22年物业管理师试题6辑 第1辑
前期物业管理项目招标原则有( )。
A．不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人
B．不得对潜在投标人实行歧视待遇
C．不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求
D．从企业所有制角度解除限制，允许民营物业服务企业参加投标
E．物业管理项目招标应当实事求是，符合物业管理项目的资质要求和招标市场行情
物业服务合同约定以外的特约服务合同，属于()合同的范畴。
A:单务
B:双务
C:居间
D:抵押
答案：B
解析：
本题考核的知识点为物业管理服务的内容。物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。一般情况下，该类服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。
土地使用权出让合同的内容一般包括()。
A:土地使用期限
B:出让金的数额、支付方式和支付期限
C:定金及违约责任
D:合同双方的权利和义务
E:使用条件
答案：A,B,C,D,E
解析：
土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：①出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况，②出让金的数额、支付方式和支付期限，③土地使用期限；④建设规划设计条件，也称使用条件，⑤合同双方的权利和义务；⑥定金及违约责任。
下列是经营管理部主要职责的是( )。
A．企业文化和社区文化建设
B．组织对各物业项目进行目标考核
C．制定企业各项人力资源管理制度
D．各物业项目服务品质监督
正确答案：
小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
物业经营管理的内容不包括()。
A:房地产开发建设
B:物业运行操作管理
C:租赁管理
D:物业价值和经营绩效评估
商品住宅的保修期限不得()建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
A:低于
B:等于
C:高于
D:低于或等于
答案：A
解析：
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
社会组织备功能得以发挥的条件不包括()。
A:社会组织目标与社会发展要求的吻合程度
B:社会组织自身的整合程度
C:社会组织的社会活动效率
D:社会组织自身正常运转程度
答案：C
解析：
社会组织各种功能的发挥是有条件的，它取决于社会组织目标与社会发展要求的吻合程度、社会组织自身的整合程度和正常运转程度。缺少了这些条件，不但社会组织的正功能得不到发挥，还会产生负功能，如妨碍组织成员的个性发挥和情感交流、影响社会的有序和有效运转等。
22年物业管理师试题6辑 第2辑
消防工作的指导原则是（ ）。
A．“安全第一，预防为主”
B．“预防为主，防消结合”
C．“预防第一，安全为主”
D．“安全第一，防消结合”
在组织运行过程中，组织冲突的发生( )。
A:可以避免
B:不可避免
C:视情况而定
D:以上皆不正确
企业会计制度规定必须编制和报送的资产负债表附表中的应交增值税明细表，它是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表，应按()编制。
A:周
B:月
C:季
D:年
答案：B
解析：
应交增值税明细表是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表。按月编制。
由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的（ ）。
A．折旧递减性
B．地租递增性
C．政策影响性
D．相互影响性
从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是 （ ）。
A.物业设施的维护 B.策略与运行管理
C.现场管理 D.环境管理
答案：B
解析：
策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物北的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。
物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。
A．政府
B．企业集团内部
C．社会
D．企业自我诊断
对大型公共区域绿化，说法不正确的是( )。
A:植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
B:在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种
C:不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D:不宜使用果树或大花植物作绿化
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起()日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
A:25
B:15
C:10
D:20
答案：B
解析：
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，未按时办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。
22年物业管理师试题6辑 第3辑
物业经营管理是以( )物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.房地产
B．收益性
C.资本性
D．投资性
《商品房销售管理办法》规定，当商品房发生设计变更时，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。
A:3
B:10
C:15
D:30
答案：C
解析：
《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。
从名义利率和实际利率的角度来看，下列说法正确的有()。
A:从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B:当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等
C:在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限
D:在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,D
解析：
名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值，②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率，⑤当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。
《物业管理条例》的适用范围，( )。
A．既包括城市，也涵盖乡村
B．只适用于城市
C．只适用于乡村
D．不适用于城市
王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提出索赔要求。王先生认为：物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费。因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉：状告物业管理公司违约，未尽到保护业主安全的义务。要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问王先生的诉请能否得到人民法院的支持。并说明理由。
王先生的诉请不能得到人民法院的支持。根据法律法规关于物业管理服务的要求，物业管理公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违反《物业服务合同》，因此，向物业管理公司索赔没有法律和合同依据。同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。
下列影响人际吸引的主要因素中，( )是指空间距离对人际吸引产生的影响。
A．首次效应
B．相似性因素
C.临近因素
D．距离因素
住宅改变为经营性用房必须同时具备()条件。
A:必须得到政府规划部门的审批
B:必须遵守法律、法规以及管理规约的规定
C:必须征得有利害关系的业主同意
D:必须征得业主大会同意
E:必须征得物业服务企业同意
在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )三个方面的因素。
A．租户的商业信誉和财务状况
B．可能面积的组合
C．寻租者经营业务的性质
D．寻租者将来扩展办公室面积的计划
E.寻租者希望得到的服务
22年物业管理师试题6辑 第4辑
某物业服务企业某年末营业收入总额为100万元，其中兼营业务收入占20%，主营业务收入中赊销收入占70%；年初应收账款余额为65万元，年末应收账款余额为35万元，则应收账款周转率为( )次。
A.1.12
B.1.4
C．1.6
D．2
建设单位向物业服务企业移交的物业资料有()
A:竣工验收资料
B:技术资料
C:物业管理档案
D:物业质量保修文件和物业使用说明文件
E:物业管理所必需的其他资料
答案：A,B,D,E
解析：
建设单位向物业服务企业移交下列物业资料：(1)竣工验收资料；(2)技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。
是构成业主之间联系的基础。
A．财产
B．利益
C．权利
D．共同财产和共同利益
某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整 理，其中几起典型纠纷案例见下表：
{图}
试根据表中案例回答下列问题。
问题
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论” 分析其属于什么问题。如何解决这种问题？（3分）
67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同 履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权？（1分）
68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期？针对欠费久拖不交的业主，物业公司采 用哪种措施才能避免超过诉讼有效期？（3分）
69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立？如何依法向李某作出解 释？（4分）
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题？（2分） 71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费？为什么？物业服务 企业如何才能防范此类风险？（7分）
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论” 分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督 体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理 法律法规等途径来解决这种问题。
67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。
68.在欠费业主中有19召业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的 欠费时间已超过诉讼有效期。 针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效 期内提起诉讼、发出催缴通知。
69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住 宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类 问题。
71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情 况为：
（1）物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大 妈的这笔医药费。
（2）物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。
（3）物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。 物业服务企业应认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范；应投保 公众责任险，将此类风险转移给保险公司等措施来防范此类风险。
在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括（ ）。
A．必须坚持一事一请示
B．有重要事情时，可以越级请示
C．请示在未获批准前，不得对下属单位发送 ~
D．请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
由社区内的人大代表、政协委员、知名人士、居民代表、单位代表组成，行使对社区事务的建议权和监督权的社区协商议事委员会属于建立新的社区自治组织体系中的( )。
A:领导层
B:执行层
C:议事层
D:决策层
物业公司将电梯设备分包给电梯专业公司管理，为了保证电梯安全运行管理到位，避免造成损失，物业公司要求电梯设备公司办理了以自己的信用为标的的保险，该保险属于()。
A:信用保险
B:责任保险
C:保证保险
D:政策性保险
答案：C
解析：
保证保险是自被保险人（债务人）要求保险人对本人的信用提供担保，如果自于被保险人不履行合同义务致使权利人受到经济损失，应由保险人承担赔偿责任。信用保险是自权利人要求保险人担保合同另一方（债务人）的信用风险责任。自于对方（被保证人）不履行合同义务，致使权利人受到经济损失，则自保险人承担赔偿责任。两者统称为信用保证保险。
新中国成立后的五十多年中，公有住宅总量经历了一个( )的过程。
A．由小到大，再由大到小
B．由大到小，再由小到大
C．一直持续大
D．一直持续小
22年物业管理师试题6辑 第5辑
根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，一级服务标准要求路灯、楼道灯完好率应不低于( )。
A:80%
B:85%
C:90%
D:95%
改革开放后我国城镇住房制度的特征是()
A:租住住房低租金制度
B:住房货币分配制度
C:住房实物分配制度
D:住房计划分配制度
答案：B
解析：
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。
企业工作中常用的流动资金占用率、成本利润率、需求弹性系数等，属于相对指标体系的种类是()。
A:结构相对数
B:比较相对数
C:比例相对数
D:强度相对数
答案：D
解析：
相对指标的种类包括：①结构相对数，②比例相对数，③比较相对数，④强度相对数，⑤动态相对数，⑥计划完成相对数。强度相对数是两个性质不同，但有一定联系的总量指标数值之比，可以反映现象的强度、密度和普遍程度。强度相对数的数值表现形式一般为有名数，其单位为复合单位，自分子指标和分母指标原有的计量单位组成。当分子指标与分母指标的计量单位相同时，也可以用无名数表示，即系数、倍数、百分数或千分数等表示。企业工作中常用的流动资金占用率、成本利润率、需求弹性系数等都是强度相对数。
关于建筑材料性质的说法，正确的有()。
A:材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好
B:材料吸水后，会导热系数降低
C:材料吸水后，会使材料的强度降低
D:材料的强度只与材料的内部因素（组成、结构）有关
E:塑性是指受到外力作用产生的变形，不能随外力撤销而自行会恢复的性质
答案：A,C,E
解析：
材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好。材料含水会使材料堆积密度和导热性增大、强度降低、体积膨胀，故材料吸水或吸湿后对材料的性能一般是不利的。材料的强度除与其内部因素（组成、结构）有关外，还与外部因素，即测试条件有关（加荷速度、试件的形状和尺寸、测定时试件的温度、测定时试件的含水程度）。塑性是指受到外力作用产生的变形，不能随外力撤销而自行恢复的性质。
《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担()相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A:公共部位
B:私人住宅内
C:社区范围内
D:物业管理区域内
按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为( )。
A．项目建设准备阶段
B．招投标阶段
C．施工阶段
D．竣工验收阶段
E．招租阶段
房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在( )。
A．城市社会经济活动中的位置
B．整体市场供求关系中的位置
C．未来城市发展建设中的位置
D．以上全部正确
根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月()发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。
A:国务院
B:建设部
C:人事部
D:全国人民代表大会
答案：B
解析：
根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知>。
22年物业管理师试题6辑 第6辑
经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的（ ）日内核准登记，并颁发房屋权属证书。
A．15
B．20
C．25
D．30
客户满意调查过程的成败首先取决于该（ ）。
A．分析结果
B．客户满意过程再评估
C．调查的策划 ~~
D．客户满意度调研
关于物业管理的邀请招标，下列说法错误的是()
A:邀请招标又称为有限竞争性选择招标
B:邀请招标可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠
C:邀请招标的招标单位一般向3～7家服务企业发出招标邀请
D:邀请招标有一定局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
答案：C
解析：
邀请招标又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业服务企业（一般3～5家）发出招标邀请，参与竞标。其优点是可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠；缺点是有一定局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标。邀请招标是目前广泛采用的招标方式。
主营业务收入不包括( )。
A．物业管理收入
B．物业经营收入
C．物业小修收入
D．物业大修收入
零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和()
A:停车的方便性
B:交通的便利性
C:市场的潜力性
D:所处位置的优越性
答案：B
解析：
有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性。
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60d（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10d告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
问题：
1.根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。
3.业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。
答案：
解析：
1.本方案实施中，业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由：节能服务公司的工期比较紧，有逾期的可能性，可能会导致业主不能按时使用空调能源，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主（或物业使用人）仍将责任归咎于物业服务企业。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所有。理由：采用的是合同能源管理模式实施节能管理。
3.在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由：空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。
某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。
A．21.30
B．22.45
C．29.29
D．30.12
自动喷淋水系统方式中，( )是用于局部环境而取代卤代烷自动喷水灭火系统，其灭火效果虽不及卤代烷灭火系统，但却防止灭火时及灭火后的环境污染。
A．干式
B．湿式
C．雨淋式
D．喷雾式
