房地产估价师考试答案5卷 第1卷
房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（ ）。
A.允许流通物
B.禁止流通物
C.限制流通物
D.一般流通物
答案：C
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。
从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险因素
E．利率
正确答案：BCD
BCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )
正确答案：×
[答案] ×
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（ ）
正确答案：×
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
下列房地产中，属于可以转让的有（ ）。
A．被查封的房地产
B．异议登记期间的房地产
C．抵押权人同意转让的房地产
D．购买已满五年的经济适用住房
E．已登记尚未领取房屋所有权证的住房
答案：C,D
解析：
《宪法》第十条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
房地产估价师考试答案5卷 第2卷
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：
1．该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
2．该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
答案：
解析：
1．（1）该估价项目属于咨询性估价
理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。
（2）该估价项目估价时应采用投资价值。
理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。
2．（1）该估价项目主要适宜采用收益法。
理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的） 、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：①确定未来收益期限；②预测未来各期的净收益；③ 求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
(2015真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。
下列不应免征房产税的订（ ）。
A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于数学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
正确答案：C
产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案5卷 第3卷
在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）。
A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。
A．坐落表示宗地所存街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不是直接融资的优点的是（ ）。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
正确答案：A
安全性高、筹资可以积少成多是间接融资的优点。
李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（ ）元。
A．500
B．2500
C．3500
D．6000
答案：B
解析：
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。①李某应缴营业税=100×5%=5（万元）；②李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=50000×5%=2500（元）。
征收基本农田须经（ ）批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
房地产估价师考试答案5卷 第4卷
个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。
A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用
B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和
C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起T程造价变化的预测预留费用 D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元
需要安置的农业人口数为（ ）人。
A．225
B．600
C．15
D．200
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。（2014年真题）
A、1482.75
B、1755.00
C、1932.75
D、2205.00
答案：A
解析：
考点:营业收入、利润和税金。
房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。
A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
正确答案：C
初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
房地产估价师考试答案5卷 第5卷
( )也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A、分项工程
B、分部工程
C、单位工程
D、工程项目
（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。
A拆迁计划
B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明
D公司拆迁资格证明
按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（ ）。
A、同质偏好市场
B、分散偏好市场
C、个别偏好市场
D、集群偏好市场
E、集中偏好市场
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。
A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00
答案：A
解析：
【考点】概率分析中的期望值法。净现值期望值＝4000×15%+1200×60%-800×25%＝1120（万元）。
反映企业长期偿债能力的指标是( )。
A.流动比率
B.速动比率
C.资产负债率
D.存货周转率
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
正确答案：C
不确定因素是不可避免地存在着，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
