房地产估价师考试真题及答案6节 第1节
如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A、认知价值定价法
B、领导定价法
C、目标定价法
D、挑战定价法
答案：C
解析：
本题考查的是制定租售方案。自标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（ ）
答案：对
解析：
在国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。
物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）
答案：对
解析：
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
建设工程价款不应包括( )。
A、 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬
B、 承包人为建设工程应当支付的材料款
C、 承包人因发包人违约所造成的损失
D、 承包人为建设工程应当支付的机械费用
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B．实际利率真实地反映了资金的时间价值
C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
房地产估价师考试真题及答案6节 第2节
潜在购买者一般具有的特点不包括（ ）。
A、兴趣
B、收入
C、支出
D、途径
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。
下列企业或机构中，不属于房地产业的是( )。
A.房地产开发企业
B.房地产估价机构
C.物业服务企业
D.建筑施工企业
答案：D
解析：
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（ ）。
A.稳定上市公司的股票价格
B.完善公司治理结构
C.减少筹资数量
D.低成本融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。
(2014真题) 未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。
A.制作公共车身广告介绍该项目名称
B.向前来参观者免费发放VIP卡
C.在项目销售大厅展示项目沙盘
D.在房地产展销会上预售房屋
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
3.计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制项目的借款计划；
（2）编制项目的借款还本付息表；
（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
房地产估价师考试真题及答案6节 第3节
答案：对
解析：
住宅楼：住宅楼以幢(栋)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。
成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（ ）
正确答案：×
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。
A．重新装修费用
B．更新改造费用
C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D．空置损失费用
E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
正确答案：ABC
空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。
下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是（ ）。
A．就业增加
B．污染增加
C．税收增加
D．职业收入增加
答案：B
解析：
外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
答案：B
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
某住宅小区整体评估，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项E属于位置因素；选项C属于周围环境。住宅小区整体评估时，楼层和朝向不再是区位因素。P129～135。
房地产估价师考试真题及答案6节 第4节
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
答案：错
解析：
划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
E．质量
正确答案：ABC
[答案] ABC
房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A、商业用房与工业用房是互补品
B、新建商品房与存量房是互补品
C、经济适用住房与普通商品住房是互补品
D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），
1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入＋配套公租房回购收入
＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000
＝268009.956（万元）
3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2
4.利润＝销售收入－销售税费－总成本
8000＝268009.956－35.48979A－135174.2
A＝3517.512（元/平米）
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确答案：C
[答案] C
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
关于网络图特点的说法中，不正确的是（ ）。
A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系
B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路
C、网络图制作简便，明了易懂，在进度管理中普遍应用
D、在工程实施中，可以根据工程实际情况和客观条件变化，随时调整网络计划
举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题及答案6节 第5节
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
C.税后现金流=税前现金流-所得税
D.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。
某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?
答案：
解析：
（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。
理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。
（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。
在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
正确答案：D
资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。
下列关于保险合同主体的说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向 被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。
A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延
B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延
C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延
D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延
对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147～148。
由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在( )等。
A．市场供给的特点
B．市场需求的特点
C．市场趋势的特点
D．市场价格的特点
E．市场交易的特点
正确答案：ABDE
[答案] ABDE A、B、D、E项是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
房地产估价师考试真题及答案6节 第6节
根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
判断误差大小或者准确性，实际中是将（ ）进行比较。
A、评估价值与真实价值
B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果
C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果
D、真实价值与其他估价师的重新估价结果
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。
A.48
B.64
C.80
D.96
答案：C
解析：
160万元×20％=32万元。32×2+16=80万元。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.O（万m2/hm2）
B．2.14（万m2/hm2）
C．50
D．33
李某购房，取得该房屋所有权的时间是（ ）时。
A．签订房屋买卖合同
B．付清房价款
C．记载于房屋登记簿
D．取得房屋所有权证书
答案：C
解析：
《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，目的在于对外公开房地产的权利状况，保证房屋交易的安全和便捷。产权登记制度中规定，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。
县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A．0.4～8
B．0.4～12
C．0.6～12
D．0.9～18
由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
