2021房地产估价师考试试题及答案6章 第1章
关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。
A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
正确答案：B
[答案] B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据
答案：错
解析：
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。
A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
(1) 法律上的许可性。
(2) 技术上的可能性。
(3) 经济上的可行性。
(4) 价值是否最大。
我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。
A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
不计入房屋面积的有( )。
A、 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B、 活动房屋、临时房屋、简易房屋，
C、 与房屋室内相通的伸缩缝
D、 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E 房屋之间无上盖的架空通廊
答案：A,B,D,E
解析：
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
2021房地产估价师考试试题及答案6章 第2章
在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。
A、 销售费用
B、 销售税费
C、 开发利润和销售税费
D、 销售费用和销售税费
通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。（ ）
答案：对
解析：
【考点】基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（ ）
答案：错
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，贷款成数为0.6，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。
投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不动产权证书和不动产登记证明由住房城乡建设部统一监制。目前主要采用单一版证书。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。目前主要采用单一版证书。P162。
功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )
此题为判断题(对，错)。
一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（）行为。
A.出让
B.资金借贷
C.转让
D.租赁
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。
在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
2021房地产估价师考试试题及答案6章 第3章
在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（ ）。
A、科学性调查
B、描述性调查
C、试探性调查
D、因果性调查
答案：C
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。调查项目可以分成三种类型：试探性调查、描述性调查和因果性调查，试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师，其合伙人三分之一以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师，其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
抵押型REITs主要收入来源是（ ）。
A.房地产买卖收入
B.房地产的增值收入
C.房地产出租收入
D.抵押贷款的利息收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。 ( )
按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍可按建筑面积登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P133。
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题及答案6章 第4章
在划分路线价区段时要注意，为保持连续性所划分的路线价区段一般不要从十字路或丁字路口中心处划分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产测绘的特点包括（ ）。
A.测图比例尺大
B.测图比例尺小
C.测绘内容较多
D.精度要求低
E.修测.补测及时
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。
(2015真题) 人民法院在裁定拍卖被抵押的住房后，应当给予抵押人（）个月的腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。
A、普通商品住宅
B、城市基础设施用地
C、公立学校办公楼
D、大型商场
E、经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
考点:经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。
2021房地产估价师考试试题及答案6章 第5章
某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在现代国家的金融机构体系中，居于主体地位的是( )。
A.中央银行
B.商业银行
C.专业银行
D.政策性银行
答案：B
解析：
商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
投资额不足总投资额（ ）且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A．25%
B．20%
C．15%
D．10%
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目的住宅建筑容积率为（ ）。
A.4.54
B.5.66
C.5.78
D.6.58
答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划的控制体系。住宅建筑容积率=住宅总建筑面积/土地面积，土地面积=100000m2，总建筑面积=（1600+1760×21）×15=578400m2，住宅建筑容积率=578400/100000=5.78。
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
答案：对
解析：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2021房地产估价师考试试题及答案6章 第6章
采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应是（ ）。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的现时价格资料
C．房地产的未来价格资料
D．房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
答案：A
解析：
运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。式中，a，b为未知参数，其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
（ ）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
A、市场风险
B、经营风险
C、利率风险
D、管理风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （ ）
答案：错
解析：
考点:历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产账面价值= 固定资产成本一累计折旧一累计减值准备。
下列财务指标中反映企业营运能力的有（ ）。
A.资产负债率
B.存货周转率
C.存货周转天数
D.应收账款周转率
E.应收账款周转天数
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，被征收土地为耕地的，土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍，若征收其他土地的，补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；选项B错误，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；选项D错误，城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘，并非只能是菜地。
