房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第1卷
在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
报建审批管理主要包括审批核发( )。
A、 项目选址意见书
B、 建设用地规划许可证
C、 建设工程规划许可证
D、 国有土地使用证
E 施工开工证
答案：A,B,C
解析：
城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
下列不属于我国房地产制度政策因素中有关特殊政策的是（ ）。
A.鼓励东部地区率先发展
B.实施西部大开发
C.土地供应计划
D.促进中部地区崛起
答案：C
解析：
本题考查的是制度政策因素。中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区等，相应实行特殊的体制机制、特殊的政策、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，预示着会大力吸引投资、经济较快发展、房地产需求增加，从而会提高房地产价格。
地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第2卷
耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
(2017年真题) 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。
A.全部使用国有资金投资的建设项目
B.国有资金投资控股的建设项目
C.国有资金投资占主导地位的建设项目
D.民营企业资金投资控股的建设项目
E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
在可比实例的成交日期至估价时点期间．无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ）
此题为判断题(对，错)。
“未来数据简单算术平均法”是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。（ ）
答案：错
解析：
考点:净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”：是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第3卷
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A、功能落后
B、功能缺乏
C、环境污染
D、交通拥挤
E、正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。
在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供的服务有（ ）。
A、抵押房地产价格动态评估
B、房地产贷款项目评价
C、抵押成数测算
D、向抵押权人提供有关风险提示
E、资产处置方案咨询
答案：A,D
解析：
考点:房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前阶段提供的服务；选项E属于抵押物处置阶段提供的服务。
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。
A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第4卷
产权属国家所有的房屋，其房产税（）。
A.不需缴纳
B.由经营管理的单位和个人缴纳
C.由城市房地产管理部门缴纳
D.由房屋的所有者缴纳
答案：B
解析：
本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。
以下不属于经营性用地的是( )。
A．工业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
正确答案：A
[答案] A 2002年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。
某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元／m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（ ）。
A、容积率的高低对地价有很大影响
B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响
C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响
D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益因素。选项D，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P127。
财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（ ）左右。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。
关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至
B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
答案：D
解析：
A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。
房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第5卷
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
某宗房地产交易，买方实际付给卖方3900元/m2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、 3482
B、 3714
C、 3645
D、 3900
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点： (1)正常成交价格-应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 (2)正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格本题的计算过程为 该宗房地产的正常成交价格＝买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 ?
解决此题的关键就是掌握上面提到的这两点。
当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现负杠杆效用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P274。
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.125
C.144
D.227
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）-3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地价＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144（万元/年）。
支出法计算GDP计算公式是工资＋利息＋租金＋间接税＋企业转移支付＋折旧。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。用收入法核算的GDP应包括以下一些项目：工资、利息、租金、利润、企业转移支付及间接税、资本折旧等。
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
正确答案：B
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
