21年房地产估价师考试真题5章 第1章
(2017真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。
在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（ ）描述。
A.停车方便程度
B.交通收费情况
C.交通管制情况
D.停车位置情况
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。
A.833.23
B.1016.26
C.1243.57
D.1342.86
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。
参见教材P160。
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.现状价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。
(2017真题) 投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。
A.账面原值
B.房屋现值
C.重置价值
D.账面原值加成
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 房地产开发贷款
B、 房地产抵押贷款
C、 债务融资
D、 权益融资
路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。
A．路线价
B．深度百分率
C．宗地形状
D．临街状态
E．土地形状
正确答案：AB
[答案] AB
简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
21年房地产估价师考试真题5章 第2章
下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A、对住宅本身进行投资改良
B、由于人口增长对住宅的需求增加
C、因通货膨胀导致住宅价格上升
D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高
答案：B
解析：
本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。
A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
答案：A,C,D
解析：
购买—更新改造—出租—出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现金流量图如图3 所示。
(2013真题) 债券的基本要素包括（）。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的基本要素有四个：票面价值、价格、偿还期限、利率。
工程成本控制的主要对象是（ ）。
A．主要费用中的固定费用
B．主要费用中的变动费用
C．次要费用中的固定费用
D．次要费用中的变动费用
根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有( )。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
答案：B,C,E
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。
21年房地产估价师考试真题5章 第3章
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.选用办公用途的三个可比实例
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。
股票和债券的相同之处表现在（ ）。
A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．持有者享有相同权利
D．部具有偿还性
E．都可以为投资者带来收益
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于（ ）万元。
A.500
B.800
C.1200
D.1500
答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元×30%＝1200万元。参见教材P94。
答案：错
解析：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）
答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
考点:国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
21年房地产估价师考试真题5章 第4章
电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波 <超短波<短波<中波<长波
C．微波 >超短波>短波>中波>长波
D．超短波 >短波>微波>中波>长波
2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于( )万元。
A. 40.00
B. 5000
C. 6000
D. 7000
房地产权属管理的首要核心内容是房地产权属登记发证制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）。
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.建筑限高
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
下列各项中，一般不适用收益法估价的是（ ）。
A、学校
B、写字楼
C、影剧院
D、游乐场
答案：A
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。
A、房地产开发企业的特点
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境
答案：C
解析：
考点:市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。
21年房地产估价师考试真题5章 第5章
关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。
A．区位选择异常重要
B．不易产生资本价值风险
C．存在效益外溢
D．易受政策影响
答案：B
解析：
房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
正确答案：D
通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
采用收益法测算房地产价格时，公式
表示( )。
A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减
答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。
某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50％。
答案：对
解析：
建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
企业管理费包括（ ）。
A.管理人员工资
B.办公费
C.差旅交通费
D.固定资产使用费
E.人工费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。选项E，与企业管理费并列。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。
A、普通商品住宅
B、城市基础设施用地
C、公立学校办公楼
D、大型商场
E、经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。
