21年房地产估价师模拟试题8卷 第1卷
可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务。（剥离法）参见教材P185。
费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是费用。费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中社会公众股是指募集型公司向社会公众发行的股份。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。
A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数
C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
正确答案：ACD
[答案] ACD
建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元／m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，（ ）。
A．前者高于后者
B．前者低于后者
C．前者等于后者
D．无法确定
预售面积，是指报告期内（ ）的房屋建筑面积。
A.已正式交付使用
B.已正式签订商品房预售合同
C.已正式签订商品房交易合同
D.已正式竣工验收合格
答案：B
解析：
本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积
21年房地产估价师模拟试题8卷 第2卷
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为（ ）元/平方米。
A.1000
B.2000
C.3000
D.4000
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝（9000－3000）/（10000×3）＝2000（元/平方米）。P105。
一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。
项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )
21年房地产估价师模拟试题8卷 第3卷
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
A．估价对象土地取得成本为196万元
B．应计算利息项目的总金额为535万元
C．土地取得成本的计息期为1.5年
D．土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E．开发利润为64.20万元
答案：A,C
解析：
A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。
房地产估价师可以在2个或者2个以上房地产估价机构执业。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。
A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆
答案：B,E
解析：
本题考查的是契税－其他有关具体规定。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
A、拥有的房地产权利
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。
21年房地产估价师模拟试题8卷 第4卷
某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（ ）。
A．外部折旧
B．功能落后折旧
C．功能缺乏折旧
D．使用磨损折旧
答案：B
解析：
根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：①功能缺乏折旧；②功能落后折旧；③功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。
答案：错
解析：
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8％、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（ ）。
A．8.80％
B．12.00％
C．14.67％
D．20.00％
答案：D
解析：
由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100％＝12÷60×100％＝20％。
在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（ ）估算。
A、3％～5%
B、5％～8%
C、2％～7％
D、2％～3％
答案：A
解析：
考点:投资估算。管理费可按项目总投资的3％～5%估算。
4～6 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
第 4 题 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A．将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B．将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C．两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D．视委托人要求进行估价并出具估价报告
房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。
21年房地产估价师模拟试题8卷 第5卷
(2012真题) 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。
A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿
B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A．房地产咨询
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产经纪
答案：B
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
混凝土在标准条件下养护（ ）天，测得的抗压强度值称为立方体抗压强度。
A.14
B.21
C.28
D.32
答案：C
解析：
本题考查的是混凝土。混凝土在标准条件下养护28天，测得的抗压强度值，称为立方体抗压强度。
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
正确答案：
影响商品需求的因素有（ ）。
A.消费者的偏好
B.消费者的收入水平
C.商品本身的价格
D.相关商品的价格
E.厂商对商品未来的预期
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
21年房地产估价师模拟试题8卷 第6卷
某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格应为（ ）万元。
A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90
对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A．与外部环境最协调
B．达到规模递增
C．内部构成要素的组合最适当
D．外部环境与内部因素相关联
E．外部环境要素为最适当的组合
正确答案：AC
[答案] AC
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
答案：对
解析：
考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。
决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有( )等。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．利率的高低
E．经济的发展
正确答案：ABC
[答案] ABC
除了选项A、B、C外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
21年房地产估价师模拟试题8卷 第7卷
直接资本化法的优点是( )。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
正确答案：AE
[答案] AE
B、C、D项为报酬资本化法的优点。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.选用办公用途的三个可比实例
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。
投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（ ）确定。
A、账面原值
B、房屋现值
C、重置价值
D、账面原值加成
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。参见教材P330。
某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。建筑密度＝400/（1000/2）＝80%。
评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。参见教材P180。
崔某所拥有的房屋价值150 万元，肖某所拥有的房屋价值250 万元，若税率按照3％计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为( )万元。
A.3.0
B.4.5
C.7.2
D.12.0
21年房地产估价师模拟试题8卷 第8卷
在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（ ）
答案：对
解析：
【考点】复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。
（ ）是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性
B．各异性
C．特色性
D．独立性
正确答案：B
B各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。
A．向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利
B．审核相关资料、程序的合法性
C．组织当事人调节
D．核实补偿安装标准
E．出具裁决终结书
