22年房地产估价师考试题库精选6辑 第1辑
某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。
轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表
可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(万元)
2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元)
2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元)
(4)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9%
B=3500/29400×100%=11.9%
C=2800/23800×100%=11.76%
D=200/1660×100%=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%
(5)从公式求得该宾馆价格为：
V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)
正确答案：
(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益=(400×200+100×350) × 365×(1—25%)=31481300(元)=3148.13
(万元)
2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)
2)餐饮年总费用=944.44× 55%=519．44(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益=3148.13+944．44-]101.85-519.44+200=2671.28(万元)
(4)可比房地产D不易作比较。
(5)从公式求得该宾馆价格为：
V=A/y=2671.28/11.9 %=22447.73(万元)
主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（ ）。
A、标准价调整法
B、基准地价修正法
C、多元回归分析法
D、损失资本化法
E、长期趋势法
答案：A,C
解析：
本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378～380。
下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。
A、依法收回的国有土地
B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
C、集体土地中的宅基地
D、依法收购的土地
答案：C
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。
房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（ ）。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
22年房地产估价师考试题库精选6辑 第2辑
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
正确答案：A
某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的 ( )。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
答案：A
解析：
居住区——是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。
A．应采用客观成本而不是实际成本
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。
A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。监理企业资质根据其人员素质、专业技能、管理水平及实际业绩分为甲、乙、丙三级。
22年房地产估价师考试题库精选6辑 第3辑
具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是（ ）。
A．完全竞争市场
B．完全垄断市场
C．寡头垄断市场
D．垄断竞争市场
答案：A
解析：
在完全竞争市场上，对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。
以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。
A．GDP=GNP+对外要素收入净额
B．GDP=NDP+折旧
C．GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于替代原则，表述错误的是（ ）。
A.替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中
B.收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的
C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格
D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
答案：B
解析：
本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
正确答案：AD
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
22年房地产估价师考试题库精选6辑 第4辑
在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )
我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
依法征收集体土地的前提，是国家为了（ ）利益的需要。
A.公共
B.社会
C.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。
某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。
A.后退道路红线距离
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.合并的可能性
22年房地产估价师考试题库精选6辑 第5辑
任何一项建设项目都可以分解为一个或几个单位工程，单位工程可以进一步细分为一个或几个分部工程。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理。任何一个工程项目都可以分解为一个或几个单项工程；任何一个单项工程又是由一个或几个单位工程组成的；而单位工程可以进一步细分为一个或几个分部工程。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。也就是要划分到构成工程项目的最基本构成要素。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构设立和备案。2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。
某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12％，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（ ）
答案：对
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期；②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。
22年房地产估价师考试题库精选6辑 第6辑
学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（ ）。
A、估算后续开发经营期
B、估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算投资利息和开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。
A.投资额为15 万元的工厂厕所
B.建筑面积为280 ㎡的学校洗浴房
C.投资额为20 万元的医院自行车库
D.建筑面积为290 ㎡的小区物业管理用房
E.建筑面积为1000 ㎡的博物馆库房
答案：A,B,C,D
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
