
D．2750
答案：C
解析：
由题意，该房地产的市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元）。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
正确答案：C
[答案] C其他均为建设初、中期的工作。
城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
