21年房地产估价师考试真题8卷 第1卷
印花税是对因（）等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
A、商事活动
B、产权转移
C、权利许可证照授受
D、人事管理
E、外事活动
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ）
此题为判断题(对，错)。
基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。基准地价修正结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。参见教材P378。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需求价格弹性系数的数值总是正值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
[答案] B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
21年房地产估价师考试真题8卷 第2卷
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（ ）。
A．按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%
B．一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%
D．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%
E．按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%
答案：A,C,D
解析：
具体计算过程如下：
①按建筑面积分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=1/3×100%≈33.3%。
②按照房地价值进行分摊的公式为：
假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为0．85×1.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/600≈31.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A／600=37.3%。
③按土地价值分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=（1.02A－400/3）/200≈28.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A－400/3）/200≈45.2%。三层占有的土地份额=（A－400/3）/200≈26.50%。
对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）。
A.重置价格
B.租赁价格
C.评估价格
D.市场价格
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
下列各项中，属于财产权的是（ ）。
A.物权
B.生命健康权
C.姓名权
D.肖像权
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。
下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（ ）。
A.买卖
B.行政划拨
C.赠与
D.土地租赁
E.国家出让
答案：A,C
解析：
本题考查的是国有土地。取得建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得、通过土地或房地产租赁方式取得。其中买卖、赠与或者其他合法方式属于房地产转让取得方式。
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A．7．1%
B．12．0%
C．13．1%
D．19．1%
正确答案：D
当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2．4万元+0．22万元+60万元×2%）÷（60-40）万元=19．1%。
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。
A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.房地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题8卷 第3卷
从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下交易属于正常交易的情况有( )。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（ ）。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．年度土地使用权出让计划
D．城市详细规划
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2914元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2
答案：A
解析：
(1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。
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新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。
A.由物业管理企业代管
B.由房地产管理部门代管
C.由财政部门代管
D.由业主自行管理
查账的重点是（ ）。
A.内部控制制度是否严密
B.企业的经营状况
C.会计工作
D.财产物资的保管情况
农民集体所有的±地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题8卷 第4卷
以下不属于房地产区位因素的有( )。
A、 朝向
B、 交通
C、 相邻房地产的用途
D、 地形
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )
正确答案：×
[答案] ×
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
对乙厂区土地估价的思路应当是（ ）。
A．按出让土地使用权评估其公开市场价值
B．按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是划分路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。
确定估价对象及其范围和仙鹤时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A 估价原则 B 的价目的 C 估价方法 D 估价程序
下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是（ ）。
A、我国个人储蓄存款实行复利计息
B、我国国库券实行复利计息
C、我国房地产开发贷款实行复利计息
D、实际中采用连续复利计息
答案：C
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。选项A、B错误，我国个人储蓄贷款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复利计息方式计算。
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（ ）元。
A、10923.89
B、12673.39
C、23326.61
D、25076.11
答案：B
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47元，第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39元。
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
21年房地产估价师考试真题8卷 第5卷
被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。
估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡， 2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实 例 交易价格/（远㎡） 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月～2006年10月地价逐月上升0．5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57．32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120远㎡，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段
答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（ ）。
A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制
B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制
C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制
D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制
答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。
关于流动比率的说法中，错误的是（ ）。
A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
答案：A
解析：
本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。
某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A、5.00%
B、8.50%
C、8.74%
D、9.00%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。
21年房地产估价师考试真题8卷 第6卷
评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格（如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等）的一个估计值。
房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列物权中，属于用益物权的是( )。
A.质权
B.抵押权
C.地役权
D.留置权
答案：C
解析：
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。
(2017年真题) 零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。
建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。
在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ）
此题为判断题(对，错)。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
请问：
1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?
2．在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?
答案：
解析：
1．（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。
（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。
（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。
（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。
（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。
2．（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。
（2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
21年房地产估价师考试真题8卷 第7卷
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
A目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（ ）。
A、经济因素
B、区位因素
C、权益因素
D、人口因素
E、心理因素
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）
正确答案：×
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率．从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（ ）。
A.正常报酬
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。
民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济
房地产开发企业的经营承办主要包括（ ）
A土地转让成本
B经营管理费用
C配套设施销售成本
D商品房销售成本
E现金报酬率
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A、商业用房与工业用房是互补品
B、新建商品房与存量房是互补品
C、经济适用住房与普通商品住房是互补品
D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
下列关于动态和静态盈利能力指标的描述错误的有（ ）。
A.基准收益率是投资行为所要求的最高投资报酬率
B.财务净现值小于等于0时说明项目不可行
C.非常规项目FIRR可能会有多个实数解
D.年成本利润率等于成本利润率/开发经营期数
E.现金回报率分为税前现金回报率和税后现金回报率
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是动态盈利能力指标和静态盈利能力指标。选项A错误，基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率；选项B错误，FNPV大于或等于0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的，小于0则项目不可接受；选项D错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。
21年房地产估价师考试真题8卷 第8卷
由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.政策风险
B.机会成本风险
C.未来运营费用风险
D.收益风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
农民集体的范围包括（ ）。
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．建制农民集体
E．县农民集体
正确答案：ABC
农民集体的范围有以下三种：
(1)村农民集体；
(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
(3)乡(镇)农民集体。
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）
答案：错
解析：
计算过程如下：
①楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1500÷4=375（元/m2）；乙土地楼面地价=1130÷3=376.67（元/m2）。
②报酬率为6%，甲地块V∞=375÷[1－1/(1＋8%)50]=396.53（元/m2）；乙地块V∞=376.67÷[1－1÷(1＋6%)60]=388.45（元/㎡）。
③甲地块V∞>乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
防水材料包括（ ）三大类。
A.防水卷材
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。（ ）
答案：对
解析：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
房地产估价报告致委托方函（略）
封面与目录(略）
估价师声明（略）
某商场抵押价值估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1. 土地
(1)名称：某总公司综合用地。
(2) 土地位置：某市人民西路某号。
(3) 土地用途：综合用宗地。
(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。
(5) 土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。
(6)土地权属性质：国有土地。
(7)形状：规则，一面临街地。
(8)周围环境、景观:估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大;距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。
(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。
(10)土地平整程度：平整。
(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。
(12)利用现状：商业用地。
(13) 土地级别：某市二级。
(14) 土地权利状况：
①土地使用权属属主:根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。
②土地取得方式：政府出让方式取得。
③土地使用年限：50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。
④土地已使用年限：5. 75年。
⑤土地剩余使用年限:44. 25年。
2.建筑物
某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，1~4层为商场，5~6层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2;装修状况:外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面;顶棚，石膏板吊顶;地面，耐磨砖;设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统;设有中央空调系统。
根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。
四、估价目的
为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。
五、估价时点
2003年1月6日。
六、估价原则（略）
七、估价方法
估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。
收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
八、估价结果
1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。
2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价人员在实地调査勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。
基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
五、估价测算过程
1.估算步骤
(1)搜集有关收入和税费的资料；
(2)估算潜在毛收入；
(3)估算有效毛收入；
(4)估算运营费用；
(5)估算净收益；
(6)选用适当的资本化率；
(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。
2.估算过程
(1)市场调査
估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调査，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100~150元/m2，年管理费为年租金的3%,年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%。，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据XX市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。
(2)计算年有效毛收入
年有效毛收入=130元/(m2.月）X2795.32m2X12月X100%X85%=3706594.32元
(3)计算年总运营费用
①年税金及水电费=10元/(m2 *月）X12月X2795.32m2=335438.40元
②年管理费=3 706594.32元X3%=111197.83元
③年维修费=1900元/m2X2795.32元X1.5%=79666.62元
④总费用=①+②+③
=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元
(4)计算年总净收益
年总净收益=年总收益一年总费用
=(3706594.32—526302.85)元=3180291元
(5)选用适当的资本化率
利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为
2. 25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。
(6)计算收益价格
收益价格计算公式：
式中r——房地产综合资本化率；
n——收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a-年净收益。
(7)评估结果
房地产评估总价值:2626万元。
单位面积房地产评估价格：9395元/m2。
六、估价结果确定
房地产评估总价值:2626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）
答案：
解析：
(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少对价值定义的说明。
(4)缺少估价作业日期。
(5)缺少估价依据。
(6)缺少区域因素分析。
(7)年总运营费用未计算年保险费。
(8)计算收益价格时的收益年限有错误。
(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。
(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。
(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。
(12)估价结果中缺少单价。
(13)缺少确定估价结果的依据。
(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。
(15)缺少附件。
