房地产估价师模拟试题7章 第1章
我国城市土地使用制度改革突出表现在（ ）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规
D.制定宪法和土地管理法
E.允许农村耕地使用权流转
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B、重新购建价格相当于账面价值
C、重新购建成本是客观的重新购建成本
D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。
某房地产2002年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188．54万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。（ ）
答案：错
解析：
考点:选取可比实例的要求。在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
正确答案：D
[答案] D 600÷2000×100%＝30%
房地产估价师模拟试题7章 第2章
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（ ）万元。
A.72
B.75.47
C.76
D.80
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
答案：
解析：
本题考查的是房地产估价报告示例。
1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.“估价原则”缺少谨慎原则；
5.结果报告中估价结果缺少单价；
6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
7.结果报告缺少风险提示；
8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；
12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
14.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
16.估价报告缺少附件。
临街深度价格修正率表的制作形式有（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．以上均正确
正确答案：D
临街深度价格修正率表的制作形式有A、B、C三项所述的内容。
工业房地产的区位影响因素主要考虑（ ）。
A．临街状况
B．动力是否易于取得
C．废料处理是否方便
D．接近大自然
E．产品原料的获取方便程度
房地产估价师模拟试题7章 第3章
市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？
答案：
解析：
采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产②可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④比实例的成交价格应尽量为正常价格。 假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，"如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年"(规范语) [试题分析] 该题目主要考核市场法中可比实例选取的要求，这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题，因此应该牢固掌握。
潜在购买者一般具有的特点不包括（ ）。
A、兴趣
B、收入
C、支出
D、途径
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。
可行性研究报告中，一般不包括（ ）。
A．封面
B．摘要
C．初步设计方案
D．附表
资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
房地产估价师模拟试题7章 第4章
我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
A、内部收益率
B、基准收益率
C、期望投资回报率
D、名义投资回报率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。
大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )
此题为判断题(对，错)。
目标市场选择时，当采用（ ）营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
A、产品专业化
B、选择专业化
C、大量定制
D、全面覆盖
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。全面覆盖：这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
房地产估价师模拟试题7章 第5章
以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。
拆迁当事人之间达成仲裁协议的，仲裁委员会的选择由当事人协议确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
工业用地的出让最高年限为（ ）。
A．70年
B．50年
C．40年
D．100年
正确答案：B
这是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的。
某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160 万元、200 万元和220 万元，残值为100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为（ ）万元。
A．876.03
B．900.90
C．1051.16
D．1076.03
根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（ ）。
A、继承取得不动产
B、购买新建商品住房
C、依据人民法院判决取得不动产
D、抵押不动产
E、农村居民新建住宅
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。
房地产估价师模拟试题7章 第6章
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P261。
收益性物业管理中的收入包含保证金和大修基金。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益型物业管理中的运营费用。收益型物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）。
指出并改正下列房地产估价文书的错误
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）
二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]
采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值。
办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元
四、装修改造费用总额。
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元
五、销售费用与销售税费。
销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元
六、购买现厂房的税费。
设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％
七、计算估价对象在价值时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V
V＝9069.97万元
单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡
答案：
解析：
1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元
2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49] /（1+12%）=10899.57万元
3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元
下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ）。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
正确答案：B
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。
在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。
A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的
B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则
C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则
D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理
正确答案：B
[答案] B
寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。
房地产估价师模拟试题7章 第7章
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
正确答案：D
影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。
风险型决策的具体方法有（ ）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
【考点】决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为（ ）万元。
A．717.50
B．721.00
C．724.50
D．735.00
