房地产估价师历年真题和解答5卷 第1卷
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（ ）。
A．地形、地势
B．土地开发程度
C．土地用途、容积率
D．朝向、楼层
E．外部配套设施
答案：A,B,C
解析：
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
所有者权益在数量上体现为所有者对企业资产的剩余利益，在性质上也就体现为资产减去负债后的余额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（ ）。
A、一般投资机会研究
B、特定项目投资机会研究
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。
对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。
A.落后功能重置成本
B.落后功能重置成本－落后功能已提折旧
C.拆除费用－落后功能残余价值
D.单独增加先进功能费用
E.单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用。P324。
按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（ ）。
A.稳态噪声
B.机械噪声
C.空气动力噪声
D.电磁性噪声
E.非稳态噪声
答案：A,E
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。按照噪声随时间的变化情况，噪声分为稳态噪声和非稳态噪声两类。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
答案：B
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。
在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。
A．职工购买、建造、翻建自住住房
B．偿还购房贷款本息或支付高额房租
C．离、退休
D．户口迁出所在的市、县或者出境定居
E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
正确答案：ACD
职工用于住房消费时可以提取公积金，条件包括房租超出家庭工资收入规定比例时可以提取住房公积金。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%～15%。职工丧失缴存条件时的提取条件之一是，职工完全丧失劳动能力并与单位终止劳动合同。
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。按《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，以建设用地使用权以及全部或部分在建建筑物设定抵押的，应当并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记，当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。
房地产估价师历年真题和解答5卷 第2卷
对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。
A.土地使用权出让金
B.土地出让价款
C.划拨价款
D.土地出让或者划拨价款
答案：D
解析：
①属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及②因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；
(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；
(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；
(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：
(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；
(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。
A、超出了估价机构业务范围的估价业务
B、承接后出现很大执业风险的估价业务
C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
答案：D
解析：
考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。
房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种非交易行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
置业投资采用出租经营时，成本包括开发产品成本、营业成本、运营费用等。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资与成本。置业投资采用出租经营时，成本不包括开发产品成本。
某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。
A.全部房价款
B.自买受人付款之日起的利息
C.违约金
D.差旅交通补偿
E.精神损失
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。
房地产估价师历年真题和解答5卷 第3卷
某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。
A、78.40%
B、82.00%
C、82.70%
D、85.60%
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。q＝1－dt＝1－2%×9＝82%。
混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（ ）。
A.流动性
B.吸湿性
C.黏聚性
D.保水性
答案：B
解析：
本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）
A建设工程规划许可证
B选址规划意见通知书
C项目设计方案的总平面图
D城市规划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化
固体废物污染中，城市垃圾不包括（ ）。
A.居民生活垃圾
B.商业垃圾
C.工业固体废物
D.建筑垃圾
答案：C
解析：
本题考查的是固体废物污染。城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。
对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。
A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
正确答案：B
每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。
下列可以不采取土地出让或出租方式处置的划拨地块是（ ）。
A.国有企业租赁经营的
B.继续作为城市基础设施的用地
C.国有企业改组为股份合作制的
D.非国有企业兼并国有企业的
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。选项ACD应采取土地出让或出租的方式处置；选项B经批准可保留划拨土地使用权。P40。
下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（ ）。
A、征收的实质是强制收买
B、征用的实质是强制使用
C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为
D、征用是所有权的改变，不返还
E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。
房地产估价师历年真题和解答5卷 第4卷
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
答案：A,B,D,E
解析：
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。
A．G快餐公司与w公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。
（二）
某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?
正确答案：
1．错误。（1分）
2．房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）
3．应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。（3分）
4．虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分）
业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业服务企业
答案：A
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
生产要素的需求决定于（ ）。
A．生产速度
B．资源供应
C．市场需求
D．生产技术状况
正确答案：D
答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。
某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括（ ）。
A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费
需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（ ）方面的内容。
A.土地使用权状况
B.土地所有权状况
C.土地利用现状
D.土地使用管制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。
房地产估价师历年真题和解答5卷 第5卷
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施丁，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．32程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
在土地面积量算中，条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”参见教材P173。
边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是生产要素的需求与供给。边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。( )
(2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。
下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ）。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
正确答案：B
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。
某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场
11 000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
【解】
(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表3—76。
(3) 土地增值税计算
①其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20% =7234.2万美元
②土地增值税扣除项目金额总计：（57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元
③增值额：（86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元
④增值比率：16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%
⑤增值比率超过20%，低于50%，适用税率= 30%
⑥应缴纳土地增值税：16 992.8万美元X30%==5097.84万美元
(4)开发利润计算
①土地增值税前
a.总开发价值= (86066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元
c.开发利润= (81308—52323)万美元=28985万美元
d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%
②土地增值税后
a.总开发价值=(86 066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元
c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元
d.开发利润= (81308—52323-5097.84)万美元=23887.16万美元
e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%
开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。
答案：
解析：
改错如下：
(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元
(2)增值额：（86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元
(3)增值比率：21 730.4/64335.6X100%=33.78%
(4)应缴纳土地增值税：21 730.4万美元X30%=6519.1万美元
(5) 土地增值税前
开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%
(6) 土地增值税后
缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
