房地产估价师历年真题解析7篇 第1篇
关于抵押权的说法，错误的是 ( )。
A.抵押权是一种担保物权
B.抵押权是转移标的物占有的物权
C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿
D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权
答案：B
解析：
(1)抵押权——是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。
其特征为：①抵押权是一种担保物权；②抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；③抵押权是不转移标的物占有的物权；④抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 委托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
房地产市场结构包括（ ）。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
合理选择住宅类型考虑的方面不包括（ ）。
A.满足户室比的要求
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
答案：B
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。合理选择住宅类型一般应考虑以下几个方面：（1）满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要；（2）住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素；（3）适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下、乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
正确答案：B
根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
自有资金现金流量表（此表题中给出）
答案：
解析：
本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
1.设月租金为A元
1）第1年：年初自有资金投入200万元
年末销售收入400×8000＝320（万元）
2）第2年：年初自有资金投入400万元
年末销售收入600×7800＝468（万元）
年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A
年末运营成本为7200A×30%＝2160A
或者直接计算出第3年末的净经济收入：
1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A
年末运营成本为8400A×30%＝2520A
或者直接计算出第4年末的出租净收入：
1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A
年末运营成本为9600A×30%＝2880A
或者直接计算出第5年末的出租净收入：
1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A
年末运营成本为10800A×30%＝3240A
或者直接计算出第6年末的出租净收入：
1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
自有资金现金流量表
根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
可以计算净现值指标
净现值＝0时，可求出最低租金水平
【本题易错点说明】
■自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；
■设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；
■前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；
■在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。
房地产估价师历年真题解析7篇 第2篇
债券的偿还期限中，中期与长期的时间划分为（ ）年。
A.1
B.3
C.5
D.10
答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。
假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
答案：×监理范围可以是工程建设的全过程监理。也可以是阶段监理。即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。
在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不的执行强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题解析7篇 第3篇
答案：对
解析：
任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。
某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。
A.11953.2
B.12695.4
C.13763.7
D.14945.3
答案：D
解析：
本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
适合本项目厂房的基础形式为（ ）。
A.桩基础
B.条形基础
C.独立基础
D.箱型基础
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。独立基础适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。参见教材P70。
房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理
答案：C
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
最高最佳使用同时符合（ ）标准。
A．无任何风险
B．法律上许可
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
正确答案：BCDE
最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.物业本身的状况及其所处的位置
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
房地产估价师历年真题解析7篇 第4篇
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：
实例交易价格（元/ m2）
交易情况
交易日期
房地状况
A
2200
正常
2006年3月30日
比估价对象劣3%
B
2050
正常
2005年12月30日
比估价对象劣8%
C
2380
比正常价格高3%
2006年5月30日
比估价对象优5%
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别
一
二
三
四
五
六
七
八
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.3
1.5
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
2.00
1.50
1
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）
正确答案：
解
（1）土地重新购建价格
1）市场法
比准价格A=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）
比准价格B=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）
比准价格C=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）
估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）
V=2304.16×1000≈230.416（万元）
2）成本法
最末级
土地的重置价格
（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2=2033.58（元/ m2）
3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）
总价为：2168.87×1000=216.89（万元）
（2）建筑物价格
1）建筑物重置价格为
1800×4500=810.00（万元）
2）建筑物折旧
A门窗损坏折旧=10.00（万元）
B装修折旧=140×2/5=56（万元）
C设备折旧=100×2/10=20（万元）
D长寿命物质折旧=[
810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元）
E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）
功能缺乏折旧：
19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）
F功能过剩折旧：
1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）
G经济折旧为20万元
H该写字楼的折旧总额为
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）
（3）该写字楼2006年9月30日的价值为
216.89+10.00-407.93=618.96（万元）
保险可用资金最主要的来源是（ ）。
A.资本金
B.留存收益
C.责任准备金
D.经营利润
答案：C
解析：
本题考查的是保险的可用资金的来源。责任准备金主要包括未到期责任准备金、赔款准备金等，是来自保险公司的负债，也是保险可用资金主要的来源。P335。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿（ ）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）
A投资回收期
B借款偿还期
C利息备付率
D财务净现值
E现金报酬率
临街深度价格修正率表的制作形式有( )。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．以上均正确
正确答案：D
[答案] D
临街深度价格修正率表的制作形式有A、B、C三项所述的内容。
房地产估价师历年真题解析7篇 第5篇
我国基本住房保障制度不包括（ ）。
A.廉租住房制度
B.经济适用住房制度
C.公共租赁住房制度
D.商品房制度
答案：D
解析：
本题考查的是住房保障制度。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。
A、固定资产折旧费
B、企业管理费及利润
C、保险费
D、房产税
E、借款还本付息
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。还本付息不属于运营费用。参见教材P371～375。
房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（ ）。
A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请
B.房地产测绘需进行平面控制测量
C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查
D.房地产测绘实行二级检查一级验收制
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。
我国土地用途管制的核心是（ ）。
A．实行土地有偿有限期使用制度
B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途
D．不能随意改变建设用地的用途
房地产估价师历年真题解析7篇 第6篇
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。
A．2020.80
B．2214.28
C．2336.45
D．2447.37
正确答案：B
李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（ ）。
A．32.00％
B．34.67％
C．49.78％
D．52.44％
答案：D
解析：
所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）÷月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。
在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲级写字楼的特点有（ ）
A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金划 能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
正确答案：B
A、D项为乙级写字楼的特点，c项为丙级写字楼的特点。
房地产估价师历年真题解析7篇 第7篇
单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
正确答案：C
单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
完全竞争市场具备的条件不包括（ ）。
A、市场上有足够多的生产者和消费者
B、市场上的产品是同质的
C、资源完全自由流动
D、信息是不完全的
答案：D
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备的四个条件：市场上有足够多的生产者和消费者；市场上的产品是同质的；资源完全自由流动；信息是完全的。
赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（ ）元。
A.172858
B.182786
C.192858
D.201006
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50×（1-30%）=35（万元），i月=6%12=0.5%，n=10×12=120。A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）。
第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折现到第五年年末。
已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60
Pm=A×[（1+i）n-m-1]/i（1+i）n-m=3886×[（1+0.5%）120-60-1]/[0.5%×（1+0.5%）120-60]=201006（元）。
该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括（ ）竣工建筑面积。
A．配电房
B．商业房地产
C．水塔
D．住宅
城市基本地形图的复测周期一般为( )年。
A、 3～5
B、 5～10
C、 5～15
D、 10～20
答案：B
解析：
[知识点] 房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求
下列估价公式中，错误的是（ ）。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
