22年房地产估价师考试真题6章 第1章
某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%
答案：D
解析：
本题考查名义利率、实际利率和通货膨胀率之间的关系。（1+实际利率）=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率），得到：名义利率=（1+实际利率）×（1+通货膨胀率）-1=（1+10%）×（1+3%）-1=13.3%。
(2013真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。
根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试真题6章 第2章
短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的1年期以上的资金交易活动的总称。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。参见教材P259。
用来求年值的系数有（ ）。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案：C,D,E
解析：
考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。
平原河网地区的城市必须重点分析（ ）的情况。
A、水文和地基承载力
B、地形、地貌
C、地质构造
D、地下矿藏的分布
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地评价。平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分布情况。
(2017真题) 根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。
A.继承取得不动产
B.购买新建商品住房
C.依据人民法院判决取得不动产
D.抵押不动产
E.农村居民新建住宅
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.某一基准时刻
B.日历年度的年初
C.资金运动的时间始点
D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
22年房地产估价师考试真题6章 第3章
某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A、68％
B、74％
C、76％
D、82％
答案：C
解析：
考点:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。
起修正作用的一般原则中，重要性原则与会计信息成本效益直接相关。坚持重要性原则，就能够使提供会计信息的收益大于成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）
答案：错
解析：
路线价法实质上是一种市场法，但它与一般的市场法有三点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。
在宗地面积测算中，不能计入用地面积的范围有（）。
A、已明确使用权属的间距地
B、市政管辖的道路、街道用地
C、公共使用的排污沟
D、经规划部门核定的市政用地
E、房地产证记载范围内的用地
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不计入用地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。
对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（ ）作为其投资对象。
A、刚刚竣工的收益性物业
B、进入稳定期的优质收益性物业
C、未进入稳定期的收益性物业
D、机会型房地产投资
答案：B
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。
22年房地产估价师考试真题6章 第4章
估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（ ）。
A.房地产使用管制
B.异议登记
C.设立了抵押权
D.住宅带有上学指标
E.被人民法院查封
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
某类房地产2006～2010年的价格
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
答案：C
解析：
本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝=1.24055，2011年的价格＝3800× ＝11165（元/m2）。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（ ）方法。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。
某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率＝（60－5－6）/60×100%＝81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。
22年房地产估价师考试真题6章 第5章
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
被征收房屋评估的价值时点为2017年（）。
A.3月28日
B.4月13日
C.4月15日
D.5月5日
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
房地产开发企业应当在商品房竣工验收后，与商品房买受人共同申请办理（ ）和房屋所有权转移登记。
A.建设用地转让权
B.房屋使用权
C.国有建设用地使用权
D.土地使用权
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房房屋所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。
上述保险合同的当事人有（ ）。
A．该商业银行
B．该财产保险公司
C．该房地产开发公司
D．该咨询公词
正确答案：BD
该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。
关于收益法，下列说法正确的是( )。
A．净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B．运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C．投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D．报酬率与投资风险正相关
E．报酬率与投资风险负相关
正确答案：AD
[答案] AD
B、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
答案：A
解析：
本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
22年房地产估价师考试真题6章 第6章
评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、
30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为（ ）万元。
A、487.77
B、509.38
C、537.77
D、559.38
答案：C
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。市场价格＝[（600－40）×400/450＋（580－30）×400/410＋550×400/380]/3＝537.77（万元）。
履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格
2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% －1% +5% 因素3 +6oA +2% －3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
正确答案：
(1)交易情况修正系数
可比实例A：100/(100+3)=100/103
可比实例B：100/(1000－1)=100/99
可比实例C： 100/(100+2)=100/102
(2)交易日期修正系数
可比实例A：(1+1.2%)2×(1+1.8%) 4=1.0999
可比实例B：(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265
可比实例C：(1+1.2%)×(1十1.8%)4=1.0869
(3)房地产状况修正系数
①因素权重值的计算
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)
因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)
因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)
②房地产状况修正系数的计算
(4)计算比准价格
(5)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2)
房地产市场中的（ ），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
正确答案：D
D房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
