2022房地产估价师预测试题6节 第1节
有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 （ ）
正确答案：×
房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格，（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材P195。
下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。
A.平等原则
B.自愿原则
C.公平原则
D.诚实信用原则
E.优先原则
答案：A,B,C,D
解析：
1.平等原则2.诚实信用原则3.公序良俗原则4.自愿原则5.禁止滥用权利原则
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。
请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）
答案：
解析：
方法一：
（1）面积计算（1分）
规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80％=32（万m2），限价房面积=40×20％=8（万m2）。
（2）售价计算（2分）
（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400
（万元）
（3）续建费用计算（5分）
1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）
（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10％+6％）（1分），（1+10％）1.25
或单独贴现计算：
（万元）（单价=532.61元/m2）。 （1分）
21304.453×10％=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。 （1分）
21304.453×6％=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。 （1分）
2）销售费用（1分）
（万元），其中 （1分）。
3）销售税费（1分）
（万元）。
（4）在建工程市场价值（2分）
V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3％ （1分）
=167448.646（万元） （1分）
方法二：
其中，售价7000×320000+4800×80000=262400（万元）。 （1分）
销售税费262400×6％=15744（万元）。
需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。
房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师预测试题6节 第2节
我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。
A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是概率分析中期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。
估价报告的审核结论，不可以是（ ）。
A、可以出具
B、适当修改后出具
C、应重新撰写
D、估价不合理
答案：D
解析：
考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。
转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30 H.（ ）
此题为判断题(对，错)。
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（ ）。
A.平均空置率
B.平均吸纳量
C.平均交易量
D.平均租售价格
答案：A
解析：
【考点】房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
2022房地产估价师预测试题6节 第3节
有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（ ）。
A．乙土地价值低于甲土地价值
B．该建筑物价值小于其重置成本
C．该建筑物价值小于其拆除费用
D．该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
答案：C
解析：
均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
按照（ ）分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
A.形成原因
B.形成方式
C.形成时间
D.形成后果
答案：A
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。按照形成原因，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（ ）享有。
A、委托人
B、拍卖人
C、竞买人
D、竞卖人
答案：A
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、临时资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。
2022房地产估价师预测试题6节 第4节
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
答案：对
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。
A．房地产价值评估
B．房屋登记
C．房屋面积测算
D．房地产居间
答案：D
解析：
房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6 个月申请续期
D.应于届满前1 年申请续期
答案：B
解析：
《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2022房地产估价师预测试题6节 第5节
在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价的知情人有（ ）。
A．委托人
B．拍卖人
C．买受人
D．竞买人
E．公证人
答案：A,B,E
解析：
保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。
（ ）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A.政治环境
B.资源环境
C.技术环境
D.国际环境
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1％，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2011年10月末的价格为（ ）元/m2。
A、2648
B、2688
C、2708
D、2734
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。从2011年1月末至2011年6月末的期数为5，2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500×（1＋1％）5＋4×20＝2707.53（元/m2）。参见教材P195。
股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。
在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。（ ）
答案：对
解析：
【考点】零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
2022房地产估价师预测试题6节 第6节
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由，延期以两次为限，每次不超过6个月。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点 —致。参见教材P49。
建筑物的耐火等级中，以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按（ ）级考虑。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：D
解析：
本题考查的是建筑等级。以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按四级考虑。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。
A拆迁计划
B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明
D公司拆迁资格证明
以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。
A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数
C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
正确答案：ACD
[答案] ACD
建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
