房地产估价师考试真题5篇 第1篇
如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。
A、 12 000元
B、 10 000元
C、 9250元
D、 9929元
(2012真题) 普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（ ）。
A、竞争情况调查
B、技术发展调查
C、国内外市场环境调查
D、消费者和消费者行为调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。
请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。
第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。
A、 相互影响的
B、 相互独立的
C、 相互作用的
D、 相互无关的
某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
A.29807
B.30867
C.35755
D.36194
答案：A
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971万元，（2）直接资本化法V＝A/Y＝1971/5%＝39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值＝39420/（1＋15%）2＝29807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。
房地产估价师考试真题5篇 第2篇
下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。
A．边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B．总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C．理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D．其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
正确答案：C
理性厂商的要素投入量合理区间为MP≤AP至MP0之间。
商业标准宗地的位置应是( )。
A、 街角地
B、 二面临街地
C、 一面临街地
D、 畸零地
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法中标准宗地的选择。标准宗地的具体要求有很多，在复习的时候应在理解的基础上进行记忆。
最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（ ），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（ ）。
A．大；小
B．大；大
C．小；大
D．无法判断
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
( )是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
A、 证券
B、 股票
C、 债券
D、 投资基金
1:10000的比例尺可以用于（ ）。
A、城市总体规划
B、区域布置
C、方案比较
D、城市详细规划及开发项目初步设计
E、城市详细规划
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。
房地产估价师考试真题5篇 第3篇
在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（ ）。
A.成本最高
B.回收速度慢
C.能深入了解被访者情况
D.回收率低
E.能深度访谈
答案：B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。
A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元
下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。
A．边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B．总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C．理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D．其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
在评估投资价值时，折现率是（ ）。
A、社会一般的收益率
B、收益法中的资本化率
C、投资者要求的满意收益率
D、投资者要求的最低收益率
答案：D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题5篇 第4篇
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后．就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。
A．较乐观的估计值
B．较保守的估计值
C．过高的估计值
D．过低的估计值
E．可能的估计值
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）
答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。
征收与征用的不同点包括()。
A．所有权转移
B．前提条件
C．主体
D．客体
E．适用对象
答案：A,B,E
解析：
征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①前提条件不同；②适用对象不同；③所有权转移不同；④补偿有所不同。@##
用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。
国家实行房地产（ ）申报制度。
A.出租价格
B.评估价格
C.成交价格
D.抵押价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产估价师考试真题5篇 第5篇
(2014真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。
其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（ ）。
A.房地产开发商
B.投资或金融机构
C.地方政府以及购房者
D.施工单位
答案：D
解析：
本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。
买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿（ ）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
请根据以下内容回答 105～110 题
（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。
第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。
A．1680
B．30000
C．30168
D．31680
正确答案：D
3亿元×(1+5.6%)=31680万元。
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
正确答案：C
产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。
