2021房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第1辑
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。
A．正常
B．较低
C．平均
D．较高
答案：B
解析：
谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（ ）。
A.多为现代化的高层建筑
B.所处区位好
C.自营为主
D.功能齐全.配套设施完善
答案：C
解析：
本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：（1）所处区位好，规模大；（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；（3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）m2。
A.124500
B.127000
C.132500
D.135000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积＋B座总建筑面积－已售出＝65000m2＋67500m2-8000m2＝124500m2。
担保物权包括（ ）。
A、地役权
B、典权
C、抵押权
D、留置权
E、质权
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
下列选项中，属于其相关定着物的有（ ）。
A、摆放在房屋内的家具
B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画
C、在地上临时搭建的帐篷、戏台
D、埋设在地下的管线、设施
E、建造在地上的围墙、假山、水池
答案：D,E
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。参见教材P171。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第2辑
住房公积金属于（ ）所有。
A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。
开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产咨询是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经济活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价当事人包括（ ）。
A、注册房地产估价师
B、房地产估价机构
C、估价委托人
D、房地产估价机构的资格认定部门
E、房地产估价业务的备案部门
答案：A,B,C
解析：
考点:估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：C
解析：
本题考查的是平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300＋378＋534＋433）/4＝411.25（元/m2），2009年预测价格＝6000＋411.25×5＝8056.25（元/m2）。加权平均增减量法计算d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。
价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。
是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第3辑
房地产司法拍卖中，为了保护被拍卖标的能顺利成交，可以不设定拍卖保留价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保留价规则。司法拍卖中，法院处置权限定原则中，禁止无保留价原则。P441。
以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 （ ）
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）
答案：错
解析：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。@##
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。
A.隐含的估价对象范围不同
B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同
D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。
商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同无效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
建制镇总体规划的期限为（ ）年。
A．3
B．5
C．10
D．10～20
正确答案：D
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（ ）。
A.土地总价
B.楼面地价
C.建筑物单价
D.房地单价
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。
土地使用权出让合同由（ ）与土地使用者签订。
A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市.县人民政府土地管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第4辑
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有（ ）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．水文环境
D．卫生环境
E．政治安定
（ ）是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
A.生产可能性曲线
B.边际转换率
C.等收益线
D.等成本线
答案：A
解析：
本题考查的是生产理论。生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是（ ）。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指（ ）。
A.算术平均数
B.众数
C.中位数
D.调和平均数
答案：D
解析：
本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。增值额＝销售收入－扣除项目＝8000－5000＝3000（万元）；增值额/扣除项目＝3000/5000＝60%；应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（万元）
某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A.8160
B.8180
C.8260
D.8280
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5辑 第5辑
某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26
D.2008年9月27日
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
下列各项中，不属于建设工程规划许可管理主要内容的是（ ）。
A.建筑管理
B.放线.验线管理
C.审定设计方案
D.进度管理
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（ ）贷款。
A、担保
B、信用
C、短期
D、委托
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
下列不属于房地产商业物业市场的是（ ）。
A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
答案：D
解析：
考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。
《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不得抵押的房地产范围包括（ ）。
A.私人诊所
B.公共福利事业的房地产
C.依法公告列入征收范围的房地产
D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产
E.空置2年的房地产
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。
下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）
A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数
B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
