房地产估价师预测试题6辑 第1辑
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人
B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人
C、公证机关和无利害关系的第三人
D、人民法院
答案：A
解析：
考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
投资决策分析主要包括市场分析、（ ）和投资决策三部分工作。
A、风险控制
B、项目调研
C、项目财务评价
D、资金管理
答案：C
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租
2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A、3.09
B、3.48
C、3.83
D、3.92
答案：D
解析：
本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
对于国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过10年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。保留划拨用地的期限不超过5年。参见教材P40。
房地产估价师预测试题6辑 第2辑
经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（ ）
答案：错
解析：
考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。
关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建价格相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。
投资乘数理论就是描述（ ）关系的一种理论。
A.投资变动与国民收入变动之间
B.供给与需求变动之间
C.供给弹性与需求弹性变动之间
D.供给规律与需求规律变动之间
答案：A
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。投资乘数理论就是描述投资变动与国民收入变动之间关系的一种理论。
国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励营利机构建房
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额预算在建工程价值
B.按工程已结算额预算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值
D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值
答案：D
解析：
本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
答案：A
解析：
由题意，该写字楼开发完成后的现值=年金终值FV×（10%，3）=8000×1.6/（1+10%）3=9616.83（万元）。
房地产估价师预测试题6辑 第3辑
下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
正确答案：D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。
中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A、 市场案例
B、 交易实例
C、 交易预期值
D、 市场预期值
答案：B
解析：
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
正确答案：
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。
房地产估价师预测试题6辑 第4辑
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
答案：D
解析：
调查项目可以分成以下三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值；③因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。
答案：错
解析：
材料的密度——是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于（ ）万元。
A、1000
B、1250
C、1500
D、1750
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000（万元）。参见教材P108。
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产泡沫产生的基础是（ ）。
A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
答案：D
解析：
房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
房地产估价师预测试题6辑 第5辑
（ ）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
A.古典学派的储蓄投资决定理论
B.流动性偏好利率理论
C.可贷资金利率理论
D.IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
根据《物权法》，下列财产中?，可以设定抵押的是（）。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地产不得设走抵押权。参见教材P122。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
解析：
【第一问解答】
借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入
（1）销售收入
第一年末：无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
（2）借款
第1年年初：无借款
第2年年初：13250-3250=10000（万元）
第3年年初：12750-7750=5000（万元）
（3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款：10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）
可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还
（4）第5年初（第4年末）还款情况
第5年初需偿还本息：5000×（1+10%）=5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
【第二问解答】
（1）第5～40年年末租金收入估算：3000×5000×90%=1350（万元）
（2）第5～40年年末运营成本估算：1350×20%=270（万元）
全部投资现金流量表
由于NPV大于零，所以必须增大1
当i2=16%时
【第三问解答】
自有资金现金流量表
自有资金财务现金流
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A、 自然特征
B、 细分市场
C、 人口密度的大小
D、 该区域发展的类型和范围
E 竞争性项目的区域
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋面防水
房地产估价师预测试题6辑 第6辑
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
(2017真题) 保障性住房包括（ ）。
A.限价商品住房
B.经济适用住房
C.公共租赁住房
D.老旧存量住房
E.90m2以下商品住房
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。
A．提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升
B．当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济
C．消费信用控制政策属于补充性货币政策工具
D．无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量
正确答案：C
消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。
为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发商获取土地的途径。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1.005-1.5＋5000×0.85/0.005×（1-1.005-6）＝74687（元）。参见教材P22。
