2021房地产估价师模拟试题5辑 第1辑
某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。
A.金融债券
B.长期债券
C.公募债券
D.公债券
E.抵押债券
答案：B,C,D
解析：
期限在10年以上的为长期债券。公债券也称政府债券。公募债券指在市场上公开发行的债券。
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A、 可以要求双倍返还房屋总价款
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？
<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
<3> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？
答案：
解析：
1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。
2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。
3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（ ）。
A.投资控制
B.质量控制
C.全过程控制
D.动态控制
E.进度控制
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。
市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。
(2017年真题) 某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。
A.0.40
B.0.60
C.2.50
D.5.00
答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第2辑
材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（ ）元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案：C
解析：
本题考查的是平均数修正法。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )
此题为判断题(对，错)。
某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
正确答案：B
(6300－6000)×26000-3000000＝4800000(元)
比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第3辑
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格为50万元
D．该房地产的实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：A,B,C
解析：
名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。建设期的起点和开发经营期的起点相同。
总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总需求与总供给。总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。
对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（ ）。
A．替代原则
B．谨慎原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
E．价值时点原则
答案：A,C,D,E
解析：
估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。它是人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等市场价值以外的其他价值时，上述原则不是全部适用，应根据价值内涵和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、160.00
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A1＝8，i＝6%，n＝20，由于i＝s，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94万元。
当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
正确答案：D
[答案] D 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第4辑
对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（ ）
答案：错
解析：
考点:路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设用地使用权出让根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
答案：
解析：
(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。 (2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。 (3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
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下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
【考点】市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（ ）。
A.用途
B.区位
C.建筑规模
D.建筑档次
E.房地产开发企业
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第5辑
人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。
A、 人民法院
B、 估价机构
C、 拍卖师
D、 竞买人
答案：A
解析：
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资的（ ）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A、提高投资者资信等级
B、相对较高的收益水平
C、易于获得金融机构的支持
D、能抵消通货膨胀的影响
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。
下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（ ）。
A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性
B.一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息
C.流通性是股票的一个基本特征
D.股东参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少
E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是股票的基本特征。选项B错误，一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，也高于债券利息。
下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。
A、估价对象距离机场35公里
B、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C、估价对象建筑物坐北朝南
D、估价对象附近有三条公交线路经过
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选项D属于区位状况描述中对交通的描述。
下列房产中，可以免证房产税的有（）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的字校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。
关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
答案：C
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
