房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第1章
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，借款人有权要求担保公司以其本人或者第三人合法所有的房屋向借款人进行抵押反担保。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖法人股必须在国家证监会指定的2家证券类媒体之一上发布公告。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77
答案：C
解析：
本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第2章
以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。P259。
2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。
甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（ ）起计算。
A.2006 年12 月
B.2007 年3 月
C.2007 年5 月
D.2007 年6 月
答案：C
解析：
商品住宅交易当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。因此，从 2007 年 5 月起计算。
只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）
答案：对
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。@##
完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资开发需要（ ）。
A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
正确答案：ABDE
房地产投资开发需要土地、建材、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金、专业人员经验。
利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。
A、项目净现值期望值大于零，则项目可行
B、净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C、净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D、净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E、净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
答案：A,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项BC错误，净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小，但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低，有时会得出不正确的结论；选项D错误，净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。
《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第3章
下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
正确答案：D
[答案] D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。
所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
[答案] A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（ ）
答案：错
解析：
复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业承担的商品房保修期从（ ）之日起计算。
A．竣工
B．交付
C．办理房屋所有权登记
D．入住
答案：B
解析：
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0
在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第4章
项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用（ ）。
A、借贷资金
B、预租售收入
C、资本金
D、融资资金
答案：C
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。
A.租赁
B.查封
C.抵押
D.土地使用权
E.供求关系
答案：A,B,C
解析：
被征收房屋的价值包含①被征收房屋及其②占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点(——房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋①租赁、②抵押、③查封等因素的影响。
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
正确答案：B
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第5章
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）
正确答案：
一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市2012 年可供租售的写字楼面积为90 万m2，全年写字楼销售量为60 万m2，房地产开发企业直接出售量为15 万m2，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为（ ）年。
A．0.67
B．0.83
C．1.20
D．1.50
答案：D
解析：
吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(AP=HSRt／AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。
设立地役权通常会使（ ）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。
房地产泡沫产生的基础是（ ）。
A、投机需求膨胀
B、金融机构过度放贷
C、房地产市场中的过度开发
D、土地资源的稀缺性
答案：D
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第6章
风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。
在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有（ ）。
A．有顶盖无围护结钩的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。
(1)求取未来42年的净收益的现值之和：
年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元
答案：
解析：
改错如下：
(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。
(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 —4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（50—6)年=44年
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。
A.国有土地出让
B.国有土地转让
C.国有土地租赁
D.国有土地作价出资(入股)
E.保留划拨土地使用权
答案：A,C,D,E
解析：
下列情况应采取土地出让或出租方式处置(①用途改变(租赁经营)；②国有→非国有)：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
某建筑物±0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
答案：D
解析：
相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的±0.000=42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物±0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。
(2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。
A.宇宙线
B.电焊眩光
C.核辐射
D.玻璃幕墙反射光
E.微波炉产生的微波
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是辐射污染。辐射污染包括电磁辐射污染和放射性辐射污染。电磁辐射污染包括：（1）光污染，是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。（2）电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染；选项D属于其他可见光污染；选项E属于其他电磁辐射污染。选项AC属于放射性辐射污染。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第7章
理论上房地产的供求状况可分为（ ）。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.全国不同类型房地产供求状况
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4 种类型：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。
土地面积量算在（ ）的基础上进行。
A.室内测量
B.产权调查
C.行政调查
D.地籍调查
E.地籍测量
答案：D,E
解析：
本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。
房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。参见教材P20。
张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.50.40
C.51.26
D.58.04
答案：C
解析：
本题考查的是直接资本化法。贷款的年偿还额＝20×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝2.59（万元），未还贷款本金＝2.59/5%×[1－1/（1＋5%）8]＝16.74（万元），下一年度净收益＝70×50×（1－10%）×（1－10%）×12＝3.40（万元），V＝（3.4/5%）－16.74＝51.26（万元）。
P267。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
答案：对
解析：
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A、 租金收入
B、 绿地管理费
C、 保安费用
D、 能源费
答案：A
解析：
因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。
下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（ ）。
A.认股权证是认证购买股票的权利凭证
B.任何形式的股份制企业都可以发行股票
C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票
D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通
答案：B
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第8章
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
边际收益递减规律也称生产要素( )规律。
A、 边际产量递减
B、 边际因素递减
C、 边际效果递减
D、 边际收效递减
答案：A
解析：
边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律。
按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（ ）。
A、0
B、0.5
C、1
D、无穷大
答案：A
解析：
本题考查的是弹性理论。如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。参见教材P186。
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
采用年限法求取建筑物折旧时，应该采用的建筑物有关概念是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。P314。
房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第9章
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、 43.2%
B、 50%
C、 56.8%
D、 70%
关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书
B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草
C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明
D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求
E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
采暖施工图中的平面图表明建筑物内供热管道和设备的平面位置，有标准图和非标准图两类。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图中的平面图表明建筑物内供热管道和设备的平面位置。详图主要是供暖零部件的详细图样。有标准图和非标准图两类，用以说明局部节点的加工和安装方法。
单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
对于烟囱造成的污染来说，距离烟囱越近，污染物浓度越高，危害越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。烟囱污染的情况比较复杂，它属于高架源，污染物浓度在距离烟囱底部很近处很低，随距离增加，浓度渐增，达到一个最高值后，再逐渐减少。P54。
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
