2022物业管理师答疑精华9卷 第1卷
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是()
A:业主与物业服务企业签订的物业服务合同
B:公用事业单位与物业服务企业签订的委托收费合同
C:建设单位与购房人依法签订的商品房销售合同
D:业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同
答案：C
解析：
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
基本的答问格式主要有自主答卷式、面谈问答式以及( )。
A．直接答卷式
B．主动答卷式
C．被动答卷式
D．电脑答卷式
白蚁防治中，根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法称之为()。
A:药杀法
B:挖巢法
C:诱杀法
D:生物防治法
答案：B
解析：
挖巢法是根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。一般的树巢、墙心巢、特别是泥砖墙的墙心巢，较浅的树头巢或地下巢，都可用挖巢法，挖巢法最好在冬天进行。
固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是 ( )。
A．现有的业务活动是企业必需的
B．原有的各项开支都是合理的
C．物业管理公司领导同意的
D．增加费用预算是值得的
E．政策允许的
某物业服务公司在年底时，召开了年终总结大会。小张因在这一年的工作中表现优秀，得到了领导的一致好评，并且拿到了丰厚的年终奖。而小王则因工作中的几次重大失误，受到了通报批评。
问题：
1.对员工的奖励应注意哪些问题?
2.对员工的惩罚应注意哪些问题?
3.物业公司如果定期对员工进行考核，那么考核的原则是什么?
答案：
解析：
1.对员工奖励时应注意的问题如下。(1)要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成;(2)员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励;(3)对不同的员工要采用不同的奖励方式;(4)奖励程度要与员工的贡献相符;(5)奖励的方式可以适当变化。
2.对员工惩罚时应注意的问题如下。(1)惩罚要合理，要使受罚者罚而无怨，口服心服。必须让他们知道惩罚本身并不是目的，而仅是一种手段，对受罚者是教育，对其他人产生威慑力量，起到防患于未然的作用。一般惩罚仅在不得已时才用，否则，容易产生对立情绪，不利于企业目标的实现。(2)惩罚要适当，首先惩罚的时机要准确恰当，当事实真相已经查明时，就要及时处理;其次是惩罚的比例要恰当，对员工的一般错误，可以教育的，不一定用惩罚的方法。惩罚程度宜轻不宜重：从宽惩罚，易使员工感到内疚，可避免产生逃避心理或抵触情绪;惩罚过重则易造成当事者的反感，并引起周围员工的同情，反而会削弱惩罚的效果。(3)惩罚要一致，首先，要言行一致，严格按照制度规定执行;其次，要做到在惩罚面前人人平等，只有这样才能做到以罚服人。(4)惩罚要灵活，即惩罚的方法可灵活多样。对员工的惩罚方法，可以是口头的，也可以是书面的;可以是公开的，也可以是私下的。一般来说，员工受惩罚并非光荣之事，因此，如以书面及公开方法处理，员工所受挫折较大，如以私下或口头方法处理，则员工所受挫折也较小。因此，除为维护纪律对性质恶劣的惩罚必须书面公开处理外，一般宜以口头或私下进行，以使受惩罚的员工自己有所警惕，知过而改即可。
3.考核的原则如下。(1)凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面和完整，以避免考核的片面性;(2)考核的内容必须与工作相关，与工作无关的诸如个人生活习惯、癖好之类的琐细内容不要包括在考核内容中;(3)考核标准要便于衡量和理解，如果含混不明，抽象深奥，便无法使用。考核标准必须可以直接操作，同时还应尽可能予以量化，做到可定量测定;(4)考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待或经常变动，使考核结果的横向与纵向可比性降低或没有，使考核没有可信度;(5)考核标准的制订与执行必须科学合理，不掺人个人好恶等感情成分。
2022物业管理师答疑精华9卷 第2卷
现场管理的范围和内容包括( )。
A．商品周转库
B．商厦内客人、儿童休息区
C．地下停车场，地面停车场，自行车棚
D．物业管理用房
E．专用电梯的使用、维修和保养责任
主要成本项目的估算方法中，宣传广告和市场推广费属于()
A:人工费的估算
B:办公费估算
C:设施设备的维护费估算
D:保险费估算
答案：B
解析：
办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括：(1)交通费；(2)通信费；(3)低值易耗文具、办公用品费；(4)书报费；(5)宣传广告和市场推广费；(6)法律费用；(7)节日装饰费；(8)办公用房租金。
()是业主获取的、与承租商经营业绩（经营额）不相关的个最低收入。
A:物业管理费
B:百分比租金
C:基础租金
D:代收代缴费用
答案：C
解析：
基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的个最低收入。
随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行的改革不包括()
A:城镇住房制度改革
B:城市土地使用制度改革
C:房地产分配制度的改革
D:房地产生产方式改革
答案：C
解析：
1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：(1)城镇住房制度改革；(2)城市土地使用制度改革；(3)房地产生产方式改革。
英国皇家特许屋宇经理学会的管理机构是理事会，理事由在行业里有名望的人担任，共( )。
A．20人
B．21人
C．30人
D．31人
2022物业管理师答疑精华9卷 第3卷
物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。
A:物业投资收益
B:企业发展战略
C:多样化服务
D:延长物业的自然寿命
答案：C
解析：
物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
下列各项，影响人际交往的因素是( )。
A．移情效应
B．个性因素
C．晕轮效应
D．情感的相悦性
对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是（ ）。
A．在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己
B．以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化
C．以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展
D．物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
成本控制常用的控制标准有()。
A:成本预算
B:财务预算
C:年度计划
D:会计控制
答案：A
解析：
实践中，常用的控制标准有成本预算和消耗定额等。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
招标人应当自确定中标人之日起（ ）日内，向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。
A.10 B. 15
C.30 D. 60
答案：B
解析：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
2022物业管理师答疑精华9卷 第4卷
下列选项中，应对当事人予以辞退的情况有（ ）。
A．严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的
B．严重失职、营私舞弊，但对用人单位利益未造成重大损害的
C．被依法追究刑事责任的
D．在试用期间被证明不符合录用条件的
E．因工受伤，正在治疗期的
物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同分为（ ）。
A．物业建设单位在开发过程中所订立的合同
B．前期物业服务合同与物业服务合同
C．业主所签订的与物业管理活动有关的合同
D．物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
E．最根本的物业服务合同
前期物业服务招标人对已发出的招标文件，认为必须修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。
A:5
B:10
C:15
D:20
有关投标人对投标的组织策划的表述中，不正确的是( )。
A:对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险
B:技术文件的选择是确保投标活动的质量和效率的基础
C:灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性
D:周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动
下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。
A:物业管理和设施管理
B:物业管理和资产管理
C:设施管理和投资组合管理
D:资产管理和投资组合管理
答案：A
解析：
物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。
2022物业管理师答疑精华9卷 第5卷
下列属于物业服务企业在承接查验中的义务的是()。
A:向建设单位提供有关物业管理的建议
B:重点核查共用设施设备出厂、安装.试验和运行的合格证明文件
C:在现场查验中，将不符合约定或者规定的情况，书面通知建设单位
D:将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管
E:移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务企业在物业承接查验中应当履行的义务包括：①物业服务企业应当通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件，②物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和检查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件，③物业服务企业应当在现场查验中，将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情况，书面通知建设单位；④物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。E项，属于建设单位在承接查验中的义务。
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有（ ）。
A．综合性
B．差异性
C．公共性
D．统一性
物业服务合同具有的法律特征包括（ ）。
A．物业服务合同是要武合同
B．物业服务合同是有偿的
C．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
D．物业服务合同是劳务合同
E．物业服务合同是无偿的
商业物业经营管理的对象主要是()。
A:自动售货
B:有店铺零售业态
C:无店铺的零售
D:网上商店
答案：B
解析：
有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。商业物业经营管理的对象主要是有店铺的零售业态。无店铺的零售是自厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售，目前与物业服务企业的经营管理尚无明显的、直接的联系。
资产管理公司通过( )，来聘用、解聘和调配物业服务企业。
A．调整物业的运行绩效
B．监控物业的实施过程
C.调整物业的运行计划
D．监控物业的运行绩效
2022物业管理师答疑精华9卷 第6卷
下列选项中，( )是企业同一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。
A.主动上门了解
B．开展社区活动
C.新闻媒体
D．开辟宣传园地
收益性物业估价的收益法又称( )。
A．收益资本化法
B．收益还原法
C．收益成本法
D．收益交易法
E．市场法
一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈()变化。
A:同方向
B:反方向
C:相斥
D:无关
答案：B
解析：
一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即需求量随着商品价格的提高而减少，随着商品价格的降低而增加（价格是自变量，需求量是因变量）。需求与价格之间这种呈反方向变化的关系，即为需求规律，也称需求定理。
根据《治安管理处罚法》，下列处罚种类中，属于治安处罚的种类有()。
A:警告
B:记过
C:行政拘留
D:罚款
E:开除公职
答案：A,C,D
解析：
根据《治安管理处罚法》规定，治安处罚共有四个主罚种类和一个附加罚种类。四个主罚是：警告、罚款、行政拘留和吊销公安机关发放的许可证；一个附加罚种类是：限期出境或者驱逐出境。
共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是( )。
A．在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B．定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同
C．在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
D．委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性
2022物业管理师答疑精华9卷 第7卷
建筑排水管材中的( )主要用于洗脸盆、浴盆、小便器等卫生器具的排水管，在振动较大的地方也可用来代替铸铁管。
A．塑料管
B．带釉陶土管
C.混凝土管和钢筋混凝土管
D．钢管
经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续的情形有()
A:经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目的
B:同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
C:私有住宅转让后用于商业用的
D:县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形
E:按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
答案：A,B,D,E
解析：
属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是()
A:基础租金
B:百分比租金
C:市场租金
D:实际租金
答案：A
解析：
零售商业物业的租赁管理中，基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
业主委员会委员无故缺席业主委员会会议连续( )次以上的，其业主委员会委员的资格应当终止。
A．2
B．3
C．4
D．5
对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（ ）的贡献方面。
A.投资价值 B.主营业务
C.账面价值 D.历史成本
答案：B
解析：
企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。
2022物业管理师答疑精华9卷 第8卷
下列关于经营发展战略说法不正确的是()。
A:如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标
B:如果以物业管理服务为主体，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应降低成本支出
C:如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位
D:设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑
答案：B
解析：
不同的经营发展战略下，物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类型与内容、预期效益等有很大差别：①如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标，②如果以物业管理服务为主体，经营就只能居于辅助地位，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应扩大成本支出，②如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位。当然，在企业经营发展战略框架下，设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑。
下列选项中，房地产中介合同内容不包括( )。
A．应该遵守的原则
B．当事人姓名或者名称及住所
C．收费金额和支付方式、时间
D．合同履行期限
关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。
A:同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B:从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C:从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D:资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
答案：D
解析：
D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。
业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有( )来实现。
A．大众
B．业主
C．民主协商的机制
D．物业管理企业
社会组织的基本要素中，组织( )是组织必须通过自身的活动去达到的某种事实或未来状态。它是组织活动过程的根本原则，是动员组织资源和衡量组织运行效率的一种基本手段，也是组织身份的标志。
A．结构
B．技术
C．目标
D．环境
2022物业管理师答疑精华9卷 第9卷
下列选项中，( )相等是市场上经营决策的利润最大化原则。
A．平均收益与平均成本
B．边际收益与边际成本
C．边际收益与总收益
D．总成本与边际成本
前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和 （ ） 。
A.质价相符 B.资信相符
C.诚实信用 D.协商一致
答案：C
解析：
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四条规定：前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
下列选项中，情事变更原则的适用要件包括( )。
A.须有不可预见的情事变更
B.情事变更须发生于合同履行完毕前
C.须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平
D.情事变更须发生于合同成立之前
E．情事变更须不可归责于当事人
某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）
3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）
4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）
答案：
解析：
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：
(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。
(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；
(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；
(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。
以下关于空调系统管理工作的主要内容，表述错误的是( )。
A:根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划
B:根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态
C:在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题
D:空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视
