2022房地产估价师每日一练9卷 第1卷
下列属于房地产行政法规的有（ ）。
A.《城市商品房预售管理办法》
B.《物业管理条例》
C.《建筑装饰装修管理规定》
D.《房地产开发企业资质管理办法》
E.《住房公积金管理条例》
答案：B,E
解析：
本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。选项A、C、D错误，应属于部门规章。
房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产价格的特点。房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。
有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、 50万元
B、 55万元
C、 60万元
D、 60万元以上
答案：C
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m2，比重置价格低300元/m2。
下列关于不动产登记目的叙述中，不正确的是（ ）。
A.通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权
B.当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构可以办理转移登记
C.不动产登记的信息为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据
D.不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记的目的。通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权。不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高。在房屋所有权转移登记和建设用地使用权的转移登记中，当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构不能办理转移登记。不动产登记的信息能够为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。
A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C.不需要单独计算投资利息
D.不考虑预售和延迟销售的影响
E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P323-333。
房地产估价师签署虚假评估报告构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P190。
以下关于零售商业物业租金的描述错误的是（ ）。
A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用
B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入
C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金
D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付
2022房地产估价师每日一练9卷 第2卷
自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）年。
A、0.63
B、1.63
C、2.25
D、12.50
答案：C
解析：
考点:房地产市场的自然周期。吸纳周期＝可供租售量/吸纳量；吸纳量＝本期销售＋本期出租＝8万套；可供租售量＝可销售量＋本期新竣工量＝5＋13=18万套；吸纳周期＝18/8=2.25。
房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A、估价工作的主要内容及质量要求
B、估价工作的具体步骤及时间进度
C、估价工作的人员安排
D、委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。
招标文件的内容通常包括（ ）等。
A、投标文件格式
B、技术标准和要求
C、投标人须知
D、施工组织设计
E、设计图纸
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。
用（ ）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、价值定价法
D、挑战定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（ ）
正确答案：×
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。
2022房地产估价师每日一练9卷 第3卷
设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( )
此题为判断题(对，错)。
某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（ ）元/m2。
A.1690
B.732
C.2100
D.2400
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。补地价（单价）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）
A有专业投资管理者负责经营管理
B收入现金流的主要部分分配给了股东
C分为权益型和抵押型两种形式
D投资流动性好
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，直接工程费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师每日一练9卷 第4卷
下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。
A．股票过户的权利
B．表决权
C．查询公司经营状况的权利
D．出席股东大会的权利
是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
正确答案：D
[答案] D
本题主要考查的是移动平均法的概念。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
答案：D
解析：
注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。
取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。
单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）
正确答案：×
单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。
影响面最广的一种环境污染是（ ）。
A.大气污染
B.环境噪声污染
C.水污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声污染的概念。大量的研究表明，环境噪声污染是影响面最广的一种环境污染。
马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/ m2，共100平方米，因为是1楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些？如果马某选择产权调换方式，则用于产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定？
答案：
解析：
（1）房屋征收补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
（2）用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值；用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。
风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（ ）
答案：错
解析：
考点:风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（ ）。
A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一
B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性
C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率
E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段
答案：A,B,C
解析：
A 项，房地产周期循环的主要原因包括：①供需因素的影响；②市场信息不充分；③生产者与消费者心理因素的影响。B 项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C 项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D 项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下。E 项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。
2022房地产估价师每日一练9卷 第5卷
如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。
A．抵押人
B．承租人
C．担保人
D．抵押权人
答案：D
解析：
房地产抵押的一般规定中，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。
下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（ ）。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。表2-1中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。
(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。
下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。
A．甲：71.4%，乙：28.6%
B．甲：55.6%，乙：44.4%
C．甲：75.8%，乙：24.2%
D．甲：70%，乙：30%
往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（ ）。
A.市级购物商场
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。
2022房地产估价师每日一练9卷 第6卷
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。
A．16%
B．42%
C．58%
D．84%
通风施工图纸可分为（）。
A、立面图
B、平面图
C、剖面图
D、系统图
E、详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。参见教材P79。
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。
A．基准收益率
B．目标收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入
E．运营成本
某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。
A、22253
B、23352
C、26488
D、27796
答案：B
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（万元），开发完成后现值为：
参见教材P332～333
一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于房产测量成果的是（ ）。
A、房产簿籍
B、房产数据
C、地籍册
D、房产图集
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测量的技术规范。房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。
下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。
A.城市绿地
B.汽车加油站
D.街心公园
D.地税局机关
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材P34。
2022房地产估价师每日一练9卷 第7卷
具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（ ）。
A、工业污染源
B、交通污染源
C、生活污染源
D、大气污染源
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。
商品房预售合同的内容不包括下列哪一项（ ）。
A.合同当事人
B.周围交通状况
C.争议解决方式
D.面积差异处理方式
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容包括：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（ ）。
A．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占O.4%～2.0 %
B．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位 委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设
C．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
D．详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出 投资与否决策的关键步骤
正确答案：A
A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%～3.0%和O.2%～1.O %。
监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
正确答案：ABE
房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为（ ）。
A、0.40
B、0.57
C、2.00
D、2.17
答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。住宅总建筑面积=住宅平均层数×住宅基底总面积=5×24=120万平方米，容积率=总建筑面积/土地面积=120/60=2。参见教材P34。
2022房地产估价师每日一练9卷 第8卷
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
房地产估价原则可以使不同的注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P154。
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
正确答案：C
[答案] C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。
下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（ ）。
A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少
B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少
C.长期平均成本的变动比较缓慢
D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变化的影响
E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是成本理论。选项A错误，长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本曲线一般也呈“U”形；选项B错误，长期边际成本随产量的增加先减少后增加。
某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（ ）。
A．公债券
B．抵押债券
C．私募债券
D．记名债券
E．公司债券
答案：B,C,D,E
解析：
A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。
下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)
A．工商行政主管部门
B．民事主管部门
C．民政主管部门
D．司法行政主管部门
E．文化行政主管部门
为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
2022房地产估价师每日一练9卷 第9卷
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )
正确答案：×
[答案] × 业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（ ）。
A、所有权预告登记
B、抵押权预告登记
C、转移登记
D、抵押登记
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。参见教材P157。
用地面积量算以丘为单位，包括( )的测算。
A、房屋占地面积
B、其他用途的土地面积量
C、产权面积
D、房屋建筑面积
E、建筑面积
挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（ ）天。
A、2
B、5
C、7
D、10
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
正确答案：A
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金、 贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
战略性发展规划是城市建设实施控制的直接依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市详细规划是城市建设实施控制的直接依据。
