21年房地产估价师经典例题8篇 第1篇
房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（ ）。
A.第三者责任保险
B.顾主责任保险
C.产品责任保险
D.职业责任保险
答案：D
解析：
本题考查的是责任保险。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。
住房公积金管理的决策机构是（ )。
A.住房公积金管理委员会
B.住房公积金管理中心
C.存储住房公积金的金融机构
D.设区城市人民政府
反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（ ）。
A、全距
B、平均差
C、标准差
D、变异系数
答案：B
解析：
本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。
在某房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法概述。在房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。
(2011真题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋（）之日起计算。
A.竣工
B.交付
C.办理房屋所有权登记
D.入住
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。
对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
21年房地产估价师经典例题8篇 第2篇
答案：错
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
下列情形中，可以不办理土地使用权出让手续的有（ ）。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
正确答案：AE
经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形有：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地；经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
[答案] B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
房地产转让，当事人应当（）。
A.签订书面转让合同
B.向县级以上政府规定的部门申报成交价
C.到工商管理部门办理转让合同登记手续
D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E.到房地产管理部门办理房地产转移登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。
人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
正确答案：A
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）
正确答案：×
通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
21年房地产估价师经典例题8篇 第3篇
下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法中，正确的是（ ）。
A．取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年
B．取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年
C．取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年
D．取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年
E．取得房地产估价相关学科博士学位的
“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。
A．公开
B．公平
C．公正
D．诚实信用
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。
某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（ ）批准。
A、国务院
B、省人民政府
C、县人民政府
D、国土资源部
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。
21年房地产估价师经典例题8篇 第4篇
“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A、按地域范围细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易方式细分
E、按目标市场细分
答案：A,B,D
解析：
考点:房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。
在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭
E．认定所有人有权取得收入的凭证
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
21年房地产估价师经典例题8篇 第5篇
资本金的出资方式包括（ ）。
A．货币或实物
B．工业产权
C．专利技术
D．债权
E．土地使用权
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A.建筑安装工程费
B.国有土地使用权出让金
C.土地开发成本
D.公共配套设施建设费
E.土地增值收益或溢价
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
城市总体规划的依据是（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.城市环境保护规划
D.国土规划
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。
21年房地产估价师经典例题8篇 第6篇
房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。
A．信托融资
B．股票融资
C．抵押贷款支持证券融资
D．权益融资
正确答案：D
[答案] D 发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。
保障性住房不包括（ ）。
A.廉租住房
B.租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（ ）。
A、突发性地陷
B、爆炸
C、战争
D、暴风
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。免责条款。包括战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗力因素造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。
以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发商获取土地的途径。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
21年房地产估价师经典例题8篇 第7篇
下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、挂牌价格一般低于市场成交价格
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气
答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。
采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（ ）计算。
A．工程进度
B．当期开发建设实际投入
C．当期销售面积占全部销售面积的比率
D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
答案：C
解析：
营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
正确答案：B
[答案] B (2500-1500)÷1250×100%＝80%
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。
A、 变动成本的设
B、 销售收入的不同
C、 固定成本的设置
D、 平衡点的设置
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
21年房地产估价师经典例题8篇 第8篇
采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
答案：B
解析：
【考点】工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于资本金现金流量表的说法，正确的是（ ）。
A、把所有投资均视为自有资金
B、现金流出包括利息支付
C、不考虑信贷资金的还本
D、只能用于计算静态盈利指标
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。参见教材P268。
业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经( )通过。
A、 与会业主所持投票权1/2以上
B、 全体业主所持投票权1/2以上
C、 与会业主所持投票权2/3以上
D、 全体业主所持投票权2/3以上
答案：D
解析：
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（ ）
答案：错
解析：
过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
经济适用住房采取（ ）的方式进行。
A．出让
B．行政划拨
C．有偿转让
D．无偿转让
正确答案：B
答案：B。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
