22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第1节
住房置业担保（ ）。
A.由专门的机构承担
B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C.提供的保证方式是连带责任保证
D.实行保证金制度
E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A．23.4
B．28.6
C．33.4
D．46.8
正确答案：D
[答案] D
依题意，土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝ 46.8(万元)。
房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（ ）。
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性较差
答案：B
解析：
存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）
答案：错
解析：
某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值。
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.80.00
B.91.82
C.125.00
D.127.90
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM＝＝A/V＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，按年等额偿还贷款本息，则RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82万元。参见教材P275。
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（ ）
答案：错
解析：
考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第2节
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是( )。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
正确答案：A
[答案] A 名义利率越大，计息周期越短。
某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)
正确答案：
(2) 各层建筑面积＝4000×6/24＝1000(m
2/层)
(3) 计算1层商铺收益价格
年净收益＝1000×(1-60%)×75%×90%×60×12＝19.44(万元)
V
1＝19.44÷10%×[1-1/(1+10%)
50-3]＝192.20(万元)
(4) 计算2～3层商场收益价格
年净收益＝1000×2×70%×600＝84(万元)
V
2～3＝84÷10%×[1-1/(1+10%)
50-3]＝830.48(万元)
(5) 计算4层酒楼收益价格
年净收益＝1000×70%×50×12-80000＝34(万元)
V
4＝34÷8%×[1-1/(1+8%)
50-3]＝413.59(万元)
(6) 计算5～10层办公楼收益价格
年净收益＝6×20×1800×12×80%×(1-10%)＝186.62(万元)
V
5～1＝186.62÷7%×[1—1/(1+7%)
50-3]＝2555.13(万元)
(7) 计算11～24层住宅价格
V
11～24＝1000×14×4000＝5600(万元)
(8)计算房地产价格
V＝V
1+V
2～3+V
4+V
5～10+V
11～24＝192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
＝9591.40(万元)
(2017真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
A.蓝色
B.黄色
C.红色
D.紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
正确答案：ACDE
[答案] ACDE
房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
(1) 利害关系人之间的交易。
(2) 急于出售或急于购买的交易。
(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
(5) 特殊交易方式的交易。
(6) 交易税费非正常负担的交易。
(7) 相邻房地产的合并交易。
(8) 受债权债务关系影响的交易。
利率因素，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A、经济因素
B、金融因素
C、社会因素
D、政治因素
答案：A
解析：
考点:经济因素。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。
下列公式不正确的一项是( )。
A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
B．税后利润=利润总额-所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
正确答案：A
[答案] A 分配(应付)利润=税后利润-盈余公积金-公益金-未分配利润。
根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。
A.1个
B.2个
C.3个
D.4个
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。
人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
答案：对
解析：
法院主导拍卖程序原则——是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第3节
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）
答案：错
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
正确答案：B
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元／亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元／m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20％、5％以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为
20％、30％、30％和 20％，销售均价为 8500 元／m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2％、3％和 5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。
（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；
（2）若乙公司的目标收益率为 l0％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
（1）该开发项目财务内部收益率的计算
①总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；
②总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；
③总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；
④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i1=7％
由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得（ ）。
A．转让房屋
B．租赁房屋
C．迁移户口
D．新进、扩建、改建房屋
E．改变房屋和土地用途
建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有( )。
A、建设年限
B、建设质量水平
C、项目合理规模
D、建设地区即建设地点
E、环境保护措施
某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。
A、 3620
B、 3742
C、 3909
D、 4000
答案：B
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第4节
以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ）。
A．无担保保险
B．预防公害保险
C．出口信用保险
D．养殖业保险
E．责任保险
正确答案：ABCD
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。
A、变动成本的设置
B、销售收入的不同
C、固定成本的设置
D、平衡点的设置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。
开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
A.估价对象
B.价值时点
C.最高最佳利用
D.替代
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）
正确答案：
解：
1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）
2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）
3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；
4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；
5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；
6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；
7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）
8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。
（一） 2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
答案：
解析：
1．（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
2．关于被征收房屋的规定为：①对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；②房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；③对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
3．被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第5节
w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》属于（ ）
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。
合理选择住宅类型考虑的方面不包括（ ）。
A.满足户室比的要求
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
答案：B
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。合理选择住宅类型一般应考虑以下几个方面：（1）满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要；（2）住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素；（3）适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。
A、2000
B、5820
C、6000
D、6180
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（万元）。
房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。
A．管理费
B．销售费用
C．其它费用
D．前期费用
下列房地产中，不得抵押的有( )。
A.共有的房地产
B.人民法院查封的房地产
C.出租的房地产
D.设有地役权的房地产
E.尚未注销异议登记的房地产
答案：B,E
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：
(1)权属有争议的房地产；
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
(5)依法不得抵押的其他房地产。
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第6节
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
正确答案：A
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
正确答案：
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。
房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（ ）
答案：对
解析：
市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。
关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（ ）
A.流动性好
B.市场价值稳定
C.现金回报较低
D.抵御通货膨胀
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。
一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。
答案：错
解析：
一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。
然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。
相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第7节
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（ ）（m2/hm2）。
A.0.90
B.2.70
C.2.50
D.0.39
答案：C
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。一公顷等于10000平方米。35公顷=35万平方米。住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（m2/hm2）。住宅用地面积=35×（1-12%-22%-30%）=12.6万平方米，住宅建筑面积净密度=31.56/12.6=2.5（m2/hm2）。
在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）。
A．社会平均利润率
B．资金成本
C．通货膨胀
D．资本供求状况
可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。
A、 1.2%
B、 10%
C、 12%
D、 20%
答案：C
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（ ）。
A.耕地占用税不属于其税收
B.卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨
C.买方市场，减少卖方的税收会使房价下降
D.卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降
答案：D
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。
对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A、影响重要性
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
答案：B
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（ ）。
A．故障树分析法
B．期望值法
C．盈亏平衡法
D．解析法
E．蒙特卡洛模拟法
答案：D,E
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用方法包括：①调查和专家打分法；②解析方法；③蒙特卡洛模拟法。
22年房地产估价师考试历年真题精选8节 第8节
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
(2015真题) 下列文书中，不属于要约邀请的是（）。
A.拍卖公告
B.中标通知书
C.招股说明
D.寄送的价目表
答案：B
解析：
本题考查的是要约和要约邀请。
下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A、同业拆放利率
B、存款利率
C、贷款利率
D、基础利率
答案：D
解析：
考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。@##
中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A、 3%
B、 3.5%
C、 7%
D、 4%
答案：D
解析：
依题意，可根据公式：
某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A．3439
B．3473
C．3508
D．3608
答案：B
解析：
期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）为：
从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是( )。
A、 市场力量决定的
B、 以房地产估价师意志为转移的
C、 房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来
D、 由众多市场参与者集体的价值判断的结果
E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值
国家实行房地产（ ）申报制度。
A.出租价格
B.评估价格
C.成交价格
D.抵押价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。国家实行房地产成交价格申报制度。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
