2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第1章
关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1万元以上3万元以下的罚款
正确答案：C
在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个中介服务机构执行业务。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。
A、2
B、3
C、4
D、5
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0
在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。
A．承诺费
B．手续费
C．担保费
D．利息
E．税费
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第2章
根州《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房崖
D．共有房屋
E．商品房预售许可证办理之中的房屋
某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。
A、21
B、54
C、57.5
D、62.5
答案：C
解析：
考点:投资组合技术。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5万元。自有资金＋抵押贷款金额。
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（ ）
答案：对
解析：
考点:写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。
某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（ ）万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。原楼面地价＝4500/3＝1500（元/m2），新楼面地价：楼面地价＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（万元）
厂商经营决策的利润最大化原则是( )。
A.边际收益大于边际成本
B.边际收益大于平均成本
C.边际收益大于平均收益
D.边际收益等于边际成本
答案：D
解析：
边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。
A.主合同
B.从合同
C.非典型合同
D.单务合同
答案：A,B
解析：
本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。参见教材P382。
关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )
A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见——上级部门
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第3章
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（ ）的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。
A．1.07%
B．1.11%
C．1.20%
D．1.25%
答案：C
解析：
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：
故有4654=4230×（1＋t）8，t=1.20%。
下列有关价值类型的表述中，正确的是（ ）。
A、价值类型应根据估价方法来确定
B、同一估价对象的价值是唯一的
C、投资价值是最常用的价值类型
D、市场价值是最基本的价值类型
答案：D
解析：
本题考查的是价值类型。选项A错误，在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定；选项B错误，估价虽然通常讲是评估估价对象的价值或价格，但因价值和价格的种类很多，每种价值和价格的内涵不同，并且即使是同一估价对象在同一时间，其不同种类的价值和价格的大小通常也不相同，所以到了某个具体的估价项目，就不能笼统地讲是评估估价对象的价值或价格，而必须明确是评估哪种价值或价格；选项C错误、选项D正确，根据价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。
评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。
A.基准日期
B.土地开发程度
C.基准地价修正体系
D.土地用途
E.基准地价公布日期
某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。
A．成反方向变动
B．成同方向变动
C．价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
D．没有多大关系
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第4章
收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税一定是有偿转让才征收。参见教材P241。
12．商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
关于债务融资的说法，错误的是（ ）。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
答案：B
解析：
【考点】房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A．10.0
B．12.5
C．13.5
D．40.0
答案：C
解析：
设该房地产的合理经营期限为n，则其计算如下：令A－（n－1）b=0，有30－（n－1）×2.4=0，n=13.5年。
按附着物的性质分类，建设用地可分为（ ）。
A.建筑物用地和构筑物用地
B.非农业建设用地和农业建设用地
C.新增建设用地和存量建设用地
D.永久性建设用地和临时性建设用地
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按附着物的性质分类，建设用地可分为：（1）建筑物用地。建筑物是指人们在内进生产、生活或其他活动的房屋或场所。（2）构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第5章
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
(2016真题) 建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。
A.建设工程规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.国有土地使用证
答案：B
解析：
本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资
答案：B
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。
某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。
A．35．00
B．56．29
C．86．29
D．180．00
某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（ ）批准。
A、国务院
B、省人民政府
C、县人民政府
D、国土资源部
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。
下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。
A．财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
B．财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
C．动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
D．开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比
正确答案：D
[答案] D 应为年净经营收入与总开发成本之比。
夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（ ）
答案：错
解析：
房改售房的价格应符合政府有关该价格测算的要求，是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第6章
根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》可以公开查询的信息包括（ ）。
A．房屋用途
B．司法查封情况
C．他项权利设定时间
D．与房屋权利有关的原始凭证
E．与仲裁事项直接相关的原始凭证
答案：A,B,C
解析：
房屋权属登记信息查询采取“分层次查询”的原则。根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》，可以公开查询的信息主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。DE 两项属于限制查询的信息。
某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（ ）。
A．15.0%
B．21.4%
C．30.0%
D．50.0%
答案：D
解析：
在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得，投资者预付款的收益率=15%／30%＝50%。
目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8．0
B．5．6
C．5．0
D．0．7
被征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（ ）。
A.土地价值
B.电器设备价值
C.特许经营权
D.商誉
E.债权债务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。
市场法估价的操作步骤有（ ）。
A．搜集交易实例
B．选取可比实例
C．评价可比实例
D．对可比实例成交价格做适当的处理
E．价格修正
正确答案：ABD
运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7章 第7章
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托方
XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价方
XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
土地使用权来源：协议出让。
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点1999年8月20日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元
整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算见表3—36。
1层比准价格为：
(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：
(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：
(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元
(二）酒店第10~13层估价
式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2.年净收益a的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则
年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元
3.资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第10~13层价值为：
(四）估价对象的总价值
(157359320+100270342+3021651)元=260651313元
(五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
260651313元X80%=208521050元
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
答案：
解析：
(1)缺少房地产权属状况描述。
(2)缺少价值定义。
(3)酒店大堂采用市场比较法不当。
(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。
(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
(8)第10~13层尚可使用年限《应为土地使用权剩余年限，即为29年。
(9)第10~13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
(10)对酒店大堂的估价有重复计算。
(11)第10~13层估价求收益时未考虑人住率。
(12)确定资本化率时安全利率选用不当。
(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。
(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。
(15)总价不应再扣除折旧。
(16)缺少估价作业日期。
(17)缺少确定估价结果的理由。
(18)第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。
(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。
A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%
B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%
C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%
D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%
E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
因为建筑物共三层，总建筑面积为600m
2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m
2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5×1.2x＝1.8x，则x+1.2x+1.8x＝4x＝600万元，x＝150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。
在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
出现正杠杆效用的条件为 ( )。
A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时
B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时
C.所投资房地产的回报率低于抵押贷款回报率时
D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时
答案：A
解析：
出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。
出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。
商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A.房地产开发商
B.房地产销售代理机构
C.商品房预购人
D.房地产开发商和商品房预购人共同
答案：A
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
