房地产估价师每日一练9篇 第1篇
下列关于保险合同主体的叙述正确的是( )。
A、 投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方
B、 投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人
C、 有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人
D、 投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一
E 保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人
答案：A,B,E
解析：
有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的辅助人；投保人与被保险人为同一人时，两者在保险合同中的主体位置是有区别的。
某房地产开发公司2014 年开发保障性住房项目，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。
A.2000 B.4000
C.6000 D.8000
答案：B
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
下列各项中，不属于住房保障制度相关配套政策的是（ ）。
A.财政政策
B.金融政策
C.住房政策
D.土地政策
答案：C
解析：
本题考查的是住房保障制度。住房保障制度的相关配套政策包括财政政策、金融政策和土地政策。
图3—1是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。
在图上作辅助线AD、A￡、CE及BF，则有：
三角形ACD 土地的总价为（）元。
A.2046240 B.2064240 C.2178340 D.2862440
某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
A、10%
B、11.27%
C、14.18%
D、22.55%
答案：D
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。A=200×10％（1+10％）10／[（1+10）10-1]=32.55（万元），32.55-200×10％=12.55（万元），则（10+12.55）÷100=22.55％。
房地产估价师每日一练9篇 第2篇
估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。
整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。但地基承受荷载的能力是有一定限度的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。但地基承受荷载的能力是有一定限度的。
若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A．15
B．30
C．45
D．60
整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
对该宗房地产价格的计算公式的表述正确的是（）。
房地产估价师每日一练9篇 第3篇
在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取（ ）等方面具有管理经验和能力。
A．土地使用权
B．规划设计
C．工程管理
D．市场营销
E．危机管理
正确答案：AB
如在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。
城市建设用地共分为（ ）大类。
A.8
B.12
C.46
D.73
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（ ）。
A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D.根据该宾馆财务数据中的年总利润.建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
答案：D
解析：
本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。
砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清，假设年利率为8％，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A．4387
B．4398
C．4500
D．4887
答案：B
解析：
本题中并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为：
房地产估价师每日一练9篇 第4篇
具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
土地使用权出让合同由（ ）与土地使用者签订。
A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市.县人民政府土地管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。 ( )
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（ ）。
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
答案：A,B,D
解析：
收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（ ）。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：A
解析：
本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P362。
房地产估价师每日一练9篇 第5篇
市场营销因素调查包括( )。
A、 消费水平调查
B、 分销渠道调查、价格调查
C、 促销策略调查、产品调查
D、 人口数量调查
E 产品调查
（ ）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A.政治环境
B.资源环境
C.技术环境
D.国际环境
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元／m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（ ）。
A、伸缩缝
B、沉降缝
C、防震缝
D、施工缝
答案：A
解析：
本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。
房地产估价师每日一练9篇 第6篇
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。
A、 酒泉卫星发射基地
B、 南水北调工程用地
C、 北京某C、B、D、商圈
D、 某市政府办公楼
E 经济适用房
答案：A,B,D
解析：
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
正确答案：D
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。
居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是经济因素。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
房地产保险中，企业财产保险的保险期限一般为三年。保险期满后，经协商后可续保。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练9篇 第7篇
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A．待开发房地产价值
B．后续的建设成本
C．后续的管理费用
D．待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A、 与外部环境最协调
B、 达到规模递增
C、 内部构成要素的组合最适当
D、 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合
答案：A,C
解析：
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
会计主体可以足一个法律主体，也可以是多个法律主体。（ ）
正确答案：√
会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。
建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。
A.竣工验收
B.竣工决算
C.质量保修项目维修
D.交付使用
答案：A
解析：
竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。
房地产估价师每日一练9篇 第8篇
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A、 抵押价值
B、 处分抵押物时的市场价值
C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
契税的税率采用（ ）。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（ ）万元。
A、245
B、275
C、315
D、345
答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（四个不包括）
净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345（万元）。参见教材P252～253。
住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险税
房地产估价师每日一练9篇 第9篇
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
正确答案：C
定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，并考虑风险因素，属于完全单价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。
按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（ ）。
A.处罚类会计科目
B.负债类会计科目
C.所有者权益类会计科目
D.成本类会计科目和损益类会计科目
E.资产类会计科目
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于（ ）所必须的、以财务信息为主的经济信息。
A.实行宏观调控
B.加强内部经营管理
C.合理地进行投资和信贷决策
D.优化社会经济资源配置
E.加强外部经营管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是会计的涵义、目标及基本职能。会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于实行宏观调控、优化社会经济资源配置、合理地进行投资和信贷决策、加强内部经营管理所必须的、以财务信息为主的经济信息。
