房地产估价师模拟试题8章 第1章
按日常活动在公司、企业所处的地位,收入还可以分为主营业务收入、其他业务收入。( )
此题为判断题(对,错)。
风险型决策的具体方法包括( )。
A、最大可能法
B、期望值法
C、决策树法
D、大中取大法
E、最小最大后悔值法
答案:A,B,C
解析:
本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提,即委托人未向拍卖人告知瑕疵,拍卖人就不承担责任。( )
此题为判断题(对,错)。
销售不动产的营业税税率是( )。
A、 1%
B、 3%
C、 5%
D、 7%
答案:C
解析:
[知识点] 营业税、城市维护建设税和教育费附加
拟定估价作业步骤和时间进度的方法,可以采用的技术有( )。
A.线条图
B.散点图
C.网络计划技术
D.统筹法
E.抛物线
正确答案:ACD
[答案] ACD
拟定估价作业步骤和时间进度的方法,可以采用线条图或网络计划技术,其中网络计划技术也可称为统筹法。
最低销售量与可供销售数量之间的差距越大,最低出租率的值越低,说明房地产项目抗市场风险的能力越弱。( )
答案:错
解析:
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低销售量与可供销售数量之间的差距越大,最低出租率的值越低,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
下列行为属于房地产转让的有( )。
A.房地产抵押
B.房地产租赁
C.房地产买卖
D.房地产抵债
E.房地产权属随企业兼并而转移
答案:C,D,E
解析:
房地产交易包括①房地产转让、②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
房地产估价师模拟试题8章 第2章
关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是( )。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案:A,B,E
解析:
【考点】工程建设招标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。( )
此题为判断题(对,错)。
某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是( )万元/月。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
正确答案:B
[答案] B 租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。
在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
A.单元估算法
B.概预算定额法
C.工程量近似匡算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.单位指标估算法
正确答案:ABCE
[答案] ABCE 在可行性研究阶段,房屋开发费中各项费用的估算,可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。
常以每月每平方米为基础计算。
A.百分比租金
B.基础租金
C.建筑面积租金
D.使用面积租金
正确答案:B
[答案] B基础租金又称最低租金,常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。
机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准,其只可以衡量定额表现。( )
此题为判断题(对,错)。
(2017真题) 登记账簿的直接依据是()。
A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表
答案:C
解析:
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
房地产估价师模拟试题8章 第3章
利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述正确的是( )。
A.项目净现值期望值大于零,则项目可行
B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C.净现值标准差越小,项目的相对风险就越小
D.净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时,标准差小的方案为优
正确答案:ACE
ACE净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度,在一定的程度上,能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大,两者基本上呈同方向变动。因此,单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低,有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率,累计概率值越大,项目所承担的风险就越小。
无柱挑廊( )计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案:A
解析:
本题考查的是房地产面积测算。计算一半建筑面积的范围:未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P172。
(2017年真题) 效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有( )。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法
答案:B,D
解析:
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
借款还本付息估算表属于基本财务报表,因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。( )
答案:错
解析:
考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过5年。( )
答案:错
解析:
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。
根据《物权法》的规定,农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。( )
答案:错
解析:
我国《物权法》规定,不得抵押的财产有:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
在房地产抵押过程中,债务人或者第三人( )房地产的占有。
A、不转移
B、转移
C、暂不转移
D、暂时转移
答案:A
解析:
考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为履行债务的担保。
房地产估价师模拟试题8章 第4章
房地产估价师注册分为:初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中:初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请;注销注册只可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出。( )
答案:错
解析:
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册分为:初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中:初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请;注销注册可由当事人申请,也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出。
(2011真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。()
答案:错
解析:
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )
答案:对
解析:
本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的:有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格,在另一状况下随着其变化会降低房地产价格
(2016年真题) 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有()。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案:A,C,D
解析:
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”,在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括:(1)分析机会研究的结论,在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。
注册监理工程师每人最多可以申请( )个专业注册。
A.二
B.三
C.四
D.五
答案:A
解析:
本题考查的是建设监理制度。注册监理工程师每人最多可以申请两个专业注册。
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是()。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案:D
解析:
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。( )
此题为判断题(对,错)。
房地产估价师模拟试题8章 第5章
甲房地产估价机构接受张某的委托,评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值,评估的价值时点为2016年8月1日,评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由,对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。
答案:
解析:
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有:(1)在价值时点下,房地产市场状况处于低迷状态,房地产市场不景气,住宅类房屋的成交量明显减少。(2)从张某购买此房屋到价值时点,中间间隔6年,房屋的成新率明显降低,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。(3)2010年8月1日时,房地产市场可能存在泡沫,至价值时点2016年8月1日,房地产市场回归到正常状态。(4)国家相关的制度政策对房价的抑制作用。
个人实际缴存的住房公积金,都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 ( )
某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案:D
解析:
本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67(万元)。
将1000元存入银行,年利率为6%,如果按单利计算,则三年后的本利和为多少?
答案:
解析:
本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。@##
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼,商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2,总层数为地上四层,地下一层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案,其中A座总面积为65000m2,地下一层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2?d),地上一到四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为十年,租金为2.50元/(m2?d),B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%,现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。
A.810
B.1320
C.2835
D.4860
答案:C
解析:
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。40500×(1-93%)=2835(万元)。
普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开,有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开;而拍卖方式交易中,价格的竞争是在卖方中间展开的。( )
从来源看,房地产权益资本主要来源于机构投资者。( )
答案:对
解析:
本题考查的是房地产权益融资。从来源看,房地产权益资本主要来源于机构投资者。
房地产估价师模拟试题8章 第6章
价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动,最终必然趋向于“成本加平均利润”。
答案:错
解析:
价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动,趋向于“成本加平均利润”。
因原材料价格上涨和工资增加引起的通货膨胀,属于需求拉上型通货膨胀。( )
答案:错
解析:
本题考查通货膨胀。成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下,因生产成本提高而引起的物价总水平上涨,而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。P245。
从市场分析角度出发,下列信息属于房地产市场信息的有( )
A.GNP增长率
B.信贷政策
C.市场吸纳率
D.房地产开发成本及成本指数
《民法总则》规定,除法律法规另有规定外,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为( )年。
A.1
B.3
C.5
D.20
答案:B
解析:
本题考查的是诉讼时效。《民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年,法律另有规定的除外。
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )
敏感性分析是一种( )分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。
A.动态确定性
B.动态不确定性
C.静态确定性
D.静态不确定性
答案:B
解析:
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分
房地产开发项目自( )之日起满3年未动工开发的,可以征收土地闲置费。
A.土地使用权出让合同签订
B.土地使用权出让合同约定的动工开发
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用权证书取得
正确答案:B
在城市规划区范围内,以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
房地产估价师模拟试题8章 第7章
假设开发法评估待开发土地价值时,选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的( )。
A.区位
B.用途
C.档次
D.周围环境
E.建筑规模
答案:B,C,E
解析:
假设开发法评估待开发土地价值时,选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。
的成交日期应与估价时点接近。
A.可比实例
B.要约案例
C.指数实例
D.加权实例
正确答案:A
[答案] A
可比实例的成交日期应与估价时点接近。
同时考虑项目的静态与动态投资回收期后,静态投资回收期下可行的项目,在动态投资回收期指标下,可能不可行。( )
答案:对
解析:
本题考查的是动态投资回收期。由于动态投资回收期考虑资金时间价值,故动态投资回收期往往较静态投资回收期更长。
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为O.65,则下一期房地产的预测值为( )元/m2。
A.3610.5
B.3619.5
C.3711.5
D.3719.5
某三层楼房,每层建筑面积相等,房地总价值为200万元,其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元,下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。
A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%
B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。( )
答案:错
解析:
本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。
某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5 年,建设期半年,运营4年后将房屋抵押贷款,房地产估价师按收益法估算抵押价值时,收益年限应取( )年。
A.40.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5
答案:A
解析:
以出让方式取得建设用地使用权,可以在不同土地使用者之间多次转让,但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人,其实际使用年限不是出让合同约定的年限,而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
房地产估价师模拟试题8章 第8章
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
答案:
解析:
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同,其净收益是指待估房地产对应的净收益,即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等,其包含了正常的商业利润等,因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命,还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限,建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限,应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率,而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本,而委托人所提供的实际成本是历史的,也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
按建筑物的层数分类,中高层建筑指( )层的建筑。
A、1~3
B、4~6
C、7~9
D、10层以上
答案:C
解析:
本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类,中高层建筑指7~9层的建筑。
根据城市规模划分新标准,以城区常住人口为统计口径,以下说法正确的是( )。
A.城区常住人口50万以下的城市为小城市
B.城区常住人口20万以下的城市为Ⅰ型小城市
C.城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市
D.城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市
E.城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市
答案:A,C,D,E
解析:
城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市;
城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市,其中300万以上500万以下的城市为I型大城市,100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市;
城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市;
城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数,以下不包括本数)。
房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。
A.住宅质量保险和住宅质量保证书
B.商品房预售许可证和住宅质量保证书
C.住宅使用说明书和住宅质量保证书
D.住宅使用说明书和住宅质量保修书
答案:C
解析:
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
答案:错
解析:
本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失,以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
下列影响住房售价因素中,可能引起住房售价下降的情形有( )。
A.住房消费转向以租赁为主
B.增加住房持有期间税费
C.住宅开发成本上升
D.住房租赁价格下降
E.消费者的收入水平上升
答案:A,B,D
解析:
AD 两项,住房消费转向以租赁为主,会导致购买住房的需求下降,引起售价下降;B 项,增加住房持有期间税费,会造成持有住房的成本上升,进而引起住房售价下降。
征用临时用地,应当与农村集体经济组织签订临时用地协议,并按该土地前( )平均年产值逐年给予补偿。
A.2年
B.3年
C.5年
D.6年
答案:B
解析:
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。征用临时用地,应当与农村集体经济组织签订临时用地协议,并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。