房地产估价师预测试题6章 第1章
实施加成征税，加二成等于加正税的( )。
A.10％
B.20％
C.30％
D.40％
答案：B
解析：
加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。
钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（ ）等多种形式。
A.墙承重结构
B.剪力墙结构
C.框架剪力墙结构
D.框架筒体结构
E.框架结构
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
承租人经（ ）同意，可以依法将承租房屋转租。
A.开发商
B.政府职能部门
C.出租人
D.中介人
答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋转租。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。
(2017真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（ ）。
A.5%
B.8%
C.10%
D.12%
答案：D
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。
按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（ ）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。
张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（ ）。
A．投资利润率为16.67％
B．投资利润率为22.50％
C．资本金利润率为31.25％
D．资本金利润率为37.50％
E．资本金利润率为62.50％
答案：A,C
解析：
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资=[150×（1－40％）－150×10％]÷（400＋50）=16.67％；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金=[150×（1－40％）－150×10％]÷240=31.25％。
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A、 45
B、 50
C、 52
D、 55
答案：C
解析：
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
房地产估价师预测试题6章 第2章
下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（ ）
A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理
C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律、法规的制定
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列表述中正确的是（ ）。
A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价
B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值
D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）
A、绿地率
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。
保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。
答案：错
解析：
所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。
某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.5%
B．3.5%
C．2.4%
D．3.4%
正确答案：B
该人占有的土地份额为：
房地产估价师预测试题6章 第3章
下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
答案：A,D
解析：
【考点】房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。
A．取得土地使用权证
B．投入资金达到工程建设总投资的20%
C．取得建设工程规划许可证
D．取得商品房预售许可证
(2013真题) 房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。
2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的概念。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。参见教材P28。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。
A.建设部
B.建设部住宅与房地产业司
C.建设部信息中心
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
房地产估价师预测试题6章 第4章
经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。
A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”
C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
下列关于抵押的说法不正确的是（ ）。
A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。
A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员
B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师
C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次
D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务
E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费
答案：C,D
解析：
注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。
答案：错
解析：
选择性货币政策工具——是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（ ）。
A.资产业务
B.负债业务
C.中间业务
D.金融信托
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。
房地产估价师预测试题6章 第5章
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确答案：C
[答案] C
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
下列说法正确的是( )。
A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B、 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C、 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D、 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
答案：C
解析：
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。
A．100
B．104
C．105
D．107
房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A、加大城市基础设施建设投入
B、调整银行贷款利率
C、调整公共住房政策
D、调整房地产税收政策
E、加快城市化进程
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P59～61。
拆迁当事人之间达成仲裁协议的，仲裁委员会的选择由当事人协议确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题6章 第6章
投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（ ）。
A、封闭型
B、开放型
C、契约性
D、公司型
答案：B
解析：
本题考查的是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
A．35
B．45
C．48
D．50
正确答案：A
[答案] A
经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人不包括( )。
A.具备民事行为能力的自然人
B.个人合伙组织
C.无民事行为能力的自然人
D.法人
答案：C
解析：
根据委托人的定义，委托人主要有三种。
(1)公民。在拍卖委托中，只有具备民事行为能力的自然人，才能成为委托人。
(2)法人。
(3)其他组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。
财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好。
答案：错
解析：
一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。
然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。
相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。
产生房地产价格泡沫的基础是（ ）。
A、土地稀缺
B、城市化进程快
C、投机需求膨胀
D、金融机构过度放贷
答案：A
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。
房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A、财务状况分析
B、地区经济分析
C、市场供求分析
D、吸纳量计划预测
E、敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
