22年房地产估价师考试真题9篇 第1篇
从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（ ）。
A.允许流通物
B.禁止流通物
C.限制流通物
D.一般流通物
答案：C
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A、隐含的估价对象范围不同
B、参数选取不合理
C、基础数据不正确
D、价值类型选取不合理
E、选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,C,E
解析：
考点:确定估价结果。不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：（1）估价计算的正确性；（2）估价基础数据的正确性；（3）估价参数的合理性；（4）估价计算公式的恰当性；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；（6）不同估价方法的估价前提的一致性；（7）估价方法的适用性；（8）估价假设的合理性；（9）估价依据的正确性；（10）估价原则的正确性；（11）房地产市场状况的特殊性。
某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也可以设立担保公司。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（ ）。
关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（ ）。A.项目全寿命费用是指项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B.建设项目设计应尽可能满足眼前或者短时间内的要求
C.经济合理性与技术先进性相结合的原则要求在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
D.项目全寿命费用包括建设过程的工程造价和建成后使用过程发生的使用成本
答案：B
解析：
本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。选项B错误，建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应满足项目的未来需要。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
1、(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。
(3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2、(1) 如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
(2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
(3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
(4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
试题分析
(1) 该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。
(2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。
(3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。
(4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
（ ）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A、公共配套设施建设费
B、小区物业管理费
C、基础设施建设费
D、“三通一平”等土地开发工程费
答案：C
解析：
考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（ ）
答案：对
解析：
考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
22年房地产估价师考试真题9篇 第2篇
房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。
某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（ ）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（ ）
A.《住宅质量保证书》和《住宅验收说明书》
B.《住宅使用说明书》和《住宅保修说明书》
C.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D.《住宅保修保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（ ）。
A、30%
B、50%
C、70%
D、90%
答案：A
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。
主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%
项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%
关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。
A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
答案：A,B,C
解析：
二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。
按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。（已过时）
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。房地产作价入股要体现出对合作各方的公平性，应该采用市场价值标准。谨慎价值标准仅只在抵押贷款的情况下才存在。
22年房地产估价师考试真题9篇 第3篇
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
正确答案：C
[答案] C其他均为建设初、中期的工作。
2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（ ）。
A、依法要求退房
B、不退房，应补缴购房款3.96万元
C、要求甲公司双倍返还定金
D、不退房，应补缴购房款9.30万元
答案：A,B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88×15000×3%=3.96万元。参见教材P133～134。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10％，折现率为10％，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
正确答案：
建筑给水设备中，基本供水方式不包括( )。
A、 分区分压供水方式
B、 直接供水方式
C、 水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式
D、 分质供水
比较法中，在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是在何时的状况，可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，不一定是在成交日期的状况，估价对象状况通常是在价值时点的状况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。比较法中，在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是在何时的状况，可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况，估价对象状况应是需要评估的价值或价格所对应或反映的状况，通常是在价值时点的状况。
物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。
现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试真题9篇 第4篇
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良
B．需求增加导致稀缺性增加
C．通货膨胀
D．外部经济
E．提高建造成本
是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
正确答案：B
[答案] B 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（ ）。
A.互为倒数
B.相同
C.成等差数列
D.相加为1
答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A、 空置率水平
B、 租金清单
C、 押金收入
D、 欠租清单
控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导，起着承上启下的作用。( )
城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。
A．35%
B．30%
C．25%
D．20%
正确答案：B
经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。
(2017真题) 按建设用地的用途分类，可分为（ ）。
A.非农业建设用地
B.农业建设用地
C.未利用地
D.其他建设用地
E.临时用地
答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。
22年房地产估价师考试真题9篇 第5篇
（ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前半年申请续期。（）
答案：错
解析：
住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地使用权外，应当予以批准。@##
乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ )。
A.由城市房产管理部门认定
B.由城市规划行政主管部门认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。
目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（ ）
答案：对
解析：
目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对低收入住房困难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。
单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）
正确答案：×
单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。
房地产开发项目的主要不确定因素有（ ）。
A．土地费用
B．建安工程费用
C．运营费用
D．空置率
E．容积率
正确答案：ABE
CD主要为置业投资项目的不确定因素。
业主应履行的义务有（ ）。
A．遵守业主公约、业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D．按时交纳物业服务费用
E．法律法规规定的其他义务
22年房地产估价师考试真题9篇 第6篇
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
正确答案：ABD
本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。
正确答案：
甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250×4500=5625000(元)
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680×4100=15088000(元)
甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)
甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15088000)=2951000(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。
两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
正确答案：B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
下列各项中，不属于建设工程规划许可管理主要内容的是（ ）。
A.建筑管理
B.放线.验线管理
C.审定设计方案
D.进度管理
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
该街区的房屋征收主体为（）。
A.县房屋征收办公室
B.镇人民政府
C.县人民政府
D.县国土资源管理局
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
正确答案：CD
A、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。
潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。
A、 意愿
B、 途径
C、 能力
D、 动机
根据下列内容，回答 4～6 题：
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
22年房地产估价师考试真题9篇 第7篇
下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/m2
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。
先算年收益，
解得a＝326.97（元/m2）。
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
（元/m2）。
注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。
长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。
A．移动平均法
B．扩大时距法
C．最小二乘法
D．趋势观察法
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（ ）等。
A.国家机关办公用地
B.高新技术产业用地
C.公共交通设施用地
D.国家重点扶持的水利设施用地
E.体育场馆用地
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。
在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A．某标准厂房
B．某酒厂厂房
C．某待出让土地
D．某写字楼
正确答案：B
成本法特别活用于那此既无收益又很少发生交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
正确答案：A
22年房地产估价师考试真题9篇 第8篇
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。
A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动
答案：D
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于土地征收批准权限的说法错误的是（ ）。
A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府
B.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续
C.征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
D.在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况.确认征地调查结果.组织征地听证
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批。
估价中的不同意见记录（ ）。
A、应作为估价资料保存
B、不应作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存。
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资j多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。（有修改）
A．存在效益外溢和转移
B．需要适时的更新改造投资
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．易受政策影响
22年房地产估价师考试真题9篇 第9篇
房地产经纪人协理享有的权利有（）。
A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同
B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬
C.有权加入房地产经纪机构
D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务
E.为委托人评估出售房屋的价格
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：（1）加入房地产经纪机构；（2）协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
可行性研究的内容包括( )等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
[答案] ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（ ）。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、费用最低原则
D、收益最大原则
E、不行动原则
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。
一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有（ ）。
A、比较财务报表
B、比较资产负债表
C、比较百分比财务报表
D、比较财务比率
E、图解法
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有比较财务报表、比较百分比财务报表、比较财务比率、图解法等。
下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。
A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C．程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应及时续缴
