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物业管理师历年真题6节

发布时间：2021-07-22
物业管理师历年真题6节

物业管理师历年真题6节 第1节

承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（ ）。

A．毛租

B．净租

C．百分比租金

D．基础租金

正确答案：B

从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，()的颁布是一个分水岭。

A:《物权法》
B:《城市新建住宅小区管理办法》
C:《物业管理条例》
D:《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》

答案：C
解析：
我国政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用，我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

菜宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方5616元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗物业的正常成交价格为( )元／m2。

B．6039

A．6009

C．5850

D．5841

正确答案：C

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和()三种形式。

A:房屋租赁
B:房屋出售
C:房屋转租
D:商品房销售

答案：A
解析：
1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。

物业管理中行政管理的工作内容包括( )。

A．工商行政管理

B．物价行政管理

C．公安行政管理

D．教育行政管理

E．税务行政管理

正确答案：ABCE

确定住户共用部位、共用设施设备具体范围的主要依据是( )。

A．相关法律行政法规

B．住房买卖合同

C．物业管理企业规定

D．相关法律行政法规和住房买卖合同

正确答案：D

某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是（ ）。

A．－11.11%

B．－10%

C．10%

D．11.11%

正确答案：C

《物业管理条例》明确将( )合同定义为物业服务合同。

A．生意

B．房屋

C．转卖财产

D．业主和物业之间

正确答案：D

物业管理师历年真题6节 第2节

物业管理招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

A:5
B:10
C:15
D:20

答案：C
解析：

房地产市场状况分析不包括( )分析。

A．竞争

B．供给

C．市场占有率

D．产业结构

正确答案：D

物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用是企业财务活动中的()

A:资金筹集
B:资金分配
C:资金运用
D:资金耗费

答案：D
解析：
资金耗费是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。

总平面图常用比例是( )。

A．1:5

B．1:50

C．1:500

D．1:5000

正确答案：C

物业服务企业的财务管理包括( )。

A:营业收入管理
B:维护资金管理
C:成本和费用管理
D:利润管理
E:专项维修资金的管理

答案：A,C,D,E
解析：
本题考核的是物业服务企业财务管理的内容。主要包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。

在租赁管理中实施客户关系管理主要涉及的工作中，（ ）是物业经营管理企业实施客户关系管理的基础，也是客户关系管理系统的基础。

A．建立详细的租户档案

B．租赁期内的服务

C．租金缴交的管理

D．数据统计与分析

正确答案：A

越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是()

A:降低融资成本
B:获取开发利润
C:提高投资者的资信等级
D:抵消通货膨胀的影响

答案：A
解析：
在房地产间接投资中，为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式的特点是()。

A:酬金制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式（名师解读：非住宅物业）
B:预收的物业服务资金如出现结余或者不足均由业主享有或者承担
C:酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金
D:预收的物业服务资金只包括物业服务支出，并不包括物业服务企业的酬金（名师解读：包括）
E:酬金制收费形式比较简捷，但交易透明度不高（名师解读：包干制）

答案：B,C
解析：

物业管理师历年真题6节 第3节

当每年计息周期大于1时，实际利率（）。

A:小于名义利率
B:等于名义利率
C:大于名义利率
D:不存在

答案：C
解析：

新建物业承接查验的准备工作包括( )。

A．人员准备

B．工作准备

C．计划准备

D．资料准备

E．设备、工具准备

正确答案：ACDE

日本东京大楼管理业协会成立。

A．1972年

B．1982年

C．1926年

D．1962年

正确答案：D

常用检索工具的编制方法中，( )是以规范关键字、词组织档案相关内容的索引系统。

A:专题卡片目录
B:分类卡片目录
C:主题卡片目录
D:名称索引

答案：C
解析：
本题考核的是常用检索工具的编制方法。主要包括：(1)分类卡片目录是根据档案分类的逻辑关系建立的目录体系，这类目录的优点是系统性、灵活性高，但难度较大，需要一定的时间;(2)专题卡片目录是按某一特定的题目，将同一主题内容或属性的各类文献组合，以卡片形式提供档案室某一专题档案内容;(3)主题卡片目录是指以规范关键字、词组织档案相关内容的索引系统;(4)名称索引是指以字母或其他文字排序方法的顺序将全宗内档案文件所涉及的单位按名称制作索引，以提供使用的索引编制方法。

对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用( )。

A．门禁管理

B．验证制度

C．业主承诺制度

D．出入卡证管理

正确答案：D

《住宅质量保证书》中对各部位、部件保修内容与保修期的规定为( )。

A．屋面防水2年

B．管道堵塞2个月

C．墙面、顶棚抹灰层脱落1年

D．地面空鼓开裂、大面积起砂1年

E．卫生洁具1年

正确答案：BCDE

以()方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。

A:政府定价
B:区域定价
C:市场调节价
D:政府指导价

答案：A
解析：
以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露。

通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下()时限完成物业管理招标投标工作。

A:新建现售商品房项目应当在现售前30日
B:新建商品房项目应当在销售前45日(名师解读：现售前30日；预售取得《商品房预售许可证》之前）
C:预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前
D:非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日（名师解读：应为90日）
E:非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日

答案：A,C,E
解析：

物业管理师历年真题6节 第4节

对于行政公文中的决定来说，决定的正文一般由( )组成。

A:缘由
B:前言
C:结语
D:意义
E:事项

答案：A,D,E
解析：

住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 ( )万元以下的罚款。

A．2

B．5

C．10

D．15

正确答案：C

建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区，这样的写字楼属()。

A:顶级写字楼
B:甲级写字楼
C:乙级写字楼
D:丙级写字楼

答案：A
解析：
顶级写字楼的标准：建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第一节。

根据物业服务收费的()原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

A:合理
B:公开
C:公平
D:费用与服务水平相适应

答案：B
解析：
物业服务收费的公开原则的具体做法是：应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

在物业管理企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向 ( )移交或交接物业。

A．业主委员会

B．业主大会

C．新的物业管理企业

D．大业主

正确答案：B

义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初始火灾抢救扑灭的( )。

A:中坚力量
B:且主导力量
C:辅助力量
D:替补力量

答案：A
解析：

某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( )资质条件。

A．一级

B．二级

C．三级

D．三级暂定

正确答案：C

公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，可以申请行政复议的情形是()。

A:不服行政机关作出的行政处分
B:不服行政机关作出的行政处罚决定
C:不服行政机关对民事纠纷作出的调解
D:不服地方人民政府颁布的规章

答案：B
解析：
《行政复议法》明确规定了不可申请复议的事项：(1)不服行政机关作出的行政处分或者其他人事处理决定的；(2)不服行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理的。《行政复议法》规定可以在60日内申请行政复议。

物业管理师历年真题6节 第5节

客户关系管理(CRM)是一种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为()

A:管理思想层
B:管理理念层
C:软件产品层
D:管理策略层
E:管理系统层

答案：A,C,E
解析：
实际的客户关系管理(CRM)分为三个层次：(1)管理思想层：其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想；(2)软件产品层：综合应用了数据库技术、Internet技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果，以CRM管理思想为核心的软件产品；(3)管理系统层：整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。

业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向()提起诉讼。

A:人民检察院
B:人民法院
C:业主委员会
D:居民委员会

答案：B
解析：
《临时管理规约》的主要内容中包括了违约责任条款，具体内容有：(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。(3)建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼。

共用题干
某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：1月5日晴近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。2月6日多云临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年年底因电梯事故而向政府控诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。3月5日多云上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场自天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场自天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。4月2日晴针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象，工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了备部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。5月20日阴五月上旬，公司人力资源部组织新近入的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。

物业管理服务的需求价格弹性是()。
A:大干1
B:小于1
C:等于1
D:等于0

答案：B
解析：
常见的业主控诉心理主要有：①求尊重心理。业主采取控诉行动之后，希望控诉意见得到重视，往往会要求物业服务企业相关部门或个人向他们表示歉意并立即采取相应的行动，②求发泄的心理。业主碰到令他们烦恼的事情之后，心中充满怨气、怒火，要利用控诉的机会发泄出来，以维持他们的心理平衡，③求补偿心理。业主在受到定损失时而向有关部门控诉时，希望能补偿他们的损失，这是种普遍的心理。如家中物品损坏后希望尽快修理好，尽快能将施工环境整理干净等。
物业管理服务的需求价格弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。由于各种原因，特别是对物业管理服务的认知度、接受度，以及业主对物业管理服务的感知与期望值之间存在着定的差距，使得物业管理的需求量对物业管理服务本身价格变动的反应程度不是很大，即物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。
社会化具有主观能动性的特征，在社会化过程中，个体并非完全被动地接受社会的影响，而是方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：①个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性地外化，②社会化的个体之间的相互作用，个体被社会化的过程中，也会影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客，也是社会化的主体。

清洁卫生服务管理的基本方法包括什么?

正确答案：
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()

A:分散使用权型
B:分散产权型
C:统一使用权型
D:统一产权型

答案：D
解析：
对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

物业服务有效需求的特征是（）。

A.有需要无购买力 B.无需要有购买力
C.无需要也无购买力 D.有需要也有购买力

答案：D
解析：
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要-不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。

为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，制订了三个等级的服务标准，下列选项中，一级服务标准的基本要求是( )。

A.公示16小时服务电话

B.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上

C．公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录

D．管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情

正确答案：D

以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。

A:绿色建筑经营管理的评价体系不完善
B:绿色建筑物业经营管理标准空缺
C:相关政府部门监督不力
D:物业管理从业人员“绿色”意识缺乏

答案：C
解析：
我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。

物业管理师历年真题6节 第6节

共用题干
近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。

财产保险与人身保险的主要区别包括()。
A:基本职能不同
B:风险测量不同
C:经营技术不同
D:保险金额的确定依据不同

答案：A,C,D
解析：
财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。
物业保险的作用有：①可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。②增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。③可以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。④可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。
财产保险与人身保险相比较，主要区别有：①保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。②保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。③保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。④基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。⑤经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。⑥是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。

市场细分的目的是要选择( )。

A:目标市场
B:创新产品
C:高端业主
D:合理收费标准

答案：A
解析：

签订物业服务合同应注意的事项包括( )。

A．明确业主委员会的权利义务

B．明确物业服务企业的权利和义务

C．对违约责任的约定

D．合同是否附生效条件

E．明确违约责任的界定及争议的解决方式

正确答案：ABCE

根据《城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括()三种形式。

A:房地产转让
B:房地产抵押
C:房屋拆迁
D:房屋租赁
E:房屋大修

答案：A,B,D
解析：

我国的工商行政管理，担负着纪律导向和( )的双重重要职责。

A:发展导向
B:组织导向
C:生产导向
D:规范导向

答案：A
解析：
本题考核的是我国的工商行政管理的职责。我国的工商行政管理，担负着纪律导向和发展导向的双重重要职责，在实现我国资源优化配置过程中，主要通过确保市场机制对资源配置的基础性功能发挥，以及维护资源配置的国家宏观计划政策的实施来确保对资源的优化配置。

物业经营管理活动包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )等经营活动。

A．资本投资决策

B．市场营销

C．租赁管理

D．成本控制

E．经营绩效评估

正确答案：ABCDE

确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

A:市场租金水平
B:收租损失
C:业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平
D:物业管理成本

答案：C
解析：
在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

在进行物业经营管理服务产品的市场定位时，寻找最佳切入点可以采用()。

A:以进为退策略
B:先入为主策略
C:欲擒故纵策略
D:亡羊补牢策略
E:空隙步入策略

答案：B,E
解析：
企业在明确了竞争优势之后，应该使自身优势与客户的需求结合起来，转化为对客户的吸引力，这就是市场定位。寻找最佳切入点可以采用两种策略：①先入为主策略。企业在寻找到个全新的目标市场后，趁热打铁，抢先确立自己产品的领导地值，使后来者只能步其后尘。②空隙步入策略。如果竞争者产品已经占领了客户的心灵，此时如果要取得成功，企业就需要在这个已被占领的心灵空间中寻找一个新的空位，并通过这个空位占领客户。

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