22年房地产估价师每日一练7节 第1节
商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
分业经营具有的主要优点包括（ ）。
A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平
B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境
C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争
D.有利于抑制金融危机的产生
E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是金融体系概述。分业经营具有的主要优点包括：一是有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平；二是可以为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，避免竞争摩擦和合业经营可能出现的集团内部竞争和内部协调困难的问题；三是为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，防止商业银行将过多的资金用在高风险的活动上；四是分业经营有利于抑制金融危机的产生。分业经营使商业银行、证券公司、保险公司和信托公司等金融机构缺乏优势互补是明显的不足之处。
按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括（ ）。
A．结算类中间业务
B．决算类中间业务
C．担保型中间业务
D．融资型中间业务
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。
A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%
B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%
C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%
D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%
E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
因为建筑物共三层，总建筑面积为600m
2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m
2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5×1.2x＝1.8x，则x+1.2x+1.8x＝4x＝600万元，x＝150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。
当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ）×临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
22年房地产估价师每日一练7节 第2节
公债券也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
用（ ）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、价值定价法
D、挑战定价法
答案：B
解析：
考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）
正确答案：×
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A．55．0
B．85．6
C．150．0
D．123．6
正确答案：A
1000万元×5%×（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
(2014真题) 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（）
答案：错
解析：
本题考查的是统计变量的基本概念。统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。
（ ）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
A.竞争情况调查
B.消费者和消费者行为调查
C.市场需求容量调查
D.市场营销因素调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
答案：
解析：
1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案
【方案一】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.4×0.5＝0.2
【方案二】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.4×0.3＝0.12
【方案三】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.4×0.2＝0.08
【方案四】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.6×0.5＝0.3
【方案五】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.6×0.3＝0.18
【方案六】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.6×0.2＝0.12
方法一：
列表计算
方法二：
公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.3×0.2-0.16×0.12-5.13×0.08+11.86×0.3+0.49×0.18-7.09×0.12=3.83（万元）
（2）计算净现值不小于零的累计概率
净现值不小于零的累计概率＝0.2＋0.3＋0.18＝0.68
22年房地产估价师每日一练7节 第3节
按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（ ）
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。
答案：对
解析：
对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层层高2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业丰户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
22年房地产估价师每日一练7节 第4节
在房地产面积测算时，市政管辖的道路不计入用地面积。( )
下列选项中，属于土地使用管制的事项有（ ）。
A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施
D.某宗土地只能用于商业房地产开发
E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（ ）年。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年。
在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（ ）
答案：错
解析：
考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。
从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。
制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
答案：错
解析：
容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
A、 分散偏好
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
22年房地产估价师每日一练7节 第5节
若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。
A．3000万
B．5000万
C．3亿
D．9亿
下列说法不正确的是（ ） 。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
正确答案：D
指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（ ）为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3
B．3.12
C．20
D．60%
申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合的条件有（ ）。
A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年
B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年
C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
E.取得博士学历（学位)
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产经纪专业人员管理。申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合下列条件之一：通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年。取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得博士学历（学位) 。
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
答案：D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。
下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡那么，可出租面积应为（ ）㎡。
A．33
B．40
C．43
D．47
22年房地产估价师每日一练7节 第6节
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时．即在网上公示投诉情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A、 市场价格上升
B、 市场价格下降
C、 市场价格不变
D、 市场价格变化不确定
(2015年真题) 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
时点指标中，每个时点指标值的大小与时间长短有必然直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是绝对指标。时点指标中，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。
空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。
答案：对
解析：
住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。
(2017年真题) 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（ ）。
A.1.50%
B.3.57%
C.3.70%
D.3.94%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。
进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A．债务融资成本分析
B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析
D．担保费分析
22年房地产估价师每日一练7节 第7节
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发成本时，应采用（ ）。
A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本
答案：A
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。
某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）
正确答案：
解：
（1）重新购建价格C总
方法一：
1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）
①建筑安装成本=1200元/㎡；
②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；
③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
④销售费用=C×3%；
⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
⑥销售税费=C×6.5%；
⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
2）总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；
②专业费用=3600×8％=288（万元）；
③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；
④销售费用=C总×3％；
⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；
⑥销售税费=C总× 6.5％；
⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，
解得C总=6356.394万元。
方法二：
每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+ [1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）折旧计算
1）可修复费用=35万元；
2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。
（3）建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
正确答案：ABCD
住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
1小题>
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2小题>
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
答案：
解析：
1小题>
重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
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路线价法主要适用于( )。
A．城市街道两侧商业用地的估价
B．旧建筑物的估价
C．新建筑物的估价
D．拆迁房屋的估价
正确答案：A
[答案] A
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。
