2021房地产估价师考试题库精选7辑

本题考查的是房地产实物状况描述。房地产实物状况描述包括土地实物状况描述及建筑物实物状况描述。土地实物状况描述主要说明土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；其他等。建筑物实物状况描述主要说明建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。选项A，D属于房地产权益状况。

题干的表述是“民间信用”的定义。

本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。

（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：
　
　①估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　
②价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
　　
③价值类型。
　　
④估价对象抵押的合法性分析。
　
⑤合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。
　　
⑥把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。
　
⑦遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
　　
⑧市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。
　　
⑨估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
　　⑩其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
　　
（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
　　
①预测开发完成后的价值宜谨慎；
　　
②开发费用可能发生变化；
　　
③开发周期可能延长；
　　
④开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；
　
⑤折现率或利润率水平可能发生变化。

本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。

依题意得，该商铺的实际增值额为：3800－3000×（1+5％）=650（万元）。

本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

本题考查的是城市用地评价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。

本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。

本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中，可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。

本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。

本题考查的是金融工具。商业汇票必须经承兑后才能生效。

本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。

[解析] 投资组合理论

[解析] 动态投资回收期

责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。

本题考查的是难以变现。选项A，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。

本题考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见教材P28。

财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。

开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：——(1)-(3)自住住房消费；
(4)-(7)丧失缴存条件
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
(2)偿还购建自住住房贷款本息的；
(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；
(4)离休、退休和出境定居的；
(5)职工死亡、被宣告死亡的；
(6)享受城镇最低生活保障的；
(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。

本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。

涉及开发商的规划变更包括：①被动变更，政府降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等；②主动变更，开发商或政府提高容积率、建筑密度，减少绿地率等；③欺诈变更，期房或分期建设的住宅项目，建成后容积率、小区环境、教育医疗等配套设施与售楼宣传不符。其中，被动变更包括：尚未开发的出让土地使用权的变更和已进入开发阶段的在建工程。已进入开发阶段的在建工程应计算的损失和收益包括：a．土地价值差额；b．前期工程费（勘察、设计、监理、招标等）损失；c．工程开发损失；d．投资利息损失；e．投资利润损失；f．楼盘品质提高或降低量化值；g．同一开发商相邻关联楼盘间接损失。本案例属于已进入开发阶段的在建工程的被动变更，规划调整没有造成到土地价值减损，因此，规划调整该开发项目造成的损失不包括土地价值减损。

实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=［（1+12.0%）/（1+5.5%）］－1=6.16%。

考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（万元）。

①RM＝YM＋YM／[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8％＋8％／[（1＋8％）10－1]＝14.903％。②购买者要求的税前现金流量＝50×10％＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35％）／10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232／14.903％＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。

本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）

2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。

本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。