22年房地产估价师考试题目下载7篇 第1篇
决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（ ）。
A、销售价格
B、土地费用
C、开发规模
D、资金成本
E、项目风险
答案：D,E
解析：
本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。
根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（ ）
答案：对
解析：
考点:按权益状况划分的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行（ ）土地的制度。
A.行政划拨
B.无偿无限期使用
C.禁止土地使用者转让
D.无偿有限期使用
E.允许一定范围的土地使用者转让
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63万元，V＝2600.63/8%＝32507.88万元，P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62万元。参见教材P267。
从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向．地价可视为基本不变。
此题为判断题(对，错)。
关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。
A．应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损
B．所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率
C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E．企业所得税税率为25%
答案：A,C,E
解析：
A 项，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额；B 项，所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率－减免税额－抵免税额；C 项，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定；DE 两项，房地产开发投资企业所得税税率为25%。
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第2篇
答案：错
解析：
公司型。基金发起人通过组织投资公司(或称基金公司)的形式，发行投资基金股份(即基金股票)。一个基金公司只能发行一种基金，并以该基金作为唯一的全部运行资本。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2013 年某市职工上一年度月平均工资为3500 元，该市职工李某上一年度月平均工资为4000 元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是（ ）元。
A．175
B．250
C．420
D．480
答案：D
解析：
缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人缴存的比例不低于5％，原则上不高于12％，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除，免征个人所得税。由题意，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度＝4000×12％＝480（元）。
房地产间接投资的形式主要有（ ）。
A．投资房地产信托
B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券
D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
答案：错
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参见教材P365。
非建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 ( )
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第3篇
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。 ( )
在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（ ）。
A.成本最高
B.回收速度慢
C.能深入了解被访者情况
D.回收率低
E.能深度访谈
答案：B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。
A.10000
B.8000
C.6000
D.4000
答案：C
解析：
工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。
①甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。
②乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。
③暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。
某房地产开发项目的销售利润为6540 万元，销售利润率为24％，项目的销售税费为销售收入的5.5％，该项目的成本利润率是（ ）。
A．18.50％
B．22.68％
C．31.58％
D．34.04％
答案：D
解析：
由题意，该项目总开发价值＝总销售收入－销售税费＝（6540/24％）×（1－5.5％）＝25751.25（万元）；该项目总开发成本＝项目总开发价值－销售利润＝25751.25－6540＝19211.25（万元）；该项目的成本利润率＝
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第4篇
从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（ ）
答案：错
解析：
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
根据《物权法》，不动产物权不包括（ ）
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.使用权
答案：D
解析：
本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。参见教材P65。
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 下列不动产登记类型中，不属于本登记的（）。
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第5篇
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
正确答案：×
伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。
耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第6篇
报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（ ）。
A.房地产价格指数
B.开发强度系数
C.住房价格合理性指数
D.量价弹性
答案：D
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
下列情形中，诉讼时效为2年的是( )。
A.身体受到伤害要求赔偿的
B.寄存财物被丢失的
C.环境遭污染或损害的
D.借出的资金未能收回的
答案：D
解析：
诉讼时效期间——是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。
诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。
普通诉讼时效期间——是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。
《民法总则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。
下列财务指标中反映企业营运能力的有（ ）。
A.资产负债率
B.存货周转率
C.存货周转天数
D.应收账款周转率
E.应收账款周转天数
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A．市场案例
B．交易实例
C．交易预期值
D．市场预期值
正确答案：B
[答案] B
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
按建设用地的用途分类，可分为（ ）。
A、非农业建设用地
B、农业建设用地
C、未利用地
D、其他建设用地
E、临时用地
答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是简单移动平均法。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。
22年房地产估价师考试题目下载7篇 第7篇
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为
( )。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.07万元
正确答案：D
[答案] D 600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%。
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
(2016真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）
答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A、 3.57%
B、 4.00%
C、 6.56%
D、 10.56%
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的必要性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”
所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A、 任务
B、 可用的费用
C、 广告效果评估
D、 企业信誉
